Cedolare secca al 26%: cosa sta succedendo e chi dovrebbe pagarla

Pesante aumento del carico fiscale in vista per i redditi da locazione breve fra le prime ipotesi della legge di bilancio. Aumenti a partire da 1.500 / 2.500 euro all’anno

Facciamo un po’ di chiarezza sulla notizia che in queste ore sta allarmando tutti gli operatori dell’extralberghiero, a partire dai locatori brevi e property manager. Nella prima bozza di legge di bilancio 2024, nell’attuale Articolo 18 (Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili), insieme ad altre norme fiscali sugli immobili è infatti previsto un aumento della cedolare secca dal 21% al 26%. E, se la legge verrà approvata, entrerà in vigore dal 1° gennaio 2024 con forte incidenza sulle imposte che saranno pagate nel 2025.
L’incremento vale infatti quasi un quarto della tassa piatta, esattamente il 23,81% e la nuova aliquota del 26% è per ora applicabile solo ai redditi da immobili offerti in locazione breve, per questo rischia di ridurre ulteriormente i margini già scarsi in rapporto ai costi fiscali, ai portali e agli intermediari, senza considerare tutte le altre spese indeducibili di utenze, condominio, e in alcuni casi anche canone di locazione.

LA CEDOLARE E’ SOLO PER LE LT (NO CAV, NO B&B)

Una precisazione è doverosa: la locazione turistica è l’unica forma di alloggio autorizzata ad utilizzare la cedolare secca attualmente al 21% (v. anche nostro articolo). Non può essere utilizzata dall’extralberghiero imprenditoriale e neanche da altre forme di extralberghiero non imprenditoriale.
Le locazioni turistiche producono infatti redditi da immobili, soggetti a cedolare, mentre le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono e sono classificati come redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.
La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali è quindi esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti e se leggete in altri articoli cose diverse, si tratta semplicemente di articoli generici non specializzati dove magari si utilizzano come sinonimi in maniera indistinta b&b, affitti brevi, airbnb, casa vacanza. Ma facciamo qualche esempio dell’impatto di questo aumento, se verrà approvato.

ESEMPI

Esempio 1:
Proprietario di LT con reddito annuo da locazione breve di 30 mila euro
Reddito = 30.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 6.300 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 7.800 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 1.500 euro / anno

Esempio 2:
Sublocatore di LT con reddito annuo da sublocazione breve di 50 mila euro
Reddito = 50.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 10.500 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 13.000 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 2.500 euro / anno

SOLUZIONI

Visto il pesante aggravio fiscale, andrebbe considerata la possibilità di operare in forma imprenditoriale con il regime forfettario e una tassazione effettiva molto ridotta dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Questo preverrebbe anche eventuali restrizioni alle locazioni brevi.

DISINCENTIVI

Se confermato, l’aumento della tassa, unito agli aumenti dell’imposta di soggiorno, soprattutto in alcuni comuni come Roma Capitale (che presenta tabelle sbilanciate a sfavore dell’extralberghiero ed LT appena passate il 1° Ottobre da 3,50 a 6 euro a notte), rappresentano a tutti gli effetti dei disincentivi per il settore.
Letteralmente, secondo la Treccani, viene definita disincentivazione una “azione politica diretta a frenare una determinata tendenza economica eliminando quegli incentivi che sono considerati dannosi”. Sembra un po’ eccessivo, dato che sono solo le strutture regolari ad applicare la cedolare e l’imposta di soggiorno.
Secondo molti studi le maggiori tasse non solo non contrastano l’abusivismo, ma spingono verso l’evasione e il sommerso.
Tra l’altro, un articolo di Repubblica parla di contrasti nella maggioranza, non solo sulla questione cedolare secca, ma anche per il ddl Santanchè, ancora non ufficialmente presentato dopo cinque mesi dalla sua prima bozza e dopo oltre sette dal primo annuncio.

UN RECENTE TENTATIVO AL 26%

Già il Governo Draghi aveva provato solo due anni fa ad incrementare al 26% l’aliquota della cedolare secca. La batosta all’epoca, ancora più preoccupante perché riguardava anche la cedolare secca per contratti abitativi registrati e addirittura quelli a canone concordato, non riuscì anche per le azioni in difesa della proprietà privata da parte dell’opposizione, che invece ora al Governo ripropone l’aliquota maggiorata al 26%.
L’autore se ne era occupato in questo articolo per Il Sole 24 Ore Econopoly.

ATTACCO AGLI IMMOBILI

Non pensiamo si tratti di un accanimento volontario, ma dobbiamo rilevare che la proprietà immobiliare in generale in Italia e in Europa è già stata per molti mesi sotto attacco con la proposta di direttiva “case green”, che rischiava di imporre standard inaccettabili, costosissimi e mortificanti per gli immobili più vecchi, senza tener conto della diversa natura del patrimonio immobiliare più antico nei nostri centri storici.
Fortunatamente, la direttiva per ora è stata accantonata, come ricorda l’Avv. Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.

La provocazione: Sciopero per il Vinitaly 2024

Oggi il quotidiano L’Arena ha dedicato la prima pagina e un ampio articolo all’interno, esponendo la nostra protesta nata sull’onda dei continui articoli basati su dichiarazioni unilaterali non sempre verificate, crediamo che una corretta informazione debba riportare le opinioni di entrambe le parti, soprattutto se basate su dati reali, come la tabella sullo spopolamento inesistente da noi pubblicata nei giorni precedenti. Alleghiamo pagina in pdf dell’articolo, il testo integrale della nostra lettera lo trovate nella sezione Articoli del sito e sulla nostra pagina Facebook

SIAMO PRONTI A SCIOPERARE LA PRIMA DOMENICA DEL VINITALY 2024!

Stiamo assistendo da mesi a continui attacchi alle locazioni turistiche, accusate oramai di tutto, al punto che tra poco ci aspettiamo di venire colpevolizzati addirittura di essere noi causa del fenomeno del riscaldamento globale.

Se questa campagna contro di noi locatori turistici dovesse continuare siamo pronti a scioperare la domenica inaugurale del prossimo Vinitaly 2024. Tutte le nostre 2000 strutture chiuderanno per una notte e non ospiteranno gli espositori e i visitatori nazionali e internazionali dell’esibizione fieristica. Dove andranno questi ospiti a dormire? Nei 60 hotel della città già ampiamente esauriti? Oppure nelle città vicine, Vicenza, Mantova, Trento, Brescia, cenando poi nei ristoranti di queste città, facendo colazioni nei bar e pasticcerie di queste città a discapito delle attività scaligere?? Oppure questi espositori direttamente preferiranno non venire e non partecipare alla fiera..

La narrazione è di effetto, fa presa su chi non conosce la materia, ma purtroppo si basa su affermazioni che non sono mai supportate da cifre di fonti ufficiali, e sono tutte facilmente smontabili.

Partiamo da una delle accuse che ci vengono mosse ormai quasi quotidianamente e cioè di essere noi locatori turistici causa del famigerato spopolamento del centro storico di Verona.

A prescindere dal fatto che fa davvero sorridere che la gran parte di tali accuse partano dalla dirigenza di

Federalberghi (si noti bene : non da tutti gli albergatori di cui la gran parte ha locazioni turistiche come noi) come se costoro fossero davvero interessati al benessere della popolazione del centro storico e non a provocare un tentativo di danneggiamento dell’immagine pubblica di quello che loro ritengono essere un loro competitor. Ciò premesso, per smontare e rigettare completamente questa accusa è sufficiente visitare il sito del comune alla pagina delle statistiche demografiche dove sono riportati i dati ufficiali (e non le sensazioni o le opinioni) dell’andamento demografico delle varie zone della nostra città , e si potrà evincere che dal 2003 (quando le locazioni turistiche non esistevano ancora) al 2021 il numero dei residenti del centro storico prima circoscrizione è calato di ben lo 0,07€, vale a dire meno di 51 persone.

51 persone in 18 anni. Capite bene che , prima di tutto quella che viene denominata “desertificazione del centro storico” è un fenomeno che non esiste, e in secondo luogo, ammesso che esista non è certo addebitale alle locazioni turistiche che sono comparse nella nostra città solamente nel 2015.

Tali dati si possono appunto controllare alla pagina:

dhttps://public.tableau.com/app/profile/ufficio.statistica.comune.di.verona/viz/TavoleDemografia/Demografia

Siamo stati inoltre accusati di essere noi locatori turistici causa della chiusura delle attività di vicinato: qualcuno ha mai detto quali sono queste attività? Ci sono calzolai, negozi di elettricisti, ferramenta, panifici, sartorie, lavanderie, casalinghi.. E non solo, voglio ricordare che grazie alle locazioni turistiche hanno aperto negli ultimi anni nuovi supermercati in locali sfitti da tempo, creando nuovi posti di lavoro e agevolando le persone anziane residente in centro che non vogliono o non possono andare nei centri commerciali.

Fedealberghi parla anche di “far west” legato sempre alle locazioni turistiche: le regole ci sono, la prima normativa risale al lontano 2013 e la regione Veneto ha costantemente aggiornato le leggi e i decreti in materia, aggiungendo nuove incombenze e sanzioni davvero molto pesanti. Purtroppo chi non rispetta le norme c’è in qualunque settore, e con l’introduzione del codice diminuirà sicuramente la piccola minoranza di abusivi che danneggiano proprio la gran parte delle locazioni turistiche regolari.

Per quanto riguarda poi il cosiddetto “turismo mordi e fuggi” facciamo presente che questo è un fenomeno tipico degli alberghi, il prezzo delle camere scoraggia chi vuole restare più giorni o una settimana, mentre gli appartamenti incoraggiano il turista a restare un po’ di più, non dimentichiamo poi che Verona, da sempre, è una città con una permanenza media di 1,4 notti, quindi forse sarebbe più utile provare a far conoscere la nostra città in maniera migliore al mondo con apposite campagne promozionali anziché provare a limitare e danneggiare le locazioni turistiche.

E poi infine ancora l’accusa di aver noi causato la scarsità di appartamenti a disposizione di studenti o affitti standard: questo in realtà è un problema di lunga data, risale agli anni novanta, con l’abolizione dell’equo canone e la liberalizzazione del mercato, che ha portato gli affitti alle stelle nelle zone più richieste, le strutture vuote sono 5 volte tanto rispetto a quelle adibite a locazione turistica, e ci sono molti appartamenti affittati a professionisti anziché a residenti. Senza considerare che il nodo centrale è che l’attuale normativa del codice civile non agevola i proprietari in caso di morosità da parte degli inquilini, sfrattare un inquilino che non paga richiedere un percorso lungo e tortuoso, e perciò sarebbe la politica che dovrebbe avere il coraggio di modificare la normativa vigente, anzichè cercare un caprio espiatorio per le proprie mancanze.

Ci sono tanti altri punti da controbattere (abbiamo anche letto che ormai ogni palazzo ha un affitto breve, pura fantascienza), come Associazione siamo stufi di sentire queste continue menzogne che si basano sul nulla, e chiediamo da sempre che i media non siano solo cassa di risonanza di una parte, ma che facciano delle ricerche per verificare le affermazioni, serve approfondimento e un dibattito paritario, per poter dare una informazione corretta ed equilibrata.

Il centro storico si sta spopolando o è una bufala?

Nei servizi e nelle interviste viene continuamente ripetuto come un mantra la litania sui centri storici che si stanno spopolando a causa delle locazioni turistiche, per Verona questo non è vero e lo si può vedere dalla banca dati demografica del comune a questo link:

https://public.tableau.com/app/profile/ufficio.statistica.comune.di.verona/viz/TavoleDemografia/Demografia

In 18 anni la circoscrizione prima ha perso lo 0,07%, e tutti i quartieri sono rimasti sostanzialmente stabili, quindi quello che gira è solo propaganda, senza mai essere suffragata da dati o cifre concrete. Le bugie hanno le gambe corte.

Airbnb vuole gestire gli affitti a lungo termine

Lo annuncia l’amministratore delegato della piattaforma Brian Chesky, che spiega di volersi dedicare anche al noleggio di automobili.

Incalzato dai provvedimenti che da New York a Firenze vogliono cambiare il volto del turismo di massa, l’amministratore delegato di Airbnb Brian Chesky ha dichiarato che, a partire dal 2024, l’azienda leader nel settore degli affitti brevi incentrerà il suo modello di business sulle permanenze di lungo periodo.

Le dichiarazioni

A riportare la notizia è il Financial times, al quale Chesky ha lasciato una intervist. Sebbene nella seconda metà del 2023 solo il 18% delle prenotazioni su Airbnb richiedano un affitto a trenta giorni, Chesky vede nel canone a lungo termine un’opportunità per la crescita dell’azienda. I vertici della piattaforma considerano che gli affitti mensili abbiano acquisito sempre maggiore rilievo a seguito degli stravolgimenti portati nel mondo del lavoro dalla pandemia da Covid-19. Il lavoro da remoto, infatti, iniziato su larga scala durante i confinamenti imposti dalle autorità dei vari paesi per evitare la diffusione del contagio, è ormai diventato una pratica consolidata per molte aziende. Secondo Chesky, questa novità spingerebbe molte persone a spostarsi e passare, mantenendo l’impiego a distanza, un mese o più in una località diversa da quella in cui vivono abitualmente.

Oltre alla possibile svolta sulla durata degli affitti, Chesky suggerisce che Airbnb potrebbe dedicarsi anche al mercato del noleggio di macchine. “Dopo la casa – ha detto Chesky – la seconda risorsa più importante nella vita di una persone è l’automobile”.

Gli affitti brevi nel mondo

Il sito di tecnologia e informazione Engadget spiega che, se Airbnb dovesse concentrarsi sulle permanenze a lungo termine, potrebbe riconquistare lo spazio perso a seguito dell’emanazione, a New York, delle nuove regole sugli affitti brevi. Da circa un mese, infatti, i proprietari che intendono affittare devono registrarsi presso il comune e, inoltre, è per loro obbligatorio “vivere nell’abitazione che viene affittata ed essere presenti durante il soggiorno degli ospiti, che non potranno essere più di due.

Seppur in misura molto minore, anche in Italia è in corso un tentativo di regolamentare il mercato dei pernottamenti. Un recente provvedimento (non ancora approvato) elaborato dalla ministra del Turismo Daniela Santanchè stabilisce, oltre ad alcune misure specifiche per i proprietari, il limite minimo di due notti nelle strutture situate nei comuni capoluoghi delle città metropolitane. È inoltre di martedì 3 ottobre la decisione del comune di Firenze di non permettere ulteriori aperture di Airbnb nel centro della città.

Articolo tratto da https://www.wired.it/article/airbnb-affitti-lungo-termine-2024/

Posti letto e metri quadri: ecco i limiti per l’extralberghiero

Quante persone posso ospitare? E’ una doppia o una singola? Regole di base per la capacità autorizzata nelle locazioni turistiche e strutture extralberghiere. Avvio, sanzioni e regolarizzazione. Il caso dei monolocali e microappartamenti.

In questo articolo parleremo dello spauracchio di ogni host: la capacità autorizzata, ovvero il massimo numero di persone che in ogni locazione e struttura è possibile ospitare. Sul numero di posti letto si basano infatti tutte le proiezioni reddituali e le attese di ricchezza nel mondo dell’ospitalità.
Come vedremo, l’eccessiva “densità abitativa” in un immobile turistico può comportare non solo sanzioni e chiusura dell’attività, ma anche un rischio alla reputazione dell’host.
Molti si ostinano infatti a riempire di ospiti l’immobile senza tenere conto dei suoi limiti nella vita quotidiana: case con dieci ospiti e magari un solo bagno, un minifrigo o un fornelletto a fiamma singola, oltre che al disagio dei poveri turisti ospitati, portano matematicamente a recensioni negative. Ma c’è anche un altro lato della medaglia: ospiti che portano in appartamento più persone di quelle dichiarate, mettendo a rischio chiusura di attività che provano a operare in regola.

IL PURGATORIO DELLE CAV MANCATE

Le misure minime degli immobili

Uno dei motivi per cui molti proprietari e gestori di immobili non possono avviare una Casa Vacanze o una attività imprenditoriale sono semplicemente le dimensioni degli ambienti dei loro immobili, che emergerebbero dalla SCIA di avvio attività.
Le leggi e regolamenti regionali prescrivono infatti per le strutture ricettive (CAV, B&B, Affittacamere ma anche hotel) almeno 14 metri quadri per la camera doppia, una barriera insormontabile in molti casi, ma non per gli host fai-da-te, che si riciclano nella locazione turistica.
C’è infatti l’errata convinzione che il numero di posti letto nella LT non sia soggetto ad alcuna limitazione in relazione alle dimensioni degli ambienti.
Peccato che in tutte le città d’Italia il regolamento edilizio comunale prescriva per le civili abitazioni (incluse quindi le LT) le medesime dimensioni: 9 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia. Il rischio di sanzioni e anche di chiusura dell’attività è quindi elevato.

Una poltrona letto per due

Fra le soluzioni salvaspazio e moltiplica-posti letto, spopolano brandine, poltrone letto e divani letto. Purtroppo i regolamenti (regionale per le strutture extralberghiere, comunale per le locazioni turistiche) considerano come camere da letto solo le stanze con un vero e proprio letto fisso, una porta e quattro mura (salvo il caso del monolocale – v. di seguito), quindi non permettono di sistemare gli ospiti su divani, poltrone e brandine.
Deroghe eccezionali a questa regola sono previste per il letto aggiunto, che può essere utilizzato occasionalmente ma deve essere immediatamente rimosso.

Sanzioni

Durissime sanzioni sono previste per le violazioni delle regole sui posti letto e sui letti aggiunti. Ad esempio nel Lazio sono previste sanzioni da 500 a 2.000 euro per ogni posto letto in più rispetto a quanto dichiarato nella comunicazione di inizio attività, e nel caso di recidiva le sanzioni raddoppiano. In Val d’Aosta per la stessa violazione le sanzioni vanno da 600 a 6.000 euro. Analoghe sanzioni sono presenti in quasi tutti gli ordinamenti regionali.
Le rettifiche alla capacità dichiarata nella SCIA o CIA comportano spesso la chiusura dell’attività non solo come sanzione accessoria, ma perché le pratiche di locazione turistica in molti casi non possono essere modificate, ma vanno ripresentate ex novo, perdendo così ad esempio la validità delle credenziali Alloggiati Web o il codice identificativo regionale, legati alla vecchia autorizzazione annullata.

SOPPALCHI E ABUSI

Vizi occulti.Ho trovato un affarone: una casa al Colosseo a 150 mila euro! Cosa vuoi che sia un soppalchetto che non risulta al catasto?”
Al primo posto fra gli impedimenti all’avvio di una struttura ricettiva ci sono gli abusi edilizi non sanati. Fra questi, ci sono quelli insanabili perché troppo costosi da regolarizzare o “impresentabili” all’ufficio tecnico del comune, o che nessun tecnico si sognerebbe di asseverare. Molti preferiscono rimanere LT, vivendo alla giornata e sperando di non ricevere una ispezione.

IL MERCATO DEI MICROAPPARTAMENTI

38 metri quadrati. E’ il confine fra il paradiso della camera doppia e l’inferno della singola ed è la dimensione minima prescritta per un monolocale per offrire due posti letto. Addirittura, sotto i 28 metri quadri non è possibile ospitare nemmeno una singola persona. Non rilevano infatti nel monolocale o nella microcasa le misure della camera: anche se ha più di 14 mq, non autorizza ad ospitare due persone, se l’intero appartamento non ha almeno 38 metri quadri.
Molti non lo sanno e acquistano o affittano d’impulso dei microappartamenti che non produrranno mai i redditi attesi, e si avventurano così in violazioni a catena delle autorizzazioni comunali e degli obblighi di trasmissione dei dati degli ospiti alloggiati alla Questura, esponendosi così a sanzioni penali.
Spesso gli incauti acquirenti e conduttori delle micro unità incollocabili vengono anche convinti di improbabili teorie sui criteri di misurazione della superficie dell’immobile, secondo cui per raggiungere le misure sperate valgono anche i balconi, le mura esterne o i bagni.

COME EVITARE BRUTTE SORPRESE

Primo: mai innamorarsi. In fase di acquisizione di una casa occorre essere cinici e ragionare sull’effettivo reddito che potrà generare, senza gonfiare le stime e fare passi falsi di cui poi pentirsi.
Secondo: dotarsi di un tecnico competente (architetto, ingegnere o geometra) e far misurare l’immobile ex novo e studiarne le caratteristiche e le eventuali irregolarità.
Terzo: diffidare dei prezzi stracciati, che spesso nascondono vizi dell’immobile. Allo stesso modo, devono insospettirvi l’insistenza o fretta del proprietario o del suo incaricato a completare la compravendita o la stipula del contratto di locazione.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.

tratto da https://www.extralberghiero.it/posti-letto-e-metri-quadri-nellextralberghiero-ecco-quali-sono-i-limiti/6022/

Le locazioni a uso turistico nell’occhio del ciclone: comparazione internazionale ed evoluzione legislativa

La grande diga sta cedendo: la vexata questio della locazione breve a uso turistico vissuta come concorrenza sleale dell’attività ricettiva regolamentata verrà superata, in Italia, dalla proposta legislativa che sta prendendo forma grazie all’iniziativa della Ministra Santanchè, di cui gira la seconda bozza del DDL da presentare all’esame del Parlamento.

Echi di venti di guerriglia nelle destinazioni più gettonate del mondo, strali dei sindaci nazionali, l’ultima decisione, in ordine di tempo, della municipalità di New York di contingentare fortemente le locazioni inferiori ai 30 giorni, fanno pensare il peggio per il sistema dell’ospitalità in case private, come lo abbiamo visto in Italia negli ultimi anni. Ma anche il turismo come settore economico non rimarrà indenne da queste riflessioni e proposte.

La mia pratica di albergatore, presidente dell’antesignana DMO veronese, property manager, attualmente intellettuale mi consentono di commetare il fenomeno con quel distacco che molti, coinvolti economicamente e schierati su fronti opposti, dimostrano di aver perso in una lotta ideologica che, nell’assenza di senso pratico, cerca di scaricare sulla parte perdente tutte le contraddizioni della società italiana (che non è un’iperbole retorica ma la conseguenza dei troppi discorsi che vengono pronunciati sul fenomeno “casa”).

Questo articolo era nato per commentare una notizia diversa ma non avulsa: con risposta a un interpello alla Agenzia delle Entrate pubblicato il 24 luglio scorso la Direttrice Centrale Piccole e Medie Imprese Divisione Contribuenti ha risposto a un quesito a proposito della richiesta di detraibilità dell’Iva sull’acquisto di un immobile classificato catastalmente come abitativo giustificandola con l’utilizzo strumentale dello stesso ad attività di locazione turistica da parte di un’impresa con oggeto sociale “la gestione e l’esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti”.

“L’Istante ritiene di poter detrarre l’IVA in quanto la locazione turistica dell’immobile è attività assimilabile a quella turistico-alberghiera, per la quale può considerarsi  esclusa  l’indetraibilità  oggettiva  prevista  dall’articolo  19 bis,  comma  1,  lettera i) del Decreto IVA. L’attività di ”case vacanze” va ricondotta infatti nell’ambito dell’attività economicarilevante ai fini IVA di servizi di natura alberghiera.” argomenta la società richiedente, così demolendo la difesa che, fin dall’inizio, i proprietari e i gestori degli immobili hanno eretto per mantenere la locazione turistica avulsa dalla normativa regionale che regola, per dettato costituzionale, l’attività ricettiva alberghiera e para (extra o complementare, a seconda delle diciture legislative regionali) alberghiera perchè afferente alla norma nazionale della locazione di cui alla legge 431/98 e successive modifiche; detraibilità Iva interdetta giocoforza a chi non possiede una partita Iva e conduce quindi detti immobili in forma individuale non professionale.

Paradossale che i servizi concessi ai locatori turistici (pulizie al cambio degli ospiti e approntamento della prima dotazione di biancheria) vengano nella fattispecie utilizzati per sostenere la natura para-alberghiera della locazione stessa, che quindi passa da mero godimento di bene ad attività commerciale propriamente detta conducano all’applicabilità dell’Iva sulle operazioni di locazione (attirandole nell’aliquota agevolata del 10% prevista per i servizi ricettivi) e la detraibilità per i costi sostenuti e per l’acquisto dell’immobile, che diventa strumentale funzionalmente e non per natura.

Il parere positivo dell’Ade ai quesiti proposti vengono così argomentati: se generalmente gli immobili di civile abitazione non consentono la detraibilità dell’Iva sull’acquisto, riservata ai costruttori, quando si parli di attività alberghiera, la strumentalità (esclusa dalla classificazione catastale) viene riconosciuta per deduzione, alla quale viene equiparata la gestione professionale (sottoposta alla richiesta di partita Iva) di detti immobili locati a uso turistico ogni volta in cui “… agirà sulla base di un mandato con rappresentanza, conferito dall’Istante, in forza del quale gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante. Ne consegue che se la prospettata attività turistico ricettiva è continuata dalla Società anche se per il tramite di un outsourcer nel rispetto della normativa di settore: le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita dal n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA, ossia 10 per cento (cfr.sul punto anche risposta n. 84 del 2020); in conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative…”

Abbiamo così un riconoscimento dell’affinità tra l’attività alberghiera, quella para-alberghiera e la locazione breve a uso turistico con la conseguente attrazione di quest’ultima nell’ambito normativo e regolamentare regionale (e delle due province autonome) per la quale sarà necessaria una revisione legislativa per nuovi criteri tassonomici di classificazione e requisiti minimi per operare, tra i quali il rilascio di una licenza comunale. E così, nelle more di un’impugnazione davanti a qualche tribunale amministrativo, verrà persa autonomia e distinzione tra ospitalità alberghiera ed extra, quando effettuata da soggetti di natura imprenditoriale, rimanendo una riserva per quegli immobili gestiti personalmente, dai proprietari, nell’ambito della gestione patrimoniale personale.

Ma la bozza del DDL arriva a contingentare facoltà, divieti e obblighi, per cui la stessa libertà di utilizzo della cosa posseduta da ogni cittadino, sancita dalla Costituzione Italiana, viene messa in crisi per prese di posizione nette, quanto male organizzate, abbassando di imperio il numero di appartamenti gestibili senza l’attribuzione della qualifica di imprenditore.

Già all’art.1 viene dimostrata l’intenzione di creare un nuovo periodo legislativo autarchico, come molti provvedimenti del Governo Meloni, estendendo gli effetti del provvedimento a tutto il comparto ricettivo italiano, con conseguenze che molte categorie devono ancora metabolizzare (e per contrastare le quali si organizzeranno a giorni, con richieste di modifiche che preannunciano una vita parlamentare quanto meno conflittuale -che in Italia si può sempre superare con una lapidaria questione di fiducia-), sottostimando le reazioni delle regioni alla riserva legislativa sancita dalla riforma del titolo V della Carta.

Abbiamo così un documento assai ambizioso che, invece di affrontare le problematiche del proliferare della locazione breve (la principale: si è rotto il patto di fiducia tra locatore e locatario per cui nessuno è più disponibile ad affittare, senza garanzie ridondanti, dei locali a chi richiede il cambio di residenza, magari ha dei bambini piccoli, e organizza un trasloco coi propri mobili per prendere possesso dell’appartamento….) cerca di creare barriere all’entrata e alla prosecuzione dell’attività, seguendo pedissequamente i suggerimenti della parte “onesta” tra i belligeranti, ossessionati paranoicamente dalle regole e che li zavorrano nell’attività oltre il sopportabile: gli albergatori.

Il tema dell’art.2, che conferma la decisione ventilata con la prima bozza del DDL di impedire l’ospitalità per una sola notte alle locazioni per finalità turistiche “…nelle zone territoriali omogenee A di cui all’art. 2  del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 dei comuni capoluoghi delle città metropolitane… ” indebolisce l’architettura legislativa della bozza di provvedimento perchè sarà certamente motivo di impugnazione di fronte alla Corte Costituzionale per evidente discriminazione nell’utilizzo del bene posseduto, al punto da meravigliare che un ufficio di verifica legislativa ministeriale abbia validato la proposta: il minimum stay di due notti non è previsto sarà generale su tutto il territorio nazionale, ma dove la normativa prevede gli strumenti urbanistici vengano predisposti per regolamentare costruzione e gestione degli immobili a fine abitativo.

Così come l’influenza del numero di appartamenti per consentire la gestione delle locazioni in forma imprenditoriale o non-imprenditoriale, con la spada di Damocle dell’inapplicabilità del regime di cedolare secca (che ricordo è il 21% sul lordo percepito, quindi una cifra assai elevata perchè calcolata al lordo dei costi di gestione che, nel caso di locazione turistica, sono ingenti), e il paradosso, evidentemente ignorato dal redattore del provvedimento, che tre appartamenti condotti in un borgo dell’Italia centrale obbligano all’ottenimento della partita iva mentre tale obbligo non sussiste per il possessore di due unità immobiliari nel centro di Roma: non mi sembra ci voglia un esperto di estimo per considerare la differenza di incassi che le due fattispecie possono generare…. Senza considerare che, malgrado gli annunci di lotta all’evasione, l’inapplicabilità della cedolare secca fa rivalutare l’opportunità di ricacciare nel buio dell’evasione totale i tanti contratti che erano riemersi grazie all’introduzione (sempre troppo contingentata) della fattispecie.

All’art.3 si conferma l’obbligo dell’adozione del codice identificativo nazionale “ad ogniunità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche” che verranno assegnati dal Ministero, ma previa presentazione in via telematica della relativa istanza, “alle strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere, definite ai sensi delle normative regionali vigenti”.

Insomma CIN per tutti! Con una procedura ancora da presentare, su istanza obbligatoria dei richiedenti, in barba al lavoro fatto dalle Regioni e dai codici identificativi regionali esistenti nonchè l’individuazione delle imprese ricettive classificate (perchè tali sono la partita iva, l’iscrizione alla Camera di Commercio e il codice di attribuzione statistico ISTAT per le imprese registrate). Questa foga di regolamentare fa perdere la bussola alla Ministra e al suo staff, che non si rendono conto che per adempiere a questo cervellotico obbligo, esteso a tutto il mondo del turismo dell’accoglienza, dovranno registrare qualcosa eccedente il milione di richieste tra alberghi (32000), alberghi diffusi (1300), residenze turistico alberghiere (152000), villaggi albergo (1200), campeggi (5800), villaggi turistici (2200), marina resort (150), b&b (29000), locande (n.d.), camere (n.d.), residenze rurali (n.d.), residence (n.d.), appartamenti vacanze (1 milione), case per ferie (n.d.) , ostelli (650) , centri vacanza ragazzi (1500), centri vacanze sociali (almeno 1000), case religiose per l’ospitalità (3500), rifugi alpini (2000), case sugli alberi (500), botti (almeno 100), alloggi galleggianti (almeno 1000) , palafitte (n.d.), grotte (almeno 500), agriturismi (21000), unità abitative ammobiliate non classificate (assimilate alle locazioni a uso turistico), e naturalmente appartamenti… (se ci affidiamo al numero di annunci presenti su Airbnb, e che potrebbero comprendere tutte quelle elencate -tranne, in misura minima, gli alberghi- 630.000 unità!). Questa banca dati sarà pubblica, liberamente consultabile e accessibile agli organi di controllo tributario; così, per dare supporto alla tesi che tutto è funzionale all’evasione fiscale….

All’art.4 vengono definiti requisiti soggettivi del locatore per finalità turistiche che, in linea di principio, può essere condivisibile in quanto funzionale all’attività turistica ma non è peregrino immaginare che avrà l’effetto di dirottare verso la locazione tradizionale chi ha avuto problemi con la giustizia, con il solito pericolo di reimmergere nell’evasione totale quello che già prima era nero e, date determinate condizioni, aveva avuto la facoltà di affiorare alla luce del sole grazie alla cedolare secca.

Nell’art.5, invece, si palesa il cinismo e l’ossessione che caratterizza il sindacato degli albergatori avversi a quella che contestano e definiscono pregiudizialmente “concorrenza sleale”: attribuire alle locazioni per finalità turistica (ma ricordiamo la premessa: cosa vale quel “…per quanto compatibile…” contemplato al punto c del comma 1 dell’art.1 per cui la legge vale anche per le “…strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere…”) identici adempimenti relativi alla prevenzione antincendio con la disciminante dei posti letto: sopra i 25 necessità di ottenere il certificato prevenzione incendi, sotto i 25 l’osservanza del titolo III del Decreto Ministero Interni 9/4/94 che contempla le caratteristiche degli immobili e dei materiali da impiegare negli arredamenti e le dotazioni minime di sicurezza, con la necessità di eseguire tante e tali modifiche agli immobili da rendere antieconomico proseguire l’attività (nelle more della verificabilità da parte degli enti di controllo una verifica estesa, ma questo lo sappiamo non essere mai un problema del legislatore). )Ciliegina sulla torta? La necessità di dotarsi di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio (senza neanche sollevare dall’obbligo chi non utilizza gas nell’appartamento per alcuna funzione che, visto il livello della burocrazia italiana, non sarà criterio sufficiente per esulare dall’obbligo!). E’ vero che anche Airbnb consiglia gli host, e prevede come requisito per diventare superhost, di installare questo apparato nelle cucine degli appartamenti, ma vederlo inserire con tanta sicumera, lascia un poco interdetti.

L’art.6 introduce definitivamente il limite dimensionale della necessità di aprire partita iva dal terzo appartamento gestito, con sanzioni importanti per chi non ottempera all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive del comune dove viene svolta l’attività, introducendo per legge nuovi adempimenti e costi per i titolari.

In sintesi, dovevamo aspettare Daniela Santanchè, la Ministra del Governo Meloni, il governo più a destra della storia della Repubblica Italiana, per rivedere introdotte norme cogenti limitative dei diritti della proprietà privata e che aumenteranno le tasse per una categoria di cittadini: un paradosso incomprensibile che minerà la fiducia di gran parte dell’elettorato che pensava di avere al governo una squadra affidabile e rappresentativa della piccola proprietà immobiliare.

E tutto questo evitando di prendere posizione sull’introduzione del codice ATECO per i property manager, espressione della professionalizzazione del settore e per i quali non è l’evasione fiscale o contributiva l’accusa sostenibile, e il nervo scoperto generale, di locatori e imprenditori turistici, della regolamentazione della pubblicazione delle recensioni sulle piattaforme digitali, nuovi arbitri del gradimento del pubblico ai servizi offerti (vista l’inattendibilità della classificazione regolamentata e la scarsa verifica -sempre per lo stesso motivo e con il ritornello della carenza di personale- delle inadempienze).

Un monito mi sento di sollevare, per mettere d’avviso i molti che non hanno dimostrato, sino a ora, di riuscire a coalizzarsi per essere incisivi sulle scelte della Ministra: il principale sindacato degli albergatori, tramite il suo direttore, sa districarsi nei corridoi parlamentari romani, e non pensate sarà un’impresa facile proporre gli emendamenti necessari per contrastare un attacco frontale a un modo di ospitare che ha caratterizzato il terzo millennio in tutto il mondo e ovunque sta ricevendo reazioni avverse… Nel momento peggiore della storia, quando sono tornati alla ribalta i problemi dell’overtourism e le locazioni turistiche sono sul banco degli imputati per fenomeni che hanno scarsa correlazione tra loro (desertificazione dei centri storici, scarsità di residenze per studenti universitari, diminuzione dell’offerta di contratti di locazione tradizionale); quando gli introiti e l’affluenza di turisti hanno superato i numeri sbalorditivi del 2019 (a macchia di leopardo sulle destinazioni italiane), è arrivata l’aggressione definitiva.

Potrebbe essere un cambiamento epocale.

Sergio Cucini tratto da https://it.linkedin.com/pulse/le-locazioni-uso-turistico-nellocchio-del-ciclone-ed-sergio-cucini?trk=public_post_feed-article-content

Affitti brevi, miti e luoghi comuni da sfatare

La lettera del nostro presidente pubblicata dal quotidiano L’Arena il 13/09/2023 in cui vengono contestate e smontate tutte le affermazioni quasi sempre non veritiere sul mondo delle locazioni turistiche

Lettera a l'arena 13092023

AFFITTI BREVI, LA NUOVA BOZZA DEL DDL SANTANCHE’

Affitti brevi, arriva la nuova bozza del governo. Come annunciato all’ANSA dalla ministra Daniela Santanchè l’ufficio legislativo del dicastero del Turismo ieri sera ha inviato ai soggetti interessati (le associazioni che hanno partecipato ai lavori di discussione di questi mesi) il nuovo testo della proposta normativa sugli affitti brevi «al fine di fornire una disciplina uniforme a livello nazionale nonché di contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore».

Cos’è il Cin

A differenza di maggio il Cin viene collegato all’immobile e non si specifica che può essere chiesto dal proprietario o da un gestore. La novità più forte è sicuramente quella che riguarda l’inasprimento delle sanzioni: multe fino a 5mila euro per chi affitterà una casa per una sola notte e fino a 8mila a chi concede in locazione un immobile a uso abitativo per finalità turistiche privo di Cin.

Soggiorno minimo 2 notti

Viene ribadito il fatto che la durata non può essere inferiore a due notti nelle zone territoriali omogenee che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. Rispetto alla bozza di maggio vengono eliminate le dergohe che erano concesse nel caso in cui la parte conduttrice fosse costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli. Scende inoltre da 4 a 2 il limite di appartamenti, dello stesso proprietario, in locazione breve (da 1 a 30 notti) che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca.

Locazioni turistiche come gli hotel

Le case da destinare a locazione per finalità turistica poi, come aveva richiesto Federalberghi, saranno sottoposte alla stessa disciplina prevista per gli alberghi. E quindi dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti. Saranno direttamente le regioni a poter concedere i Cin, mentre i comuni dovranno controllare che gli host segnalino sui canali di promozione, sulle piattaforme social e sulla porta dell’immobile stesso il codice identificativo.

Chiunque propone o concede in locazione un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, è tenuto ad esporre il Cin all’ingresso dell’unità immobiliare e all’ingresso dell’edificio, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. I soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci pubblicati nei propri portali, il Cin dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche ovvero della struttura ricettiva, alberghiera ed extra alberghiera, previa verifica di corrispondenza con le informazioni riportate nella banca dati. È fatto divieto, in ogni caso, di pubblicare annunci privi di Cin.

La nostra Associazione riscontra elementi positivi (pochi) ed elementi negativi (molti) in questa bozza. Positiva è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale, che permette alle amministrazioni di scovare chi opera abusivamente e danneggia chi invece lavora regolarmente.

Auspichiamo che le OTA si adeguino e possano accedere alla banca dati dei codici, così da poter verificare ogni annuncio e bloccare in sede preventiva i nuovi iscritti.

Siamo fortemente contrari all’equiparazione agli hotel per quanto riguarda le norme antincendio, gli appartamenti sono proprietà privata, non sono strutture commerciali, non hanno la presenza di un responsabile per la sicurezza che ha seguito un corso come negli alberghi, non si può pretendere che un turista sappia utilizzare un estintore, ed altre criticità anche architettoniche che rendono di difficile attuazione questa norma.

Il pernottamento minimo è lesivo della concorrenza e dell’utilizzo della proprietà privata, in un mercato fortemente concorrenziale come quello turistico non serve una limitazione, che porterebbe ad un innalzamento dei prezzi, è il mercato stesso che si autoregola, se non c’è domanda sufficiente le locazioni che non potranno sostenere i costi chiuderanno spontaneamente.

Il legislatore perde di vista quello che dovrebbe essere il punto fondamentale cioè l’ospite. L’Italia deve puntare sul turismo perché è una voce importante per il PIL, crea un indotto notevole e queste norme vanno contro tutto questo, e saranno un incentivo ad operare in nero.

Quello che serve è una seria battaglia contro gli abusivi e una riforma del mercato della locazione che tenga conto sia degli interessi dei proprietari che degli inquilini, solo così si potrà far fronte alla carenza di case in affitto, a cui il fenomeno affitti brevi contribuisce in minima parte.

IL PARERE DEL DOCENTE ESPERTO IN ECONOMIA DI FLUSSI TURISTICI SUL DDL AFFITTI BREVI

In allegato il pdf con l’intervista al quotidiano l’Arena del 1 giugno 2023 al docente JanVan Den Berg, esperto di flussi turistici all’Università Ca’ Foscari e studioso di economia turistica, che riporta il dibattito su dati reali e considerazioni concrete

Basta accanirsi, le locazioni sono una risorsa!”