STUDIO NOMISMA PER AIRBNB: PIU’ CASE VUOTE CHE AFFITTI

Un nuovo rapporto di Nomisma, commissionato da Airbnb, mostra come lo stock di abitazioni destinate agli affitti brevi non abbia eroso l’offerta abitativa a livello nazionale, se non in modo residuale, registrando al contempo come la situazione dei centri storici delle principali città d’arte, dove la pressione turistica è significativamente più elevata e la penetrazione delle locazioni brevi superiore alla media nazionale, risulti invece più delicata e giustifichi la necessità di intervenire con strumenti legislativi. Secondo lo studio, gli affitti brevi e il turismo in casa gestiti tramite Airbnb avrebbero contribuito all’economia italiana per 7,9 miliardi di euro di valore della produzione nel 2023, con un sostegno a oltre 54.000 posti di lavoro.

L’analisi Nomisma commissionata da Airbnb sottolinea come quasi il 13%1 delle abitazioni italiane risulti vuoto oppure sotto utilizzato. Un dato significativamente più ampio della quota di immobili attualmente destinata agli affitti brevi (1,3%), soprattutto di quelli interamente dedicati a questa attività e affittati per oltre 120 notti l’anno (0,11%)2, mentre nei centri storici delle principali città d’arte la penetrazione delle locazioni brevi rispetto allo stock abitativo è superiore alla media nazionale3.

Secondo Luca Dondiconsigliere esecutivo di Nomisma, “è ragionevole ritenere che le abitazioni destinate agli affitti brevi abbiano ridotto l’offerta abitativa solo in misura marginale. Un’eccezione è rappresentata dai centri storici delle città d’arte, dove la concentrazione risulta decisamente maggiore. Tuttavia, gli affitti brevi si inseriscono in un contesto più ampio, caratterizzato da una forte domanda di abitazioni in affitto, che aggrava il problema dell’accessibilità, anche a causa di un’offerta che fatica a tenere il passo, come dimostra l’elevata percentuale di case inutilizzate (4,6 milioni, pari al 13% del totale). Con politiche mirate, una parte di queste abitazioni potrebbe essere gradualmente recuperata dal mercato degli affitti. Una strada per rispondere in modo più efficace alla crescente pressione sul mercato residenziale, accentuata dalla domanda turistica e universitaria, è quella dell’incentivazione differenziata sulla base della tipologia di utilizzo”.

Mentre le misure eccessivamente punitive adottate da città come New York o Barcellona non hanno affatto risolto i problemi abitativi locali, riconosciamo le sfide legate al sovraffollamento turistico nei quartieri storici di città come Firenze, Roma e Venezia, e sosteniamo la richiesta di un quadro normativo nazionale per gli affitti brevi basato su dati, che permetta di preservare i quartieri sensibili, tutelando al contempo il diritto delle famiglie di affittare occasionalmente la propria abitazione“, ha dichiarato Valentina ReinoResponsabile Relazioni Istituzionali di Airbnb Italia.

In allegato il rapporto.

LOCATUR APRE A PADOVA

Affitti brevi: a Padova apre la nuova sezione LOCATUR.

In un contesto normativo in continua evoluzione, l’associazione regionale degli host lancia un appello al dialogo con le istituzioni.
Sabato 3 maggio alle ore 11:00, presso Casetta Giardino Cavalleggeri / Park Prandina (Corso Milano 123, Padova), sarà inaugurata la nuova sezione padovana di LOCATUR – Associazione Locatori Turistici ed Extralberghiero Veneto, la più grande realtà associativa dedicata all’ospitalità extralberghiera della regione.
Interverranno Edoardo Nestori, Presidente dell’Associazione, e Simone Lucchi, Vicepresidente, per presentare le finalità della nuova filiale, tra cui offrire supporto, formazione e rappresentanza a proprietari e gestori di locazioni turistiche della città e provincia. Ad Alberto Savio, property manager padovano, è affidato l’incarico di sviluppare il network tra i colleghi della città del Santo.


L’apertura arriva in un momento di particolare attenzione pubblica e istituzionale sul tema degli affitti brevi, anche a seguito della recente sentenza del Consiglio di Stato che ha riguardato il Comune di Sirmione. La decisione – interpretata da molti come uno “stop ai limiti imposti dai Comuni” – ha riacceso il dibattito sulla regolamentazione delle locazioni turistiche in Italia, specialmente in città d’arte e centri storici.
Tuttavia, come chiarito da esperti e media, la sentenza si riferisce specificamente alla normativa lombarda e non intacca le competenze degli altri territori, confermando un quadro normativo “a macchia di leopardo” che rende lo scenario complesso e frammentato.


In questo contesto, LOCATUR ribadisce la propria posizione di equilibrio, fondata su:
●il rispetto della legalità e delle competenze istituzionali,
●la promozione della professionalità e trasparenza del settore extralberghiero,
●la disponibilità al dialogo costruttivo con le amministrazioni locali.«Non siamo contrari a regole – afferma Edoardo Nestori – ma chiediamo che siano chiare, coerenti e condivise. L’obiettivo è valorizzare il turismo sostenibile, tutelare i diritti dei locatori seri e combattere l’abusivismo. Le locazioni turistiche non sono il problema, possono essere parte della soluzione e una grande risorsa economica per l’indotto che hanno saputo portare nei contesti cittadini».

L’evento del 3 maggio sarà anche un’occasione per conoscere i valori fondanti dell’associazione – collaborazione, legalità, formazione, informazione – e per rafforzare la rete tra operatori del settore, che sempre più hanno bisogno di orientamento e supporto in un panorama normativo in continua evoluzione. Alla fine ci sarà un aperitivo conviviale per i partecipanti.

Per informazioni: Alberto Savio 347 1124084

DAL PRIMO APRILE CAMBIANO I CODICI ATECO

La nuova classificazione Ateco 2025, che ha modificato in automatico dal 1° aprile i codici Ateco per la maggior parte delle imprese italiane, comporta una verifica da parte degli imprenditori e dei professionisti sul corretto inquadramento post ricodifica.

La riclassificazione si completerà entro il 15 aprile, e per consentire alle imprese di riclassificarsi correttamente, è stato realizzato il portale “Rettifica ATECO 2025”, che sarà attivo dal 15/4 fino al 30/11.

L’aspetto più critico per gli adempimenti in corso riguarda il modello Iva 2025: se è stato già trasmesso entro il 31 marzo doveva riportare i vecchi codici Ateco, mentre se l’invio telematico è avvenuto dal 1° aprile in poi, la dichiarazione Iva 2025 può recare il nuovo codice Ateco, ma inserendo nella casella Situazioni particolari del frontespizio il codice 1.

Nella vecchia classificazione Ateco, gli affittacamere erano accorpati con le case vacanze e i bed&breakfast, mentre nella nuova classificazione viene assegnato un apposito codice (55.20.41) al B&B e restano insieme CaV e affittacamere nel codice 55.20.42. Ad essi si unisce nello stesso codice la nuova locazione turistica imprenditoriale, ma questa commistione di tre forme di alloggio molto diverse fra loro può creare problemi a livello contributivo (la gestione speciale INPS senza applicazione del minimale e senza pagamenti trimestrali si applica solo ai titolari di affittacamere), e autorizzativo (la sanzione più diffusa per la locazione turistica senza servizi è quella per struttura ricettiva abusiva, ma ora convive in uno stesso codice Ateco con altre strutture ricettive).

Appena introdotti con Ateco 2025 anche il nuovo codice per i Property manager (68.32.01) e quello per le Piattaforme (55.40.00 Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio), ma le modalità con cui l’intermediario ai fini del DL 50/2017 opera spesso ricadono in entrambe le categorie, rendendo in questo caso necessario combinare ad un codice Ateco prevalente l’altro come codice secondario.

estratto da Italia Oggi del 10/04/2025

DAL 1° APRILE CAMBIANO CODICI ATECO PER PROPERTY MANAGER

La nuova classificazione ATECO 2025, operativa dall’1/4/2025, rivoluziona i codici maggiormente usati dai Property Manager

Una vera e propria strage di codici Ateco è la conseguenza del nuovo inquadramento dell’attività del property manager secondo la classificazione Ateco 2025, in vigore dal 1° Aprile.
Solo tre anni fa, avevamo raccolto i codici in cui si inquadravano all’epoca i property manager, non sempre calzanti, ma comunque adottati da centinaia di operatori. Ad memoriam, pubblichiamo la tabella del 2022 di seguito.

N/A – TABELLA DEL 2022 – SUPERATA

Nella tabella che segue, invece, indichiamo i codici non più applicabili. Per quelli, i Property Manager dovranno decidere dal 1° aprile quale nuovo codice scegliere per la loro attività.

NUOVA TABELLA 2025

Le variazioni andranno fatte all’anagrafe tributaria (Agenzia delle Entrate) e nel registro delle imprese (Camera di Commercio).

Vediamo alcuni vecchi codici Ateco non più validi in dettaglio:

Codice 79.90.19 non più valido
Codice 63.12.00 non più valido
Codice 81.10.00 escluso per i PM

Come vedete, è una vera e propria rivoluzione. Di seguito è scaricabile il documento completo Istat ATECO 2025 con le descrizioni complete di tutti i codici Ateco.

CLASSIFICAZIONE ATECO 2025 COMPLETA

Ringraziamo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

Estratto da https://www.extralberghiero.it/property-manager-dal-1-aprile-e-strage-dei-vecchi-codici-ateco-free-pdf/8584/

TAVOLO TECNICO IMPOSTA DI SOGGIORNO 2025

In allegato il verbale dell’incontro tra le principali Associazioni Veronesi e gli assessori Ugolini e Bertucco, in merito alle proposte di destinazione di parte dell’imposta di soggiorno. In allegato anche il totale dell’imposta riscossa, suddivisa per categorie e la richiesta per destinare parte dell’imposta.

NUOVI MODELLI FISCALI 2025

Tante novità nelle bozze dei nuovi modelli fiscali appena pubblicate, fra cui il CIN in dichiarazione e la tripla aliquota per la cedolare secca. Scadenzario fiscale 2025

Si avvicina la stagione fiscale, che inizia ufficialmente il 17 Marzo con la consegna e spedizione della certificazione CU 2025 (calendario fiscale 2025 di seguito nell’articolo).
L’Agenzia delle Entrate sta pubblicando tutti i modelli fiscali 2025: alcuni sono già definitivi, altri in bozza. La CU 2025 locazioni brevi, il modello CLB, e le bozze di 730 e Redditi PF sono disponibili alla fine dell’articolo in formato pdf. L’anno 2025 è iniziato bene per l’extralberghiero con tante novità, ora entriamo nel vivo degli adempimenti.

RITENUTE PORTALI & DAC7

Questa è la prima stagione fiscale in cui centinaia di migliaia di host hanno subìto le ritenute fiscali Airbnb e sono in attesa della certificazione CU. Anche Booking ha iniziato ad applicare le ritenute al 21% per l’anno 2024, ma in alcuni casi sta trattenendo nel 2025 gli importi. Anche chi è stato tassato alla fonte dal property manager o dal portale, è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi, dichiarando i redditi da locazione breve prodotti e le ritenute subite.

Il Fisco conosce già i dati reddituali 2024 di tutti gli host e dei property manager sui portali. Ancora prima delle certificazioni delle OTA, il 28 Febbraio infatti arriveranno all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si sommeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7 da tutti gli intermediari.
Se la comunicazione DAC7 non è stata presentata entro il 31 Gennaio, per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro va valutata la possibilità di presentare una comunicazione DAC7 tardiva.
Se invece la comunicazione DAC7 va integrata con altre informazioni, è possibile presentare una comunicazione integrativa.
Attenzione: se il file DAC7 è stato scartato, va ritrasmesso corretto entro 5 giorni o la comunicazione DAC7 sarà considerata omessa.

Ricordiamo che, secondo le FAQ dell’Agenzia delle Entrate sul DAC7, c’è obbligo di comunicazione DAC7 per i property manager, oltre che per le prenotazioni dirette fuori OTA, anche per tutte le prenotazioni ricevute sul canale OTA, quando l’account ha codice fiscale e Iban del property manager. Se non si presenta la comunicazione DAC7 in quel caso, il Fisco non riceverà tutte le informazioni richieste sui proprietari beneficiari dei pagamenti, e considererà tutto il reddito dell’account OTA come prodotto dal property manager. https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/faq-gestori-di-piattaforme-imprese

IL CALENDARIO FISCALE

La stagione fiscale 2025 per il settore turistico entra nel vivo il 17 marzo con la Certificazione CU 2025 per i redditi da locazione breve erogati da property manager, agenzie immobiliari, portali e altri intermediari, e passa attraverso altri adempimenti specialistici (CLB e dichiarazione imposta di soggiorno), per seguire poi il calendario generale degli adempimenti fiscali, che si chiude il 1° dicembre con il versamento del secondo acconto 2025.
Sfatiamo una fake news secondo cui non andrebbero dichiarati o tassati i redditi fino a 5 mila euro: sono obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi i contribuenti con redditi per i quali è dovuta un’imposta superiore ad euro 10,33, non c’è quindi nessun esonero o esenzione per i redditi da locazione breve.
Sono comunque obbligati alla dichiarazione dei redditi i titolari di partita IVA, anche nel caso in cui non abbiano conseguito alcun reddito.

LA CERTIFICAZIONE UNICA CU 2025

Anche quest’anno il modello CU 2025 contiene fra i quadri della certificazione quello dedicato alle locazioni brevi (presente a fine articolo), dove compaiono tutte le informazioni anagrafiche, contrattuali, catastali e reddituali dei proprietari degli immobili.
Per i property manager e tutti gli intermediari, è importante non solo il rispetto delle regole sulla tassazione disposte dal DL 50/2017 art. 4 e chiarite dalla Circolare 24/E 2017 dell’Agenzia delle Entrate, ma anche la coerenza dei dati trasmessi nella certificazione CU 2024 con quelli del DAC7. Ricordiamo che il DAC7 va compilato indicando il netto del proprietario e suddividendo i dati in commissioni e spese o tasse, mentre la CU è un modello fiscale in cui va indicato l’imponibile fiscale.
Ma la vera novità della CU 2025 è il CIN. Come previsto dalla Legge di bilancio, nella certificazione va indicato il codice identificativo nazionale. Si scopre così la vera finalità del CIN, che non è solo autorizzativa, ma prevalentemente fiscale. Con l’associazione fra singolo immobile, annuncio e incassi, diventa molto rischioso non dichiarare i redditi da locazioni brevi, o provare a “forzare” la ripartizione fra aliquota al 21% e 26% (v. punto successivo).

MODELLO 730/2025 & REDDITI PF 2025

Il modello 730/2025 è stato diffuso in bozza e non contiene ancora il CIN, ma prevede specifici codici per la gestione della cedolare secca al 21% e al 26% nel Quadro B (immobili) e nel rigo D4 (Redditi diversi). Stessa situazione per il modello Redditi PF 2025 con i suoi quadri RB (immobili) ed RL (Redditi diversi). Oltre alle due aliquote al 21% e al 26% (per il “secondo immobile” in LT), c’è anche la cedolare al 10% che, ricordiamo, può essere utilizzata solo per contratti ad uso abitativo proprio. Il termine indica chiaramente che deve viverci il conduttore, e gli immobili con contratto a canone concordato (3+2 e altri) non possono essere utilizzati per la sublocazione breve o la gestione di strutture ricettive. Fra i rischi: decadenza dell’autorizzazione ad ospitare (CIA o SCIA), risoluzione espressa del contratto da parte del proprietario e naturalmente pesanti sanzioni fiscali.

Il nuovo quadro RB del Modello Redditi PF

LA CLB (Comunicazione Locazioni Brevi)

La CLB va presentata entro il 30 Giugno dall’intermediario (property manager, agenti immobiliari, siti, portali) quando non gestisce i pagamenti per conto dei proprietari e contiene in sostanza le stesse informazioni della certificazione CU. Molti intermediari che decidono di non gestire pagamenti per semplificare, dimenticano questo adempimento, rischiando così sanzioni e accertamenti su di sé e sui proprietari gestiti. Anche nella CLB si attende l’inserimento del CIN.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

tratto da https://www.extralberghiero.it/nuovi-modelli-fiscali-2025-con-cin-e-cedolare-al-26/8367/

NUOVA LOCAZIONE TURISTICA IMPRENDITORIALE: vantaggi

Il 2025 per il turismo extralberghiero italiano il 2025 sarà sicuramente l’anno della LTI, la locazione turistica imprenditoriale, forma di alloggio che può dare benefici fiscali e semplificazione autorizzativa a tutte le categorie dell’hospitality:

  1. soggetti Iva (società e ditte)
  2. soggetti in regime forfettario
  3. persone fisiche che desiderino avviare attività imprenditoriale

La LTI è stata pazientemente nascosta per quattordici mesi fra le pieghe del Decreto Anticipi per trovare piena applicazione solo da pochissimi giorni, esattamente dal 1° Gennaio 2025.
Il DL 145/2023 aveva finora portato alle locazioni turistiche novità come CIN, BDSR estintori e rilevatori di gas, che secondo il legislatore riusciranno ad “assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità“, ma che per ora per gli operatori rappresentano importanti complicazioni.
L’art. 13-ter comma 8 del decreto dispone che chiunque esercita l’attività di locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di SCIA presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
ESENZIONE IVA

Il rilancio della Locazione Turistica Imprenditoriale apre la possibilità per gli host professionali e i property manager che operano in rent-to-rent, di operare in esenzione Iva, un considerevole vantaggio per i soggetti Iva (società e anche ditte individuali con tassazione Irpef).
Per le LTI è possibile anche per società e ditte non applicare l’Iva alle tariffe di alloggio (*), ma solo nei casi in cui non vengono offerti servizi aggiuntivi:

  • colazione
  • cambio di biancheria o pulizia durante il soggiorno degli ospiti
  • somministrazione di pasti (compresi i “kit di benvenuto”)
  • auto a noleggio
  • servizi di guide turistiche o di interpreti
  • pickup (trasporto passeggeri)
  • servizi vari di concierge

Prima di convertire il proprio portafoglio di strutture ricettive in LTI, le società e le ditte individuali dovranno verificare se l’attività svolta si limita ad essere una mera gestione immobiliare (e pertanto può non applicare l’Iva al 10% alle tariffe), oppure è una prestazione di servizi di tipo “alberghiero” con Iva.

VANTAGGI PER I FORFETTARI

Per effetto anche dei nuovi codici Ateco 2025 validi dal 1° Gennaio, per una partita Iva in regime forfettario i vantaggi nel passare dagli attuali codici del settore immobiliare 68.20.01 e 68.32.00 alla locazione turistica imprenditoriale 55.90.00 (**) sono enormi: tassazione più che dimezzata (il coefficiente di redditività passa dall’86% al 40%). Con la riduzione contributiva 2025, i vantaggi sono ancora maggiori nel passaggio alla LTI (calcoli di convenienza fiscale nel nostro articolo).

VANTAGGI RISPETTO ALLA CEDOLARE SECCA

Sempre nel nostro articolo con le novità 2025, abbiamo quantificato in 95 mila euro il risparmio fiscale massimo in dieci anni per chi passa dalla cedolare secca al 21% alla LTI. Il vantaggio cresce fino a 138 mila euro in dieci anni, considerando l’aliquota al 26% per le locazioni brevi.

LA NUOVA MODULISTICA

Il 18 Dicembre 2024 la Conferenza Unificata, composta da Regioni, Province e Comuni, ha raggiunto un accordo approvando due moduli standardizzati per la semplificazione prevista dal PNRR per le attività turistiche, scaricabili nei link a fine articolo: quello per la SCIA della Locazione breve/turistica a carattere imprenditoriale e quello per la Comunicazione di variazione della SCIA delle strutture ricettive.

Dei due, il primo è molto interessante e rappresenta una standardizzazione dei formati per la LTI dei vari SUAP comunali, ma non solo. Nella articolatissima normativa locale del turismo, la locazione turistica imprenditoriale non era ammessa in alcuni territori prima dell’attuazione dell’art. 8 del DL Anticipi, che come sappiamo è slittata fino al 1° Gennaio 2025. Una delle caratteristiche del Modulo nazionale SCIA LTI è costituita dall’assenza di asseverazione da parte del tecnico: è richiesta solo la planimetria dell’immobile da avviare.

GLI STEP PER L’APERTURA O LA CONVERSIONE

La nuova classificazione ATECO 2025 sarà operativa dal 1° Aprile.
Se si avvia ora l’attività di LTI, può essere utilizzato temporaneamente sia nell’attribuzione della partita Iva che in registrazione in Camera di Commercio il codice Ateco 68.20.01, per poi modificarlo dal 1° Aprile in 55.90.00.
Se invece l’impresa è già attiva, continuerà ad utilizzare i codici Ateco attuali, per aggiungere il 55.90.00 da Aprile.

NORMATIVA SULLA SICUREZZA DEGLI AMBIENTI

Per la LTI nessuna differenza rispetto alla LT non imprenditoriale: anche per questa forma di attività sono obbligatori gli estintori e i rilevatori di gas.

Modulo nazionale SCIA LTI

Modulo nazionale Variazione SCIA

Ringraziamo Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

Tratto da https://www.extralberghiero.it/nuova-locazione-turistica-imprenditoriale-lti-2025-vantaggi-fiscali-e-autorizzativi/8240/

LINEE GUIDA PER LA LEGIONELLA

La Legionella è un agente patogeno che prolifera in ambienti acquatici naturali e artificiali, come acque sorgive e termali, fiumi, laghi, impianti idrici, piscine e vasche idromassaggio. 

In quanto patogeno, provoca malattia nell’uomo, manifestandosi in due distinti quadri clinici: la Febbre di Pontiac e la Malattia dei Legionari.

L’infezione da legionella avviene tramite aspirazione diretta di acqua o aria contaminata. Il contagio può avvenire inalando acqua contaminata proveniente ad esempio da rubinetti, docce o impianti di umidificazione.

Le strutture turistico-ricettive – come alberghi, hotel, residence, B&B, case vacanza, agriturismi, affittacamere e navi da crociera – sono certamente un gruppo di attività che presentano la tipologia di impianti che possono diffondere il batterio legionella.

Perciò, considerando le significative conseguenze sulla salute pubblica, sull’immagine e sulle possibili implicazioni legali, è fondamentale per le strutture ricettive implementare strategie preventive attraverso un’attenta valutazione e gestione del rischio legionella.

Non a caso, le Linee guida per la prevenzione ed il controllo della legionellosi, pubblicate a Maggio 2015, (testo completo nella sezione Documenti del nostro sito) prevedono una sezione specifica per questa tipologia di strutture – vedi il punto 3.2 “Valutazione e gestione del rischio nelle strutture turistico-ricettive”.

In allegato una sintesi grafica delle linee guida nazionali, per i dettagli rimandiamo al testo completo pubblicato nel nostro sito.

HOST E CO-HOST PROFESSIONALI 2025

Codice CIN in dichiarazione, riduzione contributiva, nuovi codici Ateco e molto altro. Con la nuova locazione turistica imprenditoriale risparmi d’imposta fino a 95 mila in 10 anni

Ecco tutte le novità che riguardano gli host e i co-host con partita Iva, provenienti dalla legge di bilancio (L. 207/2024) e da altri provvedimenti recenti.

FORFETTARIO: NUOVE REGOLE

Dal 1° gennaio viene aumentato fino a 35 mila euro il limite di reddito di lavoro dipendente e assimilato (da pensione e collaborazioni) per poter accedere al regime forfettario.
I forfettari non dovranno più dichiarare come compensi i rimborsi delle spese analiticamente addebitati ai committenti.
Per i forfettari, verrà infine eliminato il tetto massimo di 400 euro per l’emissione delle fatture semplificate.

CIN IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Una delle principali novità della legge di bilancio 2025 appena approvata è l’inserimento del codice CIN nelle dichiarazioni dei redditi. Il CIN sarà obbligatorio nella dichiarazione dei redditi degli host, ma anche nella certificazione unica e nella CLB (comunicazione locazioni brevi).
È prevedibile che il CIN sia inserito anche nella dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno e nel DAC7.

LA LOCAZIONE TURISTICA IMPRENDITORIALE

Approvata per legge da più di un anno con il Decreto Anticipi, la locazione turistica imprenditoriale sta finalmente trovando spazio nelle realtà comunali.
L’ultima notizia è l’introduzione della LT professionale da parte di Roma Capitale: non è una notizia solo local, visto che il numero di LT sul territorio capitolino supera le 20 mila unità, quindi il potenziale di trasformazione in locazioni imprenditoriali è importantissimo.
I vantaggi nel passare ad una locazione turistica imprenditoriale sono enormi: tassazione al 2% per i primi cinque anni, poi al 6%, a cui va aggiunta solo la contribuzione INPS, che con la nuova riduzione è limitata al 4,80% per i primi tre anni.

RIDUZIONE CONTRIBUTIVA 50%

La riduzione contributiva nel 2025 passa al 50% e consentirà ai titolari di partita Iva un minor carico a livello di contributi INPS. L’agevolazione prevede che le partite Iva (forfettarie e ordinarie) iscritte per la prima volta nel 2025 alla gestione artigiani e commercianti possano chiedere una riduzione contributiva al 50% per 36 mesi (3 anni). La riduzione al 50% si applica anche per i titolari di quote societarie (soci) entrati in una società tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025. La riduzione contributiva al 50% è alternativa rispetto alle altre agevolazioni esistenti (35% e riduzione per anzianità).

RIMBORSI SPESE DI ALLOGGIO SOLO SE TRACCIABILI

La Legge di bilancio 2025 ha introdotto l’obbligo di tracciabilità per le spese di viaggio, comprese quelle di alloggio, che dal 2025 saranno deducibili per i nomadi digitali o rimborsabili dal datore di lavoro degli smart worker, solo se effettuate con mezzi di pagamento tracciabili (versamento bancario o postale o con altri sistemi di pagamento ammessi: carte di debito, di credito e prepagate, assegni bancari e circolari). Ne consegue che non sono più ammessi i pagamenti in contanti per quella categorie di viaggiatori, mentre si applicano i normali limiti ai pagamenti in contanti per tutti gli altri ospiti.

CODICI ATECO 2025 PER STRUTTURE EXTRALBERGHIERE

Dal 1° gennaio 2025 entrerà in vigore la nuova classificazione ATECO 2025, che sarà adottata operativamente a partire dal 1° aprile 2025. Fra i nuovi codici di attività, non sarà più valido il 55.20.51 che fino al 31/12/2024 comprendeva Affittacamere, Case Vacanze e Bed&Breakfast.

Viene introdotta la nuova categoria 55.20.42 Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, che sembra comprendere anche gli affittacamere, che spariscono come termine nella nuova classificazione.

Per i Bed and breakfast, nuovo codice 55.20.41 che così si differenzia dalle CaV.

Probabilmente il nuovo codice 55.90.00 Altri servizi di alloggio (descrizione NACE: Other accommodation) sarà dedicato alla locazione turistica imprenditoriale. Nelle prossime settimane ed entro marzo verranno rese note le descrizioni dei nuovi codici Ateco e forniremo informazione completa. Altre informazioni nel nostro articolo su Ateco 2025.

Tutti gli operatori Iva dovranno utilizzare già nelle dichiarazioni dei redditi di Giugno 2025 i nuovi codici attività Ateco 2025. Questo sarà importante anche per il coefficiente di redditività dei forfettari, che determinano la percentuale di imponibilità dei compensi/ricavi lordi.
Se il contribuente volesse comunicare all’Agenzia delle entrate una nuova codifica che meglio rappresenta l’attività svolta, dovrà modificare il proprio codice Ateco all’anagrafe tributaria e in Camera di Commercio (se iscritto).

Ringraziamo Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy.

Tratto da https://www.extralberghiero.it/host-e-co-host-professionali-tutte-le-novita-2025/8188/

NUOVI CODICI ATECO 2025

La nuova classificazione Ateco 2025 rivoluziona i codici del settore turistico e introduce nuove categorie di attività

Dal 1° gennaio 2025 entrerà in vigore la nuova classificazione ATECO 2025, che sarà adottata operativamente a partire dal 1° aprile 2025.
Vediamo insieme le novità.

Codice ATECO PROPERTY MANAGER

Attualmente non esiste un codice Ateco per i property manager, che si inquadrano in modo vario ed improprio come Amministratori di condominio (68.32.00), come CaV (55.20.51), come servizi di prenotazione (79.90.19), o in altri codici ancora meno appropriati.

Con Ateco 2025 viene istituita la nuova categoria 55.40.00 Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio.
Già qualcuno si sta prendendo il merito di questa novità, ma riteniamo sia un semplice prendere atto da parte dell’Istat dell’esistenza della attività economica di intermediazione turistica che viene svolta ormai da migliaia di soggetti. Fiscalmente il nuovo codice 55.40.00 è il più conveniente, con un coefficiente di redditività del 40%.
Poiché resta attiva la categoria 68.31.00 degli Agenti immobiliari, si può pensare che la 55.40.00 possa essere applicata ai Property Manager. La descrizione inglese NACE non aiuta, perché è analoga: Intermediation service activities for accommodation.
Se fosse confermato, per rendere quella del PM una professione riconosciuta, mancano ancora altri elementi, come l’albo, l’ordinamento della professione, i requisiti di ingresso e il codice deontologico.

Codice ATECO CASE VACANZE

Viene introdotta la nuova categoria 55.20.42 Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, che sembra comprenda anche gli affittacamere, che spariscono come termine nella nuova classificazione.

Codice ATECO BED&BREAKFAST

Nuovo codice 55.20.41 Bed and breakfast che così si differenzia dalle CaV.

Codice ATECO LOCAZIONE TURISTICA IMPRENDITORIALE

La grande assente dalla classificazione attuale è la locazione turistica imprenditoriale, prevista anche dal Decreto anticipi (quello del CIN e degli estintori), ma non ancora codificata con un suo codice Ateco. Probabilmente il nuovo codice 55.90.00 Altri servizi di alloggio (descrizione NACE: Other accommodation) sarà dedicato alla locazione turistica imprenditoriale.

I nuovi codici Ateco validi dal 1/1/2025

ADEMPIMENTI

ADEMPIMENTI FISCALI
Tutti gli operatori Iva dovranno utilizzare per le dichiarazioni dei redditi di Giugno 2025 i nuovi codici attività Ateco 2025. Questo sarà importante anche per il coefficiente di redditività dei forfettari, che determinano la percentuale di imponibilità dei compensi/ricavi lordi.
Se il contribuente volesse comunicare all’Agenzia delle entrate una nuova codifica che meglio rappresenta l’attività svolta, dovrà modificare il proprio codice Ateco all’anagrafe tributaria e in Camera di Commercio (se iscritto).

ADEMPIMENTI STATISTICI
Dal 1° aprile 2025 tutte le imprese possono verificare l’attività economica svolta rispetto alla nuova classificazione Ateco 2025, tramite l’accesso al link https://imprese.istat.it/
L’utente potrà o confermare la proposta di riclassificazione oppure non confermare se ritenuta non adeguata.

IMPATTI CONTRIBUTIVI

La riduzione contributiva del 35%, che consente di ridurre il carico contributivo Inps al solo 6,24% effettivo per i titolari di Affittacamere in regime forfettario, veniva spesso contestata da parte degli Uffici Inps, se applicata a Case Vacanze e Bed&Breakfast imprenditoriali. Con la nuova differenziazione, sicuramente i B&B saranno esclusi dalla riduzione contributiva.

ALTRI CODICI ATECO PER IL TURISMO

Ateco 2025 sarà una vera e propria rivoluzione: cambiano anche i codici di Agriturismo, Ostelli, Campeggi, Villaggi turistici. Entrano il Glamping, i Marina Resort e le Case religiose di ospitalità.

Codice Ateco CASE per FERIE

Con la vecchia classificazione, le Case ferie rientravano nel 55.20.51 delle CaV, mentre ora con l’Ateco 2025 vengono introdotti due nuovi codici, che probabilmente comprendono le Case ferie:

55.20.31 Case religiose di ospitalità

55.20.32 Altre case sociali di ospitalità

Codice Ateco AGRITURISMO

Prende il 55.20.51, vecchio codice Ateco di Affittacamere, CaV e B&B

Codice Ateco OSTELLI

Prende il codice 55.20.10 Ostelli, che prima era dei villaggi turistici.

Codice Ateco CAMPEGGI

Viene ampliata la categoria 55.30, che prima aveva un unico codice e adesso invece prevede varie attività. Interessante il riconoscimento del Glamping e dei Marina resort.

55.30.01 Campeggi

55.30.02 Villaggi turistici e alloggi glamping

55.30.03 Aree attrezzate per veicoli ricreazionali

55.30.04 Marina resort

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

Tratto da https://www.extralberghiero.it/dal-2025-nuovi-codici-ateco-per-property-manager-cav-e-bb/8030/

RITENUTE BOOKING 2024-2025

Il terremoto fiscale iniziato a gennaio 2024 per gli host non accenna a placarsi: dopo Airbnb, ora è il turno di Booking di regolarizzare la posizione fiscale per le locazioni turistiche iscritte al portale. L’operazione riguarda decine di migliaia di host e, per la sua larga scala e per la delicatezza dell’argomento tasse, rischia di creare insoddisfazione fra i locatori brevi.

APPLICAZIONE DELLE RITENUTE

Da numerose testimonianze, emerge che la ritenuta viene spesso attivata in modo impreciso da Booking, sia per quanto riguarda la percentuale esatta del 21%, non sempre rispettata al centesimo, che per le strutture a cui viene applicata o per le quali viene esclusa.
Attualmente, in uno stile più insiemistico che normativo, le condizioni di applicazione delle ritenute sono riepilogate così su https://partner.booking.com/it/aiuto/commissioni-fatture-e-tasse/tasse-locali/informazioni-sulla-trattenuta-delle-imposte-gli :

  • Affitti da uno a quattro immobili residenziali, accatastati come abitazione e appartenenti quindi alle categorie dalla A1 alla A11, eccetto la A10 (uffici).
  • Non offri nessun servizio aggiuntivo come colazione, pranzo, cena, mezza pensione/pensione completa, noleggio auto o organizzazione di tour.
  • Non hai un numero di partita IVA, oppure non ce lo hai fornito.

IL TESTO DI BOOKING

Risulta evidente per le numerose imprecisioni che il testo pubblicato sulla pagina di Booking sia stato tradotto dall’inglese all’italiano (e magari tradotto prima dall’italiano all’inglese dai consulenti italiani di Booking o da un loro ufficio):
“La certificazione verrà inviata entro tre mesi dalla fine dell’anno di calendario e potrai usarla per ottenere un credito d’imposta in fase di dichiarazione dei redditi.
In realtà, il termine della certificazione CU è il 16 Marzo, e le ritenute tecnicamente non danno un credito d’imposta, parola che nel linguaggio fiscale italiano riguarda altre situazioni.
Calendar year (anno di calendario) è un termine tecnico che serve a specificare che l’anno fiscale coincide con l’anno solare, cosa che non avviene sempre (ad esempio in UK, Sud Africa e Australia le date dell’anno fiscale sono diverse da quelle solari 1° gennaio-31 dicembre).

Anche la sezione “Opzioni per la ritenuta fiscale” (Trattenuta automatica o Richiesta di pagamento mensile)èimprecisa: secondo il DL 50/2017 (anche nota come “Legge Airbnb”), non è possibile fare opzioni, la ritenuta va comunque applicata ai redditi da locazione breve, ed esclusa per le strutture ricettive (locazione + servizi).
Secondo il testo, invece “I partner verranno suddivisi in 2 categorie: “nell’ambito” e “fuori ambito” di applicazione della ritenuta“, ciò solo sulla base di una partita Iva, senza entrare nel merito del codice Ateco o della effettiva forma di alloggio certificata dalla SCIA/CIA.

IL RECUPERO DELLE RITENUTE NON VERSATE

Già queste notizie avevano agitato l’ambiente degli host, ma due recenti comunicazioni di Booking stanno togliendo il sonno agli iscritti al portale olandese:

  1. La conclusione delle nostre recenti discussioni con le autorità fiscali italiane durante l’indagine sugli affitti brevi è che avremmo dovuto applicare la ritenuta nell’anno fiscale 2024, ma non l’abbiamo fatto. Pertanto ora verseremo queste tasse al fisco italiano e recupereremo l’importo corrispondente da te. Ti contatteremo all’inizio dell’anno prossimo per condividere maggiori informazioni in merito.
  2. Abbiamo versato l’imposta per tuo conto nei mesi da gennaio a luglio 2024, e ora te ne chiediamo la restituzione con il metodo di pagamento da te scelto. Per il periodo che va da gennaio a luglio 2024, per la struttura con codice ID …. abbiamo versato un totale di EUR …. Cosa devi fare? Il 13 gennaio 2025 ti invieremo una richiesta di pagamento per ciascun mese, da gennaio a luglio 2024, per l’importo corrispondente all’imposta sul reddito. Riceverai pertanto da una a sette richieste di pagamento, in base al numero di mesi in cui rientravi nell’ambito di applicazione della ritenuta fiscale sugli affitti brevi.

Le parole indicano con grande probabilità una avvenuta transazione fra Booking e l’Agenzia delle Entrate, che ha chiuso l’inchiesta fiscale sulle mancate ritenute. Booking sembra essere stato costretto a versare al Fisco ancor prima di poter trattenere le imposte.
In molti si chiedono (e ci chiedono) se sia legittimo da parte di Booking trattenere nel 2025 le tasse per il 2024 dai compensi agli host, o addirittura chiedere pagamenti con bonifico.

Per questo abbiamo verificato le regole con un FACT CHECKING:

1) E’ LECITO EFFETTUARE RITENUTE SUI REDDITI DEL 2025 PER COPRIRE RITENUTE DEL 2024?

Se l’intermediario (Booking) ha già versato le imposte al Fisco, può rivalersi sul singolo iscritto ai sensi del DL 50/2017 che all’art. 4 comma 5 prevede che se i portali incassano, “operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta …e provvedono al relativo versamento …. e alla relativa certificazione“.

Il fatto che la ritenuta non sia stata tempestiva non impedisce al sostituto di operarla nel 2025, se c’è ancora rapporto con un determinato host che è ancora iscritto.
Inoltre, la definizione di sostituto d’imposta è disciplinata da un altro provvedimento, il DPR 600/1973, che viene qui applicato per analogia.

2) E’ LECITO RICHIEDERE ULTERIORI PAGAMENTI PER VERSARE LE TASSE?

La stessa legge (DPR 600/1973) prevede all’art. 23 comma 1 che “Nel caso in cui la ritenuta …. non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro, il sostituito è tenuto a versare al sostituto l’importo corrispondente all’ammontare della ritenuta.”
Questo è il concetto della “provvista”, che è frequente nel rapporto di lavoro dipendente, quando il lavoratore non ha capienza in busta paga per le trattenute da assistenza fiscale (mod. 730).

3) SONO LEGITTIME LE RATE DA OPERARE NEL 2025?

Anche in questo caso, si applica per analogia il DPR 600: I sostituti d’imposta “devono effettuare, entro il 28 febbraio dell’anno successivo … il conguaglio tra le ritenute operate … e l’imposta dovuta sull’ammontare complessivo“.
Il fatto che il portale rateizzi nel 2025 l’imposta (fino a 7 rate) è una condizione di favore offerta agli host da Booking, per spalmare nel tempo importi che in alcuni casi sarebbero pesanti se trattenuti in unica soluzione.

PRESENZA DI ACCONTI

Nel caso siano già stati versati gli acconti 2024 (a giugno e novembre), inserendo nella prossima dichiarazione (RPF 2025 o 730/2025) acconti e ritenute Booking, la dichiarazione si chiuderà con un credito.

PAGAMENTI IN STRUTTURA: RITENUTA APPLICABILE?

Nella confusione generale, non bisogna dimenticare che le trattenute sono applicabili solo quando l’intermediario (Booking) gestisce i pagamenti. Nel caso di pagamenti in struttura, la ritenuta non deve essere effettuata da parte del portale.

Ringraziamo l’autore del testo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

Tratto da https://www.extralberghiero.it/guida-alle-ritenute-2024-2025-di-booking-cosa-ce-da-sapere/7954/

FACCIAMO IL PUNTO SUL SELF CHECK-IN

 In Italia, il check-in online o self-check-in per le strutture ricettive è del tutto legale, ma deve essere supportato da un controllo fisico dei documenti, verificando la corrispondenza tra la foto sulla carta d’identità o passaporto e il viso della persona che si ha di fronte.

Questo controllo deve avvenire entro il limite imposto dalla legge per l’invio dei documenti alla questura. Il requisito è necessario per garantire l’identificazione corretta degli ospiti, come richiesto dalla legge per motivi di sicurezza pubblica.  una legge che risale ad anni in cui queste tecnologie non erano disponibili e ad analogie con altri settori dove l’identificazione può avvenire anche da remoto (banche online ad esempio). Oggi però abbiamo una circolare, datata 18 novembre 2024, che appare esaustiva e definitiva dell’interpretazione della norma e che alleghiamo in fondo all’articolo.

Nella circolare si legge chiaramente che le procedure di check-in da remoto non possono ritenersi “satisfattive” degli obblighi a cui sono tenuti i gestori di strutture ricettive. La circolare quindi ritiene assolutamente legittimo l’utilizzo di questi dispositivi e non vi trova nessun problema di illegalità, così come non sono illegali neanche le keybox, serrature a combinazione lasciate fuori dagli appartamenti per permettere agli ospiti di recuperare la chiave. Non c’è alcun problema ad usarle, ma sono strumenti e come tali vanno usati correttamente. La circolare spiega quindi che effettuare solo l’operazione di raccolta dei dati non è sufficiente ad essere in regola con la legge ed espone a sanzioni (ammenda fino a € 206 o arresto fino a 3 mesi, come da art.17 del TULPS, e come pena accessoria ci può essere la sospensione dell’attività).

Ogni gestore deve registrare gli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo, inviando le cosiddette “schedine alloggiati” attraverso il portale. Fa eccezione chi soggiorna una sola notte, i cui dati vanno inviati entro le 6 ore successive all’arrivo. Questo processo può essere gestito manualmente inserendo i dati direttamente nel sistema, o tramite file generato da software gestionali, o automaticamente con procedure di check-in da remoto che raccolgono in anticipo i dati per le strutture che poi spediscono il file compilato o dispongono di collegamento diretto tramite API con il portale della questura. Ma in questo caso la trasmissione può avvenire, solo dopo aver fatto la verifica dei documenti di persona, “de visu”, in presenza.

Come associazione riteniamo che questa procedura, oltre a non tenere conto dell’evoluzione della tecnologia, che oggi con processi molto affidabili permette il riconoscimento delle persone al pari del controllo di persona, non garantisca nulla in termini di sicurezza. Una volta che l’ospite è stato riconosciuto, in appartamento può entrare chiunque senza possibilità di controllo. Anche se la responsabilità ricade sull’ospite, il tema sicurezza rimane e questo può accadere anche in un albergo, dove il personale alla reception si alterna, e si può entrare senza alcun controllo. Inoltre anche una semplice videochiamata con whatsapp o altre applicazioni di messaggistica sono equiparabili al riconoscimento di persona, “de visu” significa visto con i propri occhi.

Chiediamo quindi al ministero di rivedere questa norma ormai obsoleta e anacronistica, che sembra più una misura punitiva che non una reale esigenza di ordine pubblico, tant’è che all’estero non ci sono misure di questo tipo.

In allegato i decreti citati nella circolare

EXTRALBERGHIERO AL TOP A VERONA E NEL VENETO

Il Centro Studi Confindustria di Brescia ha pubblicato sul quotidiano L’Arena di lunedì 25 una interessante ricerca basata su dati Istat, da cui si rileva che il protagonista assoluto nella ricettività turistica è il comparto extralberghiero. In sintesi alcune cifre:
-sul Garda ci sono oltre 9000 esercizi di cui 13% alberghi e 87% extralberghiero, per un totale di quasi 250000 posti letto, di cui 71% sono appannaggio della nostra categoria
-sulla riviera veronese è presente il 72% delle strutture con extralberghiero che domina e copre il 75% della richiesta
-la provincia di Verona offre 11590 strutture ricettive, di cui 3600 nel comune capoluogo, così suddivise: 797 hotel (di cui 558 lago), il resto extralberghiero di cui 5806 nel gardesano 4897 nel resto della provincia
-il comune di Verona ha 74 hotel per un totale di 6034 posti letto, 3281 strutture nell’extralberghiero, con la stragrande maggioranza locazioni turistiche
Il resto lo si può leggere nel pdf allegato

ACCONTI FISCALI 2024 QUANDO VERSARLI

Le nuove regole sugli acconti dopo le ritenute dei portali

Novembre è tempo di acconti, ma cominciamo subito dicendovi che quest’anno il secondo acconto si paga il 2 Dicembre, perché il 30 Novembre è sabato.

TRIBUTI INTERESSATI

La scadenza di versamento del 2 Dicembre riguarda:

  • 2° acconto Irpef
  • 2° acconto cedolare secca
  • 2° acconto regime forfettario
  • 2° acconto Irap
  • 2° acconto Ires

ACCONTI E RITENUTE DEI PORTALI

I portali OTA applicano dal 2024 la ritenuta al 21% sui redditi da locazione breve e i property manager tassano già da anni alla fonte i compensi.
Attenzione, perché nei software dichiarativi fiscali (sia 730 che modello Redditi PF), il calcolo degli acconti avviene in modo automatico, e gli acconti sono tendenzialmente pari al 100% del saldo.
Questo metodo penalizza ovviamente i contribuenti che hanno un sostituto d’imposta, e richiede un intervento mirato nella dichiarazione dei redditi.
Come vedremo, in presenza di ritenute 2024 del portale OTA o del property manager, è possibile ridurre o azzerare gli acconti.

21% o 26%?

E’ importante chiarire qual è l’aliquota applicabile per la cedolare secca nelle diverse fasi e adempimenti:

  • la ritenuta dei property manager e delle OTA è sempre al 21%;
  • gli acconti sono sempre al 21%;
  • la cedolare secca al 26% si applica solo ai redditi 2024, quindi nella dichiarazione dei redditi dall’anno prossimo (Redditi PF 2025 o 730/2025), dalla seconda unità immobiliare in locazione breve in poi.

COME VERSARE

Chi ha presentato il modello Redditi PF 2024 dovrà versare gli acconti utilizzando la sezione erario del modello F24 per tutti i tributi, tranne che per l’Irap (sezione Regioni), e utilizzando i seguenti codici tributo.

CHI HA DIRITTO A “TAGLIARE” GLI ACCONTI

AZZERAMENTO

Per poter azzerare del tutto gli acconti 2024 (cedolare secca o Irpef) sono necessari questi elementi:

  1. Subire ritenute dal 1° Gennaio 2024 al 31 Dicembre 2024 da un portale OTA o da un property manager o altro intermediario sull’intero reddito da locazione breve;
  2. Non avere nel 2024 prenotazioni dirette o altri portali senza ritenuta.

ESEMPIO 1:
Alloggio ad uso turistico al primo anno di attività nel 2023
, senza property manager e pubblicata solo su Airbnb senza prenotazioni dirette.
Reddito 2023 = 30.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 = 6.300 euro
Acconti 2024 automatici = (6.300 euroazzerati (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 6.300 euro.

ESEMPIO 2:
Alloggio ad uso turistico con property manager nel 2023 e 2024
, senza prenotazioni dirette.
Reddito Imponibile 2023 = 40.000 euro
Ritenuta property manager: attiva nel 2023 e nel 2024 e pari a 8.400 euro
Certificazione CU 2024 redditi 2023: disponibile
Saldo cedolare secca 2023 = zero (coperto da ritenute PM 2023)
Acconti 2024 = zero (coperti da ritenute PM 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Property Manager.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 8.400 euro

RIDUZIONE

Anche nel caso di più case, prenotazioni dirette, senza ritenute o con ritenute parziali, è comunque possibile ridurre parzialmente gli acconti (cedolare secca o Irpef), calcolando esattamente il reddito 2024 (in modo approssimativo a Giugno e ora in modo più completo a Novembre), versando come acconti l’imposta ricalcolata sui redditi 2024 effettivi.

ESEMPIO 3:
2 Alloggi ad uso turistico dello stesso proprietario, senza property manager, pubblicati uno su Booking (+ prenotazioni dirette) e l’altro su Airbnb.
Reddito 2023 e 2024 prima casa (Booking + prenotazioni dirette) = 50.000 euro
Saldo cedolare secca 2023 al 21% prima casa = 10.500 euro
Acconti 2024 al 21% = 10.500 euro
Reddito 2023 e 2024 seconda casa su Airbnb = 20.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 al 21% seconda casa = 4.200 euro
Acconti 2024 sulla casa su Airbnb: zero (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Reddito totale 2023 = 70.000 euro
Saldo cedolare secca totale 2023 = 14.700 euro
Acconti cedolare secca totali 2024 = 10.500 euro
Riduzione acconti 2024 ammessa perché tassazione calcolata esattamente su redditi 2024 e parzialmente coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 4.200 euro

RATEIZZAZIONE DEGLI ACCONTI

Mentre il primo acconto poteva essere rateizzato fino a 7 rate (v. tabella), il secondo acconto non può essere rateizzato: con il modello Redditi PF 2024 si paga in unica soluzione il 2 Dicembre, mentre nel 730 il secondo acconto viene trattenuto con la mensilità di novembre di stipendio o pensione.

CAMBIO DI REGIME FISCALE

In alcuni casi, quando viene modificato il regime fiscale da un soggetto, per esempio da ordinario a forfettario e viceversa, è possibile non versare gli acconti.

SANZIONI

Se viene adoperato il metodo previsionale per gli acconti, le riduzioni o azzeramenti non vanno fatti in modo arbitrario, ma coerente con gli effettivi redditi prodotti. Eventuali differenze in difetto emergeranno nella dichiarazione 2025 dei redditi 2024 e verranno sanzionate.

COME RIDURRE E AZZERARE

Per il modello Redditi PF 2024, la riduzione o omissione degli acconti va effettuata direttamente nel modello F24 al momento del versamento.
Per il modello 730 2024, il non versamento degli acconti o l’inserimento di un minore importo per gli acconti andavano indicati nel Quadro F.

UN “TAGLIO”….CHIRURGICO

Tutte le azioni descritte in questo articolo vanno valutate ed effettuate con l’assistenza del proprio commercialista, per prevenire errori, sanzioni e accertamenti.

Tratto da https://www.extralberghiero.it/acconti-fiscali-come-e-quanto-pagare-edizione-2024/7891/

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

AGGIORNAMENTO ESPOSIZIONE CIN

La Regione Veneto il 4 novembre ha pubblicato le faq aggiornate relative alla modalità di esposizione del Codice Identificativo Nazionale, che ha sostituito il Cir per quanto riguarda l’obbligo di esposizione, tutte le info nel pdf che troverete nella sezione Documenti del nostro sito.

Gli host possono farsi aiutare direttamente con Airbnb

Airbnb ha rilasciato in 10 paesi, tra cui l’Italia, l’aggiornamento invernale della sua piattaforma, la Winter Release, con oltre 50 migliorie dell’app tra cui una che ha il sapore di una dichiarazione di guerra nei confronti dei property manager, vale a dire i gestori professionali di appartamenti sull’app. L’update più importante riguarda infatti la creazione della “Rete di co-host“: con questa funzione è possibile trovare e ingaggiare facilmente i migliori co-host del luogo per far gestire il proprio Airbnb direttamente dall’app. Un proprietario può ottenere un’assistenza personalizzata in base alle specifiche esigenze: dalla configurazione dell’annuncio, alla gestione delle prenotazioni e la comunicazione con gli ospiti. E questo non sarà fatto da società di gestione ma da altri host, tutto all’interno della piattaforma, incluso la condivisione dei calendari e concordando direttamente con la persona quale compenso condividere per l’attività svolta.

Airbnb spiega in una nota che i co-host sono host esperti che vantano un curriculum di tutto rispetto sulla piattaforma. Hanno una valutazione media di 4,86 stelle, rispetto al 4,62 medio delle grandi società di property management. Il 73% dei co-host è composto da Superhost e l’84% gestisce alloggi Amati dagli ospiti, ovvero gli annunci più apprezzati su Airbnb. Tra gli oltre 10.000 co-host presenti nei 10 paesi in cui è attiva la funzione , è possibile trovare il profilo più adatto alle proprie esigenze. L’algoritmo di Airbnb suggerirà un elenco di co-host in base a oltre 80 fattori tra cui la posizione, l’esperienza come host e il tipo di alloggio. Sarà possibile consultare i profili e le recensioni che hanno ricevuto, nonché mettersi in contatto con loro direttamente dall’app tramite la messaggistica interna.

Dunque Airbnb sta cercando di sostituirsi ai property manager che spesso offrono proprio lo stesso tipo di servizio al proprietario? Sì e no: Airbnb, fedele alla sua mission, vuole solo che gli alloggi siano gestiti o co-gestiti da persone e non da aziende. Ma dato che poi il co-host per poter fare questa attività deve avere un inquadramento, nulla vieta che sia lui stesso un piccolo property manager o un dipendente di una società di property management con ottimi risultati. Quindi i property manager non spariranno da Airbnb, ma possiamo senz’altro dire che Airbnb sta spingendo le società di gestione a presentarsi come persone e non come brand. E forse gli fa un favore perchè è prorpio qui che si distingue chi fa ospitalità da chi affitta posti letto, magari con check-in automatico e zero contatto umani.

Brian Chesky, co-fondatore e CEO di Airbnb, ha dichiarato: “Con la Rete di co- host, stiamo facilitando il lavoro degli host. D’ora in poi, tu metti a disposizione l’alloggio e noi ti troviamo un co-host eccezionale che ti aiuti a gestirlo”.

Sono poi oltre 20 gli aggiornamenti della piattaforma lato host, tra questi molto interessanti sono anche:

Consigli sul prezzo: è possibile visualizzare i prezzi suggeriti in base ad alloggi simili nella zona e applicare i consigli con un semplice tocco.
Nuove risposte rapide: modelli personalizzabili per inviare rapidamente nmessaggi di benvenuto, dettagli sul check-in, indicazioni e altro ancora.
Scrivania dei guadagni: report personalizzati per visualizzare i guadagni, filtrarli in base alla tipologia e capire facilmente quando si sta per ricevere un pagamento.

Infine, per offrire agli ospiti un’esperienza su misura quando utilizzano l’app, sono stati introdotti diversi altri aggiornamenti anche per loro. Fra le novità segnaliamo:

Tour guidato di benvenuto: ai nuovi ospiti, Airbnb offre ora una panoramica virtuale dell’app.
Destinazioni consigliate: quando si tocca la barra di ricerca, l’app suggerisce le località in base alla cronologia delle ricerche e delle prenotazioni. Inoltre, vengono offerti percorsi rapidi per trovare le ricerche passate e gli annunci consultati di recente.
Consigli per la ricerca: l’app mostra suggerimenti pertinenti per aiutare a trovare soggiorni last minute, sconti offerti dagli host e altro ancora. Ad esempio, se un ospite desidera prenotare un alloggio per 6 giorni, viene suggerito di prolungare il soggiorno di una notte per usufruire di uno scontosettimanale.
Filtri consigliati: Airbnb ha ripensato i filtri di ricerca in modo che riflettano le prenotazioni passate e la ricerca attuale. Ora è possibile visualizzarli, aggiungerli e anche rimuoverli più facilmente.
Caratteristiche personalizzate: l’app mette in evidenza i dettagli rilevanti per la ricerca. Ad esempio, se si viaggia con bambini, vengono mostrati servizi come la stanza dei giochi o il cortile.
Nuova pagina di checkout: Airbnb ha introdotto una pagina di checkout semplificata per gli ospiti ricorrenti.
Metodi di pagamento locali: a breve, Airbnb introdurrà oltre 20 metodi per pagare in tutto il mondo, tra cui Vipps in Norvegia, MobilePay in Danimarca e MoMo in Vietnam.

Tratto da https://www.extralberghiero.it/airbnb-dichiara-guerra-ai-property-manager-ora-il-co-host-si-ingaggia-direttamente-in-app/7835/

PUBBLICATO OGGI IN GAZZETTA UFFICIALE L’AVVISO DELLA BANCA DATI

Nella Gazzetta Ufficiale di oggi, che alleghiamo, è stato pubblicato l’avviso di partenza della Banca Dati Strutture Ricettive, scattano i 60 gg per mettersi in regola, dal 2 novembre partiranno controlli e sanzioni per chi non ha il Cin e i dispositivi di sicurezza. E’ stato ribadito che i termini sono quelli indicati nelle FAQ del sito del Ministero del Turismo, quindi per chi aveva già il Codice id Regionale prima delle nuove norme ha ulteriori 60 gg di tempo a disposizione. Siamo in attesa del decreto attuativo per i dispositivi di sicurezza, le targhette e l’esposizione, oltre all’aggiornamento della normativa regionale

IL GIUDICE DA’ TORTO AL CONDOMINIO SI’ AGLI AFFITTI BREVI

Secondo quanto riportato da Repubblica in una recente sentenza del Tribunale di Firenze due condomini hanno perso il ricorso in cui contestavano l’apertura di un B&B in un condominio. Secondo loro era contro il regolamento condominiale ma il Tar ha stabilito che solo il regolamento di tipo contrattuale, che viene approvato o modificato all’unanimità, può mettere dei limiti alla proprietà esclusiva. Questa ennesima sentenza ribadisce quanto già espresso in passato.

DECRETO SALVA CASA CONVERTITO IN LEGGE

E’ stato recentemente convertito in legge il decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) che ha modificato molte norme del Testo unico dell’edilizia (dpr 6 giugno 2001, n. 380).

Le novità vanno dall’introduzione di deroghe all’altezza minima interna e di superficie per monolocali e bilocali alla nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati, dal nuovo iter per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in difformità parziale dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi al superamento della doppia conformità anche per le variazioni essenziali.

Ecco le principali novità:

  • la semplificazione per il recupero sottotetti: gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (nuovo comma 1-quater dell’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia); il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
    • siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
    • non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
    • sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
  • nuovi requisiti di abitabilità degli immobili: l’altezza interna delle stanze può arrivare fino a 2,40 metri, mentre la dimensione minima di un monolocale non potrà essere inferiore a 20 metri quadrati per una singola persona e a 28 metri quadrati per due persone, servizi inclusi. Deve comunque essere assicurato il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente (nuovo comma 5-bis dell’articolo 24 del Testo Unico Edilizia); in particolare, viene diminuita:
    • la superficie abitabile minima, comprensiva dei servizi, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, che passa:
      • da 28 metri quadrati a 20 metri quadri per i monolocali;
      • da 38 metri quadrati a 28 metri quadrati per i bilocali.
    • l’altezza minima, che passa dagli attuali 2,70 a 2,40 metri.

Tali nuove altezze e superfici saranno applicabili qualora sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

  • i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
  • sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

  • il nuovo iter per regolarizzare le varianti realizzate in parziali difformità a licenze edilizie ante legge n. 10/1977 (nuovo articolo 34-ter del Testo Unici Edilizia). In particolare, con la nuova disposizione si prevede che per gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge n. 10/1977 (30 gennaio 1977), e, anche se non rientrano nelle tolleranze previste dall’articolo 34-bis, possono essere regolarizzati, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore, mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento di una sanzione (determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5). L’epoca di realizzazione delle varianti potrà essere provata attraverso: informazioni catastali; riprese fotografiche; estratti cartografici; documenti d’archivio; altri atti pubblici o privati. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la predetta documentazione, il tecnico incaricato dovrà attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge n. 241/1990, sono soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis;
  • l’ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera. Tra le novità inserite nel corso dell’iter parlamentare che entrano in vigore con la legge di conversione: l’inserimento tra gli interventi di edilizia libera delle pergole bioclimatiche e l’esclusione dalle attività di edilizia libera delle vetrate panoramiche amovibi (VePA) su porticati pubblici. A seguito delle modifiche apportate, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo: gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VePA) su balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o su logge rientranti all’interno dell’edificio o sui porticati, ad eccezione di quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche (lettera b-bis dell’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia); le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera (nuova lettera b-ter del comma 1 dell’articolo 6 del Testo Unico Edilizia);
  • le nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili. A seguito della modifica del primo periodo del comma 1-bis dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, al fine di dimostrare lo stato legittimo, si può far riferimento al titolo abilitativo che ha approvato l’ultimo intervento edilizio realizzato sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In sede di conversione è stato chiarito che le eventuali difformità nelle parti comuni dell’edificio non rilevano sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari, così come le difformità delle singole unità immobiliari non rilevano sulle parti comuni dell’edificio (nuovo comma 1-ter dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia);
  • le facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile, all’interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale nell’ambito di immobili ubicati nelle zone A, B e C. Con la legge di conversione viene precisato che: i cambi di destinazione d’uso sono consentiti sia senza opere che con opere; sono considerati cambi d’uso senza opere quelli con attività di edilizia libera; i piani urbanistici possono consentire i cambi di destinazione d’uso di primi piani e seminterrati, qualora sia consentito dalla legislazione regionale (articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia);
  • le nuove tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In sede di conversione è stata inserita una nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Con l’aggiunta di tale soglia, quindi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le nuove tolleranze costruttive sono pari al: 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati; 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati; 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (nuovi commi 1-bis, 1-ter dell’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia);
  • il superamento della doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA (nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia). In sede di conversione, l’eliminazione della doppia conformità è stata estesa anche alle variazioni essenziali. In base alla nuova disposizione, nei casi di parziale difformità o variazione essenziale, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Ricordiamo che:

  • ogni Stato membro dovrà trasmettere alla Commissione entro il 31.12.2025, la prima proposta di piano di ristrutturazione degli edifici. Quindi, si presume che eventuali novità (soprattutto incentivi fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico) si conosceranno entro la fine del prossimo anno con partenza di applicazione nel 2026;
  • entro il 01.01.2025, gli Stati membri dovranno adottare le disposizioni per eliminare l’installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili;
  • gli Stati membri dovranno adottare e applicare una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici: cambierà, quindi, l’Ape;
  • entro il 29.5.2026, gli Stati membri introdurranno un sistema per i passaporti di ristrutturazione;
  • verrà stabilito un numero minimo di punti di ricarica per veicoli elettrici (colonnine di ricarica), oltre che dei posti bici.

Si allegano alcuni articoli di approfondimento e il testo integrale del decreto e della direttiva case green.