I consigli di Marco Camisani Calzolari, Airbnb e Polizia per evitare truffe online

Continua a crescere il fenomeno delle truffe online. Nonostante siano generazioni native digitali, a sorpresa a essere maggiormente vittime di questi fenomeni, dalle frodi con carte di credito al phishing, sono Gen Z e Millennial e non i senior. È quanto emerge dalle evidenze di Polizia di Stato e Airbnb, che alla vigilia dell’estate e delle prenotazioni delle vacanze hanno rinnovato la collaborazione per aiutare i cittadini a riconoscere ed evitare i malintenzionati in rete. Il Testimonial della campagna è Marco Camisani Calzolari, divulgatore tecnologico e volto televisivo, che si è messo a disposizione in quanto collabora già con la Polizia di Stato sul tema delle truffe online.

L’identikit della vittima

Secondo il Report 2023 delle attività della Polizia Postale, l’anno scorso si è registrato un considerevole aumento dei tentativi di truffa online in Italia, con una crescita di questi reati del 6% dal 2022 al 2023 e un conseguente incremento del denaro sottratto, che è passato da 114 milioni di euro a 137 milioni (+20%).1 Sono invece 2.500 i siti di phishing individuati e bloccati da Airbnb solamente negli ultimi 12 mesi. Anche se nate e cresciute nell’era digitale, le nuove generazioni sono meno attente quando si tratta di sicurezza online. Secondo Consumerismo, 1 italiano su 5 dichiara di aver subìto almeno una truffa mentre faceva acquisti in rete, percentuale che sale al 33,1% nella fascia d’età 25-34 anni: ciò significa che 1 giovane su 3 è caduto nelle “trappole” dell’e-commerce.2 L’Italia non fa eccezione rispetto all’Europa, come evidenziano le indagini di Airbnb:

  • Nel Regno Unito, i giovani tra i 18 e i 34 anni sono stati truffati più di ogni altra fascia di età e più di un terzo (34%) non saprebbe a chi rivolgersi per chiedere aiuto qualora venisse truffato.
  • In Spagna, la maggior parte dei Baby Boomer (60%), Gen X (55%) e Millennial (56%) utilizza una password diversa per ogni account online, mentre la percentuale scende fino alla metà (50%) se si considera la Gen Z.
  • Nei Paesi Bassi, quasi un terzo degli utenti in fascia 18-24 anni (31%) e tra i 25 e i 34 anni (33%) è disponibile a pagare le vacanze con un bonifico bancario, una modalità di pagamento meno sicura, rispetto ad appena il 14% dei 55-64enni e il 14% degli over 65.
  • In Francia, quasi un quarto (23%) degli utenti utilizzerebbe un social network per pagare o prenotare un alloggio per le vacanze, un contesto nel quale i truffatori potrebbero prendere di mira le vittime con offerte troppo allettanti per essere vere.

Anche se l’opinione comune è che i Baby Boomer siano i più a rischio truffa, nella realtà i Millennial ammettono di essere disposti ad azzardare acquisti d’impulso se ciò implica un risparmio in termini economici; le persone di questa fascia d’età, infatti, sono più propense a mettersi d’accordo al di fuori delle piattaforme di prenotazione affidabili, esponendosi in questo modo a un maggiore rischio che qualcosa vada storto. Infine, l’attitudine rilassata nei confronti dei social media che si frequentano ogni giorno può essere tra le cause che espongono i più giovani alle brutte sorprese.

Valentina Reino, Responsabile relazioni istituzionali di Airbnb Italia, ha dichiarato: “Ci troviamo nel pieno del periodo delle prenotazioni; questa iniziativa vuole aiutare le persone a capire quali siano i campanelli d’allarme da cogliere e le buone pratiche da adottare. Quando si tratta di prenotare su Airbnb, incoraggiamo i nostri ospiti a comunicare, prenotare e pagare solo sulla piattaforma, dove le transazioni sono sicure e possono contare anche su AirCover, il nostro programma assicurativo a tutela di host e ospiti. La grandissima parte dei tentativi di raggiro avviene infatti fuori dal nostro sito”.

“Negli ultimi anni si sta assistendo ad un costante aumento nel settore dei reati finanziari commessi online, solo nel 2023 la Polizia Postale ha trattato oltre 16mila casi, tra cui quelli legati alla prenotazione di case vacanza, pacchetti e titoli di viaggio. Sebbene la maggior parte delle truffe si realizzino al di fuori delle piattaforme di prenotazione di viaggi, anche in tale settore riscontriamo significative evidenze, specialmente in coincidenza dei periodi di punta per la pianificazione delle vacanze. Sono tipologie di raggiri che, con un’adeguata e costante opera di sensibilizzazione verso gli utenti, possono essere riconosciuti ed evitati, e in tale direzione è massimo l’impegno della Polizia Postale. Per tale motivo, apprezziamo e rinnoviamo la collaborazione con Airbnb nella prevenzione di tali reati.” Massimo Bruno, Primo Dirigente della Polizia di Stato e Direttore della Divisione Financial Cybercrime del Servizio Polizia Postale e per la Sicurezza Cibernetica.

Come evitare le truffe online: i consigli

Controllate l’indirizzo del sito web. Che si utilizzi un computer o uno smartphone, meglio verificare di stare prenotando attraverso una piattaforma ufficiale

Non cliccate su link sconosciuti. L’utilizzo rilassato dei social media può contribuire a esporre gli utenti al rischio di truffa. Se non si è sicuri che un messaggio o un post provengano da un’azienda riconosciuta, non condividere o interagire con essi e non cliccare su eventuali link presenti. Airbnb fornisce delle linee guida su come identificare un link o un’email autentica della piattaforma.

Diffidate di offerte troppo convenienti o richieste di caparra. Con il costo della vita che tende ad aumentare, molti consumatori sono a caccia di offerte vantaggiose; ma se un’offerta o un annuncio sembrano troppo belli per essere veri, potremmo essere di fronte a una truffa. In questo caso è consigliabile prendersi tutto il tempo necessario per esaminare i dettagli dell’annuncio e le recensioni esistenti, soprattutto se viene messa fretta per il pagamento.

Non pagate mai con bonifico bancario. Si tratta di uno strumento di pagamento non consentito da Airbnb. Meglio utilizzare la carta di credito, che offre più tutele. Se si riceve la richiesta di pagare un viaggio tramite bonifico bancario, criptovalute o carte regalo, è molto probabile che si tratti di una truffa.

Prenotate, pagate e comunicate solo sulla piattaforma. Alcuni utenti potrebbero essere attratti dalla proposta di trattare privatamente fuori dal portale per risparmiare. Tuttavia questo non consente di usufruire delle garanzie Airbnb, che non riconosce i pagamenti effettuati dagli ospiti fino a 24 ore dopo il check-in, mentre AirCover per gli ospiti fornisce una protezione per alcune possibili evenienze.

Controllate le recensioni. Leggere le opinioni di altri ospiti è utile per farsi un’idea più precisa prima di prenotare, controllando le valutazioni e le recensioni e leggendo attentamente la descrizione dell’annuncio. Inoltre è possibile porre domande all’host tramite la messaggistica sulla piattaforma prima di bloccare le date.

Comunicate con l’host. A prenotazione effettuata, prima di mettersi in viaggio, è preferibile contattare l’host per prendere accordi sull’arrivo, e verificare eventuali necessità particolarmente importanti. In caso di mancanza di risposta, contattate subito il servizio clienti.

Come segnalare un dubbio nel modo giusto. Su Airbnb, gli utenti possono segnalare messaggi controversi direttamente dalla messaggistica interna, mentre casi sospetti possono essere segnalati tramite una bandierina presente su ciascun annuncio. Se si è effettuato un pagamento fuori dal sito, è necessario contattare subito l’assistenza clienti che è a disposizione 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

CHECK IN ONLINE: DUBBI E LEGITTIMITA’

Riaffiorano dubbi sul check-in online nelle case offerte sul mercato Hospitality, la normativa non è chiara o aggiornata e quindi come sempre ci si affida alla discrezionalità della questura di turno, per cercare di chiarire pubblichiamo questo testo tratto da https://hospitalitylawlab.net/2023/03/17/check-in-online-e-problemi-di-legittimita/

Dubbi generati, da una parte, dall’opinione di alcune Questure che interpretano rigidamente gli obblighi di identificazione e comunicazione dei guest previsti dalla normativa penale applicabile (si tratta dell’Art. 109 del R.D. 18 giugno 1931, n. 773, Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, noto come TULPS. Un articolo che, secondo l’Art. 19-bis D.L. 113/2018 conv., “…si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a 30 giorni”). Dall’altra, proprio queste interpretazioni rigide di alcune Questure fanno nuovamente affiorare i dubbi sulla legittimità delle relative norme, incompatibili con l’impianto civilistico del nostro ordinamento.

La disposizione interpretativa del 2018 voleva colmare un vuoto normativo, posto che per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni la verifica da parte dell’Ordinamento era prevista grazie alla normativa sulla c.d. “cessione fabbricati” (art. 12 del D-L 21 marzo 1978, n. 59, conv. in L.18 maggio 1978, n. 191), oggi  sostanzialmente assorbita dall’obbligo di  registrazione del contratto (come spiegato dalla Circolare n. 557/LEG/010.418.6 del 31 Maggio 2011).

Il conflitto tra due impianti normativi

L’opinione recente di alcune (poche) Questure è che l’identificazione di ogni guest, sia da parte del gestore della struttura ricettiva che del locatore di appartamento privato, debba avvenire di persona, con esibizione di un valido documento presso la struttura prima di dare alloggio a qualsiasi ospite pernottante. Una verifica che non potrebbe essere sostituita da forme di identificazione a distanza. Tuttavia, un’interpretazione così spinta della norma, già difficilmente applicabile a chi conclude contratti di locazione, si discosta vistosamente dai principi dell’ordinamento civilistico.Abbiamo parlato, della portata di tale contrasto, con il prof. Alessio Lanzi e l’avv. Angelo Giuliani, entrambi partner penalisti di Hospitality Law Lab, e con l’avv. Donatella Marino, civilista.

Spiega Lanzi che “la formulazione originaria dell’art. 109 TULPS prevedeva obblighi di identificazione e comunicazione dei dati degli ospiti esclusivamente a carico di alberghi e  gestori di strutture ricettive. Con lo sviluppo dei cosiddetti “affitti brevi” conclusi tramite le piattaforme come Airbnb si evidenziava però una lacuna nel sistema, in quanto sfuggivano al controllo coloro che alloggiavano in case private per periodi inferiori ai 30 giorni. Il Legislatore è dunque intervenuto per realizzare così un efficace strumento di supporto alle Forze di Polizia nel rintracciare eventuali ricercati”.

Chiarisce Giuliani che “l’art. 109 TULPS rappresenta un illecito penale di natura contravvenzionale, come tale punibile a titolo sia di dolo sia di colpa, che prevede l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206,00 Euro. La norma prevista dal D.L. 113/2018 conv. ha avuto in effetti il merito di colmare un importante vuoto per le locazioni inferiori ai trenta giorni”.

Quanto alle problematiche applicative, aggiunge la Marino che “la norma era ben pensata, nel Regio Decreto del 1931, per alberghi e strutture ricettive dotati di formule di accoglienza e reception all’arrivo dei viaggiatori. L’estensione alle formule del mercato cosiddetto non (o extra) alberghiero, spesso privo di reception, aveva già generato problemi. La disposizione interpretativa del 2018 che estende dunque ai locatori (per periodi inferiori ai 30 giorni) questi obblighi genera poi ulteriori seri temi di conflitto con i principi civilistici in quanto incompatibile con la natura del contratto di locazione”. 

Le ricadute applicative sono importanti. Conclude infatti la Marino che, “applicando l’interpretazione restrittiva proposta da alcune Questure, si richiederebbe, per esempio, al locatore (proprietario o gestore/property manager dell’immobile)  che concede in locazione una casa, magari ampia e magari per qualche settimana, di impedire all’inquilino di ospitare amici e parenti se non previa identificazione, in presenza, di ogni ospite invitato durante il soggiorno. Dal punto di vista civilistico, una simile ingerenza da parte del locatore nel godimento dell’alloggio da parte del guest, oltre che risultare impraticabile senza il ricorso al check in a distanza, snaturerebbe il contratto di locazione”.

MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE SUL TURISMO

La regione Veneto ha pubblicato, nel BUR n. 84 del 21/06/2024, le modifiche alle leggi regionali n. 11 del 14/06/2013, n. 23 del 19/06/2019 e n. 28 del 10/08/2012 per adeguarsi alla nuova normativa nazionale introdotta dall’articolo 13 ter del DL 18/10/2023 n. 145, convertito in legge n. 191 del 15/12/2023, che disciplina il Codice Identificativo Nazionale e gli obblighi in tema di sicurezza per le locazioni inferiori ai 30 giorni.

L’aggiornamento della normativa regionale è stato fatto per adeguarsi alla sopracitata legge, in particolare per il codice identificativo nazionale, che ha prevalenza rispetto al codice regionale.

Vengono abrogati gli obblighi espositivi locali e sui portali telematici con le relative sanzioni, resta quanto indicato dall’articolo 13 ter, cioè obbligo di esposizione all’esterno dell’edificio, salvo vincoli urbanistici e paesaggistici, e sugli annunci pubblicati online; se fossero rimaste le sanzioni regionali si sarebbe creato uno svantaggio per gli operatori del Veneto, valgono quindi quelle nazionali, di importo più basso.

L’articolo 13 ter non ha disciplinato le modalità di esposizione del CIN e quindi restano valide quelle attuali indicate dalla regione Veneto

Viene rinviato ad un regolamento regionale la disciplina attuativa dell’articolo 27bis della legge regionale n.11, compreso le modalità di rilascio del CIR per ottenere il CIN e della sua esposizione. Lo stesso regolamento disciplinerà anche gli agriturismi e gli agricampeggi.

La vigilanza sulle attività ricettive resta di competenza dei Comuni.

13 GIUGNO 2024: PARTE IL CIN ANCHE IN VENETO

Prosegue la fase sperimentale della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR): dopo l’avvio con la Regione Puglia, la piattaforma è ora disponibile anche per le strutture e le locazioni della Regione Veneto. In seguito, sul sito del Ministero sarà data notizia dell’attivazione del servizio per le altre Regioni e Province Autonome, fino a raggiungere, progressivamente, l’intero territorio nazionale.

Tramite la piattaforma è possibile richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da utilizzare per la pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno delle strutture e degli immobili, ai sensi dell’art. 13-ter del decreto-legge n. 145/2023: effettuando l’accesso tramite identità digitale, i titolari visualizzano i dati relativi alle strutture collegate al proprio Codice Fiscale, integrano le informazioni mancanti, segnalano eventuali modifiche e ottengono il CIN.

Nella fase di avvio sperimentale non sono previste sanzioni ed è consentito ai cittadini che lo desiderano di adeguarsi con un ampio margine di anticipo agli obblighi correlati al codice identificativo.

Per accedere alla banca dati ecco il link:

https://bdsr.ministeroturismo.gov.it

Gli obblighi, le sanzioni e le altre diposizioni contenute all’art. 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 saranno applicabili solo a partire dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, prevista non oltre il 1° settembre 2024, dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.

PUBBLICATO IL DECRETO PER INTEROPERABILITA’ BANCA DATI STRUTTURE RICETTIVE

In allegato il Decreto del Ministero del Turismo del 06 giugno 2024 (prot. 16726/24) recante “Disposizioni applicative per l’individuazione delle modalità di interoperabilità tra la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche di cui all’articolo 13-quater, comma 4 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58 e le banche dati regionali e delle Province autonome delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche”. Si precisa che le modalità di interoperabilità sono specificate negli allegati A e B che costituiscono parte integrante del decreto.

ACCONTO SI’ O NO?

Tutti i casi in cui è possibile ridurre o azzerare gli acconti

Dopo la lunga vicenda giudiziaria e la transazione siglata con l’Agenzia delle Entrate, Airbnb applica dal 2024 la ritenuta al 21% sui redditi da locazione breve erogati in Italia ai proprietari. Altri portali OTA internazionali hanno avviato le ritenute fiscali nel corso del 2024, mentre i property manager residenti tassano alla fonte i compensi agli host da anni (l’obbligo di trattenuta c’è dal 1/6/2017). Quando manca ancora più di un mese al tax day del 1° Luglio, analizziamo gli effetti della ritenuta sugli acconti di imposta 2024.

OCCHIO AGLI AUTOMATISMI

Nei software dichiarativi fiscali (sia 730 che modello Redditi PF), il calcolo degli acconti avviene in modo automatico, e gli acconti sono tendenzialmente pari al 100% del saldo.
Questo metodo penalizza ovviamente i contribuenti che hanno un sostituto d’imposta, e richiede un intervento mirato nella dichiarazione dei redditi.
Come vedremo, in presenza di ritenute 2024 del portale (Airbnb) o del property manager, è possibile ridurre o azzerare gli acconti.

CHI HA DIRITTO A “TAGLIARE” GLI ACCONTI

AZZERAMENTO

Per poter azzerare del tutto gli acconti 2024 (cedolare secca o Irpef) sono necessari questi elementi:

  1. Subire ritenute dal 1° Gennaio 2024 al 31 Dicembre 2024 da un portale OTA o da un property manager o altro intermediario sull’intero reddito da locazione breve;
  2. Non avere nel 2024 prenotazioni dirette o altri portali senza ritenuta.

ESEMPIO 1:
Alloggio ad uso turistico al primo anno di attività nel 2023
, senza property manager e pubblicata solo su Airbnb senza prenotazioni dirette.
Reddito 2023 = 30.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 = 6.300 euro
Acconti 2024 automatici = (6.300 euro) azzerati (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 6.300 euro.

ESEMPIO 2:
Alloggio ad uso turistico con property manager nel 2023 e 2024
, senza prenotazioni dirette.
Reddito Imponibile 2023 = 40.000 euro
Ritenuta property manager: attiva nel 2023 e nel 2024 e pari a 8.400 euro
Certificazione CU 2024 redditi 2023: disponibile
Saldo cedolare secca 2023 = zero (coperto da ritenute PM 2023)
Acconti 2024 = zero (coperti da ritenute PM 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Property Manager.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 8.400 euro

RIDUZIONE

Anche nel caso di più case, prenotazioni dirette, senza ritenute o con ritenute parziali, è comunque possibile ridurre parzialmente gli acconti (cedolare secca o Irpef), calcolando esattamente il reddito 2024 (in modo approssimativo a Giugno e in modo più completo a Novembre), versando come acconti l’imposta calcolata sui redditi 2024.

ESEMPIO 3:
2 Alloggi ad uso turistico dello stesso proprietario, senza property manager, pubblicati uno su Booking (+ prenotazioni dirette) e l’altro su Airbnb.
Reddito 2023 e 2024 prima casa (Booking + prenotazioni dirette) = 50.000 euro
Saldo cedolare secca 2023 al 21% prima casa = 10.500 euro
Acconti 2024 al 21% = 10.500 euro
Reddito 2023 e 2024 seconda casa su Airbnb = 20.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 al 21% seconda casa = 4.200 euro
Acconti 2024 sulla casa su Airbnb: zero (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Reddito totale 2023 = 70.000 euro
Saldo cedolare secca totale 2023 = 14.700 euro
Acconti cedolare secca totali 2024 = 10.500 euro
Riduzione acconti 2024 ammessa perché tassazione calcolata esattamente su redditi 2024 e parzialmente coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 4.200 euro

RATEIZZAZIONE DEGLI ACCONTI

Nel caso l’acconto sia proprio dovuto, è possibile ridurne l’impatto finanziario, rateizzando il pagamento del primo acconto, che può essere rateizzato fino a 7 rate.
Il secondo acconto non può essere rateizzato: con il modello Redditi PF 2024 si paga in unica soluzione il 2 Dicembre, mentre nel 730 il secondo acconto viene trattenuto con la mensilità di novembre di stipendio o pensione.
La tabella che segue si riferisce alle rate per tutti i tributi e contributi da Dichiarazione Redditi PF, tranne che per il secondo acconto. Per il 730 la rateizzazione segue i mesi, da Luglio a Novembre (es.: con due rate pagamento a Luglio e Agosto, con tre rate pagamento a Luglio, Agosto e Settembre…).

CAMBIO DI REGIME FISCALE

In alcuni casi, quando viene modificato il regime fiscale da un soggetto, per esempio da ordinario a forfettario e viceversa, è possibile non versare gli acconti.

SANZIONI

Se viene adoperato il metodo previsionale per gli acconti, le riduzioni o azzeramenti non vanno fatti in modo arbitrario, ma coerente con gli effettivi redditi prodotti. Eventuali differenze in difetto emergeranno nella dichiarazione 2025 dei redditi 2024 e verranno sanzionate.

COME RIDURRE E AZZERARE

Per il modello Redditi PF 2024, la riduzione o omissione degli acconti va effettuata direttamente nel modello F24 al momento del versamento.
Per il modello 730 2024, il non versamento degli acconti o l’inserimento di un minore importo per gli acconti vanno indicati nel Quadro F, Sezione V, rigo F6 (v. immagine)

UN “TAGLIO” CHIRURGICO

Mentre arriva la notizia dei 3 milioni di modelli 730 precompilati errati, vi ricordiamo che tutte le azioni descritte in questo articolo vanno valutate ed effettuate con l’assistenza del proprio commercialista, per prevenire errori, sanzioni e accertamenti.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy tratto da https://www.extralberghiero.it/come-avere-il-taglio-degli-acconti-per-gli-se-sei-un-host-con-ritenuta-airbnb/7436/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTEAAR1ljrxepXf7honf8S82gOhtl-3LG9VFHcdLuSsTyqj_CSThWZMhbppY1qE_aem_ATIBBhQNXbLQG5RWIK1YTiBuZlNPZPddBnkwFK-AJzBRosQ9IiSg20NGeW6hUkFza16u7VRcnt5vTvHH2Drm1W_L

LE PROSSIME SCADENZE FISCALI

Un unico giorno per Dichiarazione imposta di soggiorno, CLB e versamento saldo e primo acconto

Si avvicina il Tax Day, ovvero la scadenza annuale del versamento delle imposte, praticamente per tutti: persone fisiche, partite Iva, società e, ove dovute, anche per gli enti non commerciali. Quest’anno il tax day sarà il 1° Luglio, perchè il 30/6 cade di domenica.
Ma oltre che per i versamenti d’imposta, il 1° Luglio è una data importante per altri adempimenti del settore turistico, che riguardano anche host e property manager: il calendario fiscale, che troverete a fine articolo, sarà molto fitto fino a Novembre.

IMPOSTA DI SOGGIORNO

La dichiarazione annuale va presentata sull’applicazione web rilasciata l’anno scorso nell’area servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, selezionando fra i servizi “Dichiarazione telematica per l’imposta di soggiorno”.
La piattaforma consente da alcune ore di presentare anche le dichiarazioni relative al 2023, mentre è ancora attiva per le dichiarazioni tardive e rettificative per il 2020, 2021 e 2022.
Per l’omessa o infedele presentazione della dichiarazione annuale imposta di soggiorno si applica la sanzione dal 100 al 200 per cento dell’imposta di soggiorno dovuta annualmente.
Attenzione: per imposta di soggiorno si intende quella totale movimentata, non solo quella riscossa, che attualmente è minimale, visti gli accordi di Airbnb con numerosi comuni fra i circa mille che applicano questa imposta.
Si raccomanda quindi di non rischiare le maxisanzioni.

Dal 2022, la nuova dichiarazione annuale è obbligatoria anche per le locazioni turistiche.
Quest’anno non ci sono esoneri dalla dichiarazione: lo chiariscono in modo lapidario le FAQ nn. 8 e 9, che distinguono il 2020-2021 (periodo di introduzione del nuovo formato e quindi di tolleranza) dall’anno 2022 e successivi: “al di fuori di tale caso (e quindi dal 2022), è chiaro che il contribuente dovrà utilizzare esclusivamente il nuovo modello ministeriale per la dichiarazione dell’imposta o del contributo di soggiorno“. (per dettagli e documento FAQ completo, v. nostro articolo precedente)
Addirittura, la dichiarazione deve essere comunque presentata anche in assenza di presenze nell’anno 2022, al fine di consentire al comune lo svolgimento dell’attività di controllo (FAQ n. 27).

LO SPETTRO DEL MODELLO 21

Una recente sentenza della Corte dei Conti della Lombardia ha riaffermato i principi alla base dell’invio del precedente modello annuale da inviare ai comuni, il Modello 21. Molti comuni non hanno mai smesso di chiedere la compilazione di questo modello e altri hanno ricominciato a chiederlo.

MODELLO CLB

La CLB (comunicazione locazioni brevi) è un adempimento fiscale degli intermediari (property manager, agenti immobiliari, siti, portali) introdotto già dall’anno d’imposta 2017, alternativo alla certificazione CU. La CLB va presentata entro il 30 Giugno (quest’anno 1° Luglio) dall’intermediario quando non gestisce i pagamenti e contiene in sostanza le stesse informazioni della certificazione CU. Molti intermediari che decidono di non gestire pagamenti per semplificare, dimenticano questo adempimento, rischiando così sanzioni e accertamenti su di sé e sui proprietari gestiti. 

CALENDARIO SCADENZE

La scadenza di presentazione del modello Redditi PF è stata modificata per il 2024 al 15 Ottobre

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy, tratto da https://www.extralberghiero.it/1-luglio-si-avvicinano-le-scadenze-fiscali-per-lextralberghiero/7403/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR0ZWhEqFG8Fz_fZnJME1snjBslafzE6G5c3weqKaVFm9RMo1TC5MpW-nJo_aem_AYSkJ01x1qgAnhrwPVe0E8tlbC0Yj-58_sWmexO-nJ-ASFTTioJeSZDKnYaPtVSNASD-fXGJWCXiHRLbFDR4AjIK

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Analisi e Studi

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NULLA LA DELIBERA PER MAGGIORAZIONE SPESE CONDOMINIALI

La Cassazione, con ordinanza n. 20888 del 18 luglio 2023, ha chiarito che è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale, approvata a maggioranza, con cui si stabilisce un incremento forfettizzato della quota di contribuzione, alle spese di gestione di un ascensore, per una unità immobiliare adibita ad ufficio.

Con il citato provvedimento la Suprema Corte ha stabilito un interessante principio.

Nel senso che la ripartizione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore deve avvenire sulla base del criterio legale previsto dall’art. 1124 del c.c.

Pertanto non può farsi applicazione del principio di proporzionalità dell’uso di cui all’art. 1123 secondo comma del codice civile.

Insomma non possono essere maggiorate le spese imputate nella tabella millesimale per il maggiore utilizzo dell’impianto a causa del notevole afflusso di persone.

La modifica del criterio legale di ripartizione delle spese può avvenire, legittimamente, soltanto con il consenso dell’intera compagine condominiale,  quindi dell’unanimità dei condomini, e non con una delibera approvata a maggioranza, come nel caso di cui si è occupata la Cassazione.

È però da attenzionare che, mentre è nulla la delibera che stabilisce l’incremento,  le successive delibere, che ripartiscono le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall’assemblea  condominiale, sono annullabili e non nulle per propagazione.

Infatti non sono volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi.In altre parole denotano soltanto la violazione di dette regole.

Di conseguenza l’invalidità delle spese di ripartizione può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall’art.1137 c.c.

Da sottolineare che per analogia non si possono maggiorare neanche per strutture ricettive o locazioni turistiche, sulla falsariga di altre sentenze che hanno ribadito questo principio.

Il Tribunale di Catania, con la sentenza 3179/2020, ha affermato che l’attività di B&B non modifica la destinazione d’uso dell’immobile e, quindi, non giustifica una modifica nella ripartizione delle spese condominiali. Alle stesse conclusioni del Tribunale siciliano, era giunto qualche anno prima anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 19388/2016 peraltro richiamata dalla sentenza catanese.

Con il citato provvedimento la Suprema Corte ha stabilito un interessante principio. Nel senso che la ripartizione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore deve avvenire sulla base del criterio legale previsto dall’art. 1124 del c.c.Pertanto non può farsi applicazione del principio di proporzionalità dell’uso di cui all’art. 1123 secondo comma del codice civile.

CEDOLARE SECCA ESTESA ALLE IMPRESE

La Corte di Cassazione ha risolto una controversia che durava da oltre un decennio. Con la sentenza n. 12395, depositata il 7 maggio 2024, la Suprema Corte ha stabilito la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società o un’impresa che affitta una casa per i propri dipendenti, clienti o fornitori. Una sentenza rivoluzionaria, che cambia l’approccio che finora è stato tenuto nei confronti di chi affittava con partita iva.

Cedolare secca e natura soggettiva del conduttore

La sentenza ha chiarito che la natura soggettiva del conduttore è irrilevante, anche se la locazione avviene nell’esercizio di un’attività d’impresa o lavoro autonomo. Questo significa che la cedolare secca può essere applicata indipendentemente dal tipo di inquilino.

La posizione assunta dall’Agenzia delle entrate è stata oggetto di diversi contenziosi. Numerose sono state le sentenze che hanno smontato la posizione del Fisco; si veda ad esempio la C.T. Prov Reggio Emilia 470/3/14 oppure la C.T. Reg. Lazio n°1723/10/222. Finalmente si arriva ad una pronuncia di legittimità. Infatti, con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio (in allegato) , la Corte di Cassazione mette la parola fine al contrasto Fisco-Giurisprudenza. Ammettendo la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui chi prende in affitto l’immobile sia un’impresa o un professionista

Aliquota alta al 26% per affitti brevi

Per quanto riguarda la cedolare secca, un particolare regime di tassazione degli affitti che trova applicazione anche per chi concede in locazione immobili per brevi periodi, l’aliquota sale al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Questa è una delle indicazioni fornite da una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate (in allegato) sulle novità introdotte sulle locazioni brevi dalla legge di Bilancio 2024.

Novità fiscali per gli affitti brevi

A partire dal primo gennaio di quest’anno, sono state introdotte alcune novità sulla fiscalità che riguarda la tassazione delle locazioni a breve termine (fino a 30 giorni). L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito con una circolare che cosa è cambiato e come si deve comportare il proprietario di immobili messi a locazione, che opti per il regime della “cedolare secca”. Queste modifiche riguardano principalmente la tassazione delle locazioni a breve termine e rappresentano una “opportunità” per chi ha appartamenti disponibili.

COMUNICAZIONI TARDIVE DAC7

Istruzioni per la presentazione delle comunicazioni DAC7 tardive e integrative

La proroga al 15 Febbraio scorso non è stata sufficiente per molti property manager, agenti immobiliari ed altre piattaforme digitali, al fine di presentare in tempo la comunicazione DAC7. Fra i motivi, l’assenza di software commerciali DAC7 e l’assenza del modulo DAC7 nella maggior parte dei PMS e gestionali.

LE FAQ SUL DAC7

Il 9 Febbraio, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le FAQ sul DAC7, includendo anche una FAQ dedicata ai property manager, che conferma l’obbligo di comunicazione nel caso di account professionali dei PM nelle OTA (v. immagine di seguito).

LE REGOLE PER LE COMUNICAZIONI TARDIVE

Per la questione delle comunicazioni omesse (punite con sanzioni fino a 31.500 euro), abbiamo contattato la Direzione competente dell’Agenzia delle Entrate, che ci ha risposto, chiarendo quanto segue:

  • le comunicazioni DAC7 omesse sono punite con sanzioni fino a 31.500 euro;
  • le comunicazioni DAC7 trasmesse dopo il 15 Febbraio 2024 sono considerate tardive;
  • le comunicazioni tardive sono comunque acquisite anche oltre la scadenza del termine del 15 Febbraio.

Non si applica quindi il termine di 90 giorni per le comunicazioni tardive, previsto per tutte le dichiarazioni fiscali. Per quanto riguarda le sanzioni, non ci è stato confermato che non verranno applicate nel caso di comunicazioni DAC7 tardive.

COMUNICAZIONI INTEGRATIVE

Le comunicazioni integrative DAC7 sono ammesse, anche se non è indicato nella normativa quale sia il termine. Le modalità di compilazione della comunicazione integrativa sono indicate nelle specifiche tecniche (in allegato il pdf)
Si suggerisce di integrare le comunicazioni incomplete, presentando comunicazione integrativa, per evitare la sanzione per informazioni incomplete o inesatte, fino a 10.500 euro.

COSA FARE

Nel caso non abbiate presentato la comunicazione DAC7 entro il 15 Febbraio, siete ancora a tempo a presentarla in modalità tardiva. L’invio tardivo non garantisce la non applicazione delle sanzioni, ma cambia lo status della vostra comunicazione da omessa a tardiva. Se poi si trasmette la comunicazione tardiva entro il 15 Maggio, nel caso di contestazioni si può provare ad invocare la buona fede nell’invio entro i 90 giorni.
Avviso per i Property manager e altre piattaforme digitali: se credete di essere invisibili per il DAC7 e avete deciso di non trasmettere la comunicazione, vi sbagliate di grosso, perché tutti i portali OTA hanno già trasmesso nel loro DAC7 tutti i dati del vostro account professionale, che vi individuano come soggetti obbligati ad una ulteriore comunicazione DAC7, perché l’account è incompleto degli IBAN e codici fiscali di tutti i proprietari e titolari dei singoli immobili.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy tratto da https://www.extralberghiero.it/dac7-novita-per-le-comunicazioni-tardive/7297/

Link per le FAQ: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/faq-gestori-di-piattaforme-imprese