DL ANTICIPI ECCO COSA CAMBIA CON LA RIFORMA DEGLI AFFITTI BREVI

Il 14 dicembre è arrivato il via libera definitivo della Camera al DL Anticipi che ha introdotto importanti novità nel settore degli affitti brevi, portando all’approvazione della riforma Santanché nella stessa formulazione con cui era già stata approvata al Senato. La riforma, che rappresenta il primo di diversi step per regolamentare il settore,ha aggiunto diverse novità che impatteranno sia sui proprietari di immobili che sulle piattaforme di intermediazione come Airbnb e Booking.

I Principali Cambiamenti della Riforma degli affitti brevi:

  1. Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
  2. Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. C’è poi l’obbligo di SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione
  3. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
  4. Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).

L’assegnazione del nuovo CIN dovrebbe avvenire automaticamente in quelle Regioni che già hanno un codice regionale e devono procedere alla ricodificazione apponendo un prefisso fornito dal Ministero, entro 30 giorni per i codici assegnati prima dell’entrata in vigore della legge e entro 7 giorni per tutti gli altri. Dove non è già previsto un codice regionale occorrerà presentare una istanza al Ministero sull’apposito portale che verrà messo online. La procedura manuale potrebbe servire anche nel caso le Regioni non procedessero alla ricodificazione nei tempi previsti.

Le disposizioni del DL Anticipi richiedono ulteriori atti governativi: entro 30 giorni dall’entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali. Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l’assegnazione del CIN.

Il Ministro del Turismo, Daniela Santanchè, ha evidenziato l’importanza di questa riforma, sottolineando che “la regolamentazione degli affitti brevi è un primo passo che mette ordine in un settore precedentemente caratterizzato da un vero e proprio far west” e che la normativa ha l’obiettivo di tutelare chi fa impresa, proteggere la proprietà privata e far emergere il sommerso”​​.

“Per arrivare al testo definitivo – ha proseguito il Ministro – è stato necessario un anno di lavoro, che ha coinvolto Governo, Ministero, operatori del settore e le associazioni di categoria, regioni e sindaci delle aree metropolitane. Tale disciplina prevede che il ministero del Turismo, che detiene e gestisce la relativa banca dati, assegni, tramite procedura automatizzata, un Codice identificativo nazionale (Cin), senza il quale non si può arrivare alle piattaforme di distribuzione. Il Cin verrà assegnato alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Nei casi di violazione delle disposizioni contenute nella norma, il ricavato delle sanzioni rimarrà nella disponibilità dei Comuni per far fronte alle necessità legate al turismo”.

Lo spirito della norma sarebbe quello di preservare la proprietà privata, che il Ministro definisce “sacra”. Per questo il Governo avrebbe deciso di non stabilire limiti di giorni di soggiorno, ma di equiparare il trattamento fiscale e della sicurezza con quello delle imprese. “Dal punto di vista fiscale – continua la Santanché – quindi, chi possiede un piccolo numero di unità da affittare per incrementare il reddito familiare dovrà pagare una cedolare secca del 21%, mentre chi ne possiede oltre cinque, avrà un trattamento adeguato alle regole dell’impresa”. E’ dunque definitivamente accantonato il progetto di presumere l’imprenditorialità dopo 3 appartamenti che era stato presentato in una delle prime bozze della riforma.

“Abbiamo previsto che le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, siano munite dei requisiti di sicurezza degli impianti – conclude il Ministro – Dal punto di vista strategico, la legge tiene conto anche della necessità di compensazione della mancanza di alberghi in alcune località italiane, come ad esempio i borghi, laddove l’attività ricettiva tradizionale incontra difficoltà economiche e strutturali”.

Ringraziamo l’autore del testo Domenico Palladino, pubblicato su https://www.extralberghiero.it/decreto-anticipi-la-riforma-degli-affitti-brevi-e-legge-ecco-cosa-cambia/6546/

In allegato il testo

AIRBNB FA PACE CON IL FISCO ITALIANO

Buone notizie, ma anche profonde modifiche degli obblighi fiscali. Dati degli host al fisco e tassazione al lordo fra le implicazioni dell’accordo del portale

Airbnb ha siglato un accordo storico con l’Agenzia delle Entrate italiana, chiudendo una questione fiscale lungamente dibattuta. Questo accordo segna una svolta significativa sia per la piattaforma sia per gli host che utilizzano il servizio in Italia.

Antefatti dell’Accordo

L’accordo, che riguarda gli anni fiscali dal 2017 al 2021, prevede il pagamento da parte di Airbnb senza rivalsa sugli host di 576 milioni di euro al Fisco italiano a titolo di ritenute sui redditi da locazioni brevi, conosciute come ‘cedolare secca’​​​​.
In particolare, l’importo è composto di353 milioni per le ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi.
Questo accordo esegue le disposizioni delle sentenze della Corte di Giustizia UE e del Consiglio di Stato, che hanno confermato l’obbligo di riscossione e del versamento della cedolare secca sugli affitti brevi da parte dei portali di prenotazione come Airbnb, e a cui aveva fatto seguito un sequestro preventivo della Guardia di Finanza di Milano di 779 milioni di euro.
Oltre ad applicare la cedolare, Airbnb comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati dei pagamenti a tutti gli host dal 1° gennaio 2022, attraverso la certificazione CU.

Il Ruolo di Airbnb e le Implicazioni per gli Host

Airbnb, in quanto responsabile in solido, si è trovata obbligata dalle norme italiane a versare le tasse arretrate, quindi la parte importante dell’accordo riguarda la volontà di non esercitare la rivalsa sugli host.
In base all’accordo, infatti, Airbnb rinuncerà a recuperare dagli host le ritenute fiscali per gli anni 2017-2021.
Questa è ovviamente una buona notizia per gli host che non hanno pagato le tasse, mentre è evidente il rischio di una doppia tassazione ai contribuenti adempienti in quegli anni: incassando sia dagli host che da Airbnb ci sono evidentemente diversi casi in cui lo Stato ha incassato il doppio di quello a cui aveva diritto. Airbnb ha comunque precisato che l’accordo non copre gli anni fiscali 2022 e 2023, mentre dal 2024 inizierà ad operare le ritenute agli host non professionali, che probabilmente dovranno dichiarare il regime fiscale a cui hanno aderito.
Infine Airbnb si è impegnata a continuare un confronto costruttivo con le autorità italiane per il periodo 2022-2023, puntando a una collaborazione continua in materia di tasse, regole per le locazioni brevi e turismo sostenibile​​.

Rischi e regolarizzazioni

“Prima le buone notizie…..” Airbnb ha seguito questo principio di base della comunicazione, parlando prima dell’accordo sugli anni precedenti, ma la parte più importante e che richiede azione riguarda i redditi 2022, sia per chi ha omesso di dichiararli, che per chi li ha dichiarati solo in parte.
Essendo trascorso il termine del 30 novembre per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2022, è ancora possibile nei 90 giorni presentare una dichiarazione tardiva entro il 28 febbraio 2024, anche per evitare l’omissione e le maxi sanzioni, che per la cedolare secca arrivano al 480% per dichiarazione omessa e al 400% per dichiarazione infedele (con un reddito quindi parziale), mentre il ravvedimento prevede sanzioni ridotte fino al 5%.

Anche i redditi 2023 non sono coperti dall’accordo di Airbnb con il fisco, ma in questo caso c’è tutto il tempo per fare le dichiarazioni.

Property manager e tassazione al lordo

La decisione di Airbnb di accordarsi con il fisco italiano e di agire come “sostituto d’imposta” dal 2024 per la cedolare secca sui redditi da locazione breve, comporterà modifiche negli obblighi dei property manager che operano col portale, non più obbligati alla ritenuta.
Ovviamente il cambio di sostituto d’imposta comporterà la tassazione al lordo, con l’applicazione della trattenuta al 21% sull’intero compenso da parte di Airbnb, come previsto dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, condizione ovviamente imposta dall’Agenzia delle Entrate nell’accordo, che purtroppo al momento non è disponibile in forma integrale.

Prospettive Future

Molto probabilmente dobbiamo aspettarci a breve altri accordi con gli altri portali operanti in Italia, come Booking.com: questo accordo potrebbe fungere da modello per altre piattaforme digitali e per altri paesi, specialmente in un contesto di crescente attenzione normativa verso le economie digitali e il turismo sostenibile.

Ringraziamo l’autore Sergio Lombardi tratto da https://www.extralberghiero.it/airbnb-fa-pace-col-fisco-italiano-versa-576-milioni-e-tratterra-le-ritenute-della-cedolare/6500/

PERCHE’ AIRBNB STA CHIEDENDO I DATI CATASTALI

Airbnb ha recentemente richiesto agli host italiani di aggiornare i loro profili inserendo i dati catastali delle proprietà offerte con una mail in cui chiede di “aggiungere un numero di registrazione catastale per ogni alloggio nella UE”. Questa mossa mira a garantire maggiore trasparenza e conformità fiscale nel settore degli affitti brevi. Per la piattaforma avere questi dati è obbligatorio per conformarsi a direttive europee come Dac7, recentemente recepita dall’ordinamento italiano ed entrata in vigore il 26 marzo 2023, nonché a eventuali altre comunicazioni a cui saranno obbligati Airbnb e gli altri portali dalle autorità fiscali, anche italiane. Anche Booking.com ha infatti inviato agli host una comunicazione simile. Era quindi una richiesta attesa, annunciata addirittura all’inizio del 2023, dato che in realtà dal 1° gennaio l’obbligo era già partito, ma poi è stato prorogato. Il DAC7, nella versione definitiva in Gazzetta Ufficiale, richiede “il numero di iscrizione al registro catastale o il dato identificativo equivalente previsto dal diritto nazionale dello stato membro in cui l’immobile è ubicato”. E nell’ordinamento italiano il dato identificativo equivalente corrisponde ai dati di “Foglio, Particella e Subalterno” che sono indicati in un rogito notarile per identificare con certezza un immobile.
Per gli host l’aggiornamento dei dati catastali è quindi essenziale per essere in conformità con la legge, ma è anche importante sapere due cose: intanto che il dato di iscrizione catastale è diverso dal CIN, codice identificativo nazionale, che in Italia non è ancora ufficialmente legge e dai vari codici identificativi regionali. Da qui il secondo dubbio da risolvere per operare in conformità con le leggi italiane: cosa sono e come trovare i dati catastali? domanda che per un proprietario che ha fatto un rogito può sembrare banale, ma per chi gestisce immobili altrui, o non ha seguito in prima persona l’atto di acquisto di un immobile, magari non lo è.

1. Cosa sono i Dati Catastali e il numero di registrazione catastale?

I dati catastali sono un insieme di informazioni che descrivono le caratteristiche di un immobile, come ubicazione, dimensioni, uso e valore. Airbnb chiede il “numero di registrazione catastale” perché ha dovuto usare un’espressione che fosse valida per tutta l’Unione Europea, ma questo non vuol dire che sia necessariamente un numero univoco. In Italia, ogni immobile è registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto, che gestisce l’elenco degli immobili, in cui sono censiti questi dati, in particolare quelli che definiscono con esattezza l’immobile e cioè:

  • Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.
  • Particella: è detta anche mappale o numero di mappa: rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero.
  • Denominatore: dato facoltativo, eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
  • Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.

2. Dove Trovare i Dati Catastali?

Per reperire i dati catastali, quindi foglio, particella e subalterno, gli host Airbnb possono seguire diversi percorsi:

a. Interrogazione Catastale Online:

  • Portale dell’Agenzia delle Entrate: È possibile accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e fare gratuitamente una interrogazione catastale (se è per il proprio immobile, altrimenti si paga una piccola quota tramite PagoPa). Questo documento contiene tutte le informazioni necessarie.
  • Altri Servizi Online: Esistono anche piattaforme terze che offrono servizi di visura catastale, di solito con costi aggiuntivi più alti.

b. Sportelli Catastali:

  • Uffici dell’Agenzia delle Entrate: Gli host possono recarsi personalmente agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate per richiedere i dati catastali. Ma i tempi di attesa potrebbero essere lunghi.
  • Comuni e Municipi: Alcuni comuni offrono il servizio di visura catastale direttamente presso i propri uffici.

c. Documenti di Proprietà:

  • Atto di Acquisto: I dati catastali sono generalmente indicati nell’atto di acquisto dell’immobile vale a dire il rogito notarile.
  • Precedenti Dichiarazioni Fiscali: Le dichiarazioni dei redditi passate possono contenere i dati catastali se l’immobile è stato precedentemente affittato o dichiarato.
  • Profili di piattaforme online: le piattaforme regionali per la trasmissione dei dati potrebbero contenere al loro interno questi dati

3. Perché la registrazione catastale è importante per Airbnb?

L’inserimento dei dati catastali sul profilo Airbnb garantisce che ogni annuncio sia associato a un immobile specifico e legalmente riconosciuto e che non vengano usati più annunci per lo stesso immobile. Questo facilita il controllo da parte delle autorità fiscali e garantisce una maggiore trasparenza nel settore degli affitti brevi, oltre ad evitare casi di furto di identità e truffe online. Infine, come già accennato, questi dati sono obbligatori per conformarsi alla direttiva Dac7 ed eventuali altre comunicazioni cui saranno tenuti Airbnb e gli altri portali alle autorità fiscali europee e italiane

4. Passi Successivi per gli Host:

Una volta ottenuti i dati catastali, gli host devono accedere al loro profilo Airbnb e seguire le istruzioni per l’inserimento di queste informazioni. Airbnb fornirà una guida dettagliata per assistere gli host in questo processo e permettere a tutti di inserire i dati in maniera uniforme. Nel forum della community si possono intanto trovare diverse risposte a questo quesito, ma si suggerisce di aspettare una comunicazione ufficiale per avere uno standard con cui inserirli. Tra le varie opinioni c’è ad esempio chi sostiene che vada inserito anche l’identificativo comunale: noi lo riteniamo superfluo perché è una informazione che i portali già hanno. In ogni caso quando ci sarà una risposta ufficiale di Airbnb la comunicheremo in questa pagina prontamente.

Tratto dal sito Extralberghiero.it https://www.extralberghiero.it/perche-airbnb-sta-chiedendo-i-dati-catastali-agli-host-italiani/6461/

I DATI FISCALI DEGLI HOST SARANNO INVIATI AL FISCO

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato le linee guida del DAC7, valide per tutte le piattaforme online di prenotazione inclusi siti come Amazon o Vinted.

Il DAC7 prevede l’obbligo annuale di rendicontazione, i dati saranno condivisi a partire da gennaio per tutti gli introiti e le informazioni relative all’anno precedente. Quindi le informazioni dell’anno solare 2023 saranno condivise a partire da gennaio del 2024.

Per gli host NON PROFESSIONALI verranno condivisi

Nome e cognome

Indirizzo principale

Numero di partita IVA, se pertinente

Data di nascita

Costi del servizio di Airbnb

Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

Nome del titolare del conto in cui viene effettuato il pagamento se non quello dell’host

Residenza

TIN per annuncio e/o per ciascun singolo host / co-host

Indirizzo dell’alloggio

Numero di registrazione dell’alloggio

Numero di giorni affittati*

———–

PER GLI HOST BUSINESS verranno condivisi

Nome aziendale/legale

Indirizzo principale

Numero di partita IVA, se pertinente

Costi del servizio di Airbnb

Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

Numero di registrazione commerciale

Residenza fiscale

TIN per annuncio

Indirizzo dell’alloggio

Numero di registrazione dell’alloggio

Numero di giorni affittati

Tutte le informazioni le trovate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/provvedimento-del-20-novembre-dac

Airbnb winter release 2023

Tre novità importanti per la winter release della piattaforma di Airbnb: per velocizzare la scelta degli ospiti il portale ha annunciato i seguenti miglioramenti:

Amati dagli ospiti: Airbnb ha creato una collezione di 2 milioni di alloggi altamente apprezzati, basati su valutazioni, recensioni e affidabilità dell’host. Questi alloggi hanno recensioni eccellenti e un alto grado di affidabilità, con un’accurata suddivisione basata su criteri come il check-in, la pulizia, la precisione dell’annuncio e altro.

Valutazioni e recensioni rinnovate: La piattaforma ha introdotto un nuovo design per le pagine di valutazione e recensione, che consente agli ospiti di accedere in modo più efficace alle informazioni sulla qualità di ogni spazio. Queste novità includono la possibilità di ordinare le recensioni per data o valutazione, una rappresentazione grafica delle valutazioni e informazioni dettagliate sugli ospiti e il loro soggiorno.

Scheda Annunci: Airbnb ha fornito agli host nuovi strumenti per migliorare la gestione dei propri annunci e mettere in evidenza le informazioni cruciali per gli ospiti. Questi strumenti includono un editor di annunci, un tour fotografico basato sull’intelligenza artificiale e l’integrazione degli smart lock per semplificare il check-in.

Il CEO di Airbnb, Brian Chesky, ha dichiarato che questi aggiornamenti mirano a garantire agli ospiti una migliore comprensione di cosa aspettarsi durante il soggiorno. La collezione “Amati dagli ospiti” è composta principalmente da annunci Superhost, noti per l’alta qualità dell’ospitalità.

Questi cambiamenti dovrebbero migliorare l’esperienza degli utenti su Airbnb, offrendo una maggiore trasparenza e facilità di scelta. Ulteriori aggiornamenti per gli host saranno introdotti nel corso del tempo.

Ringraziamo l’autore Domenico Palladino e il sito Extralberghiero.it

Co host e property manager senza partita iva

Sei interessato a diventare un Property Manager o un Co-Host e vuoi sapere se puoi operare senza Partita IVA, ecco alcune informazioni da considerare.

Attività del Property Manager:

Il Property Manager è un professionista che gestisce immobili per conto terzi, occupandosi di tutti gli aspetti, dalla burocrazia alle riparazioni, fino al check-in e check-out (e tanto altro…).

L’obiettivo principale è massimizzare le entrate e minimizzare i problemi per il proprietario.

È possibile operare in Cedolare Secca come co-host? no.

È possibile operare in Prestazione Occasionale fino a 5.000 euro? no.

Partita iva obbligatoria? Per quest’attività, è obbligatoria la Partita IVA fin dal primo giorno, il codice ATECO è il 68.32.00.

La Scelta del Regime Fiscale

È possibile scegliere tra diversi regimi fiscali, spesso la scelta ricade tra..

1) Regime Forfettario:

Vantaggi: Fatturazione senza IVA, bassa tassazione (4,3% per i primi 5 anni), riduzione contributi INPS del 35%.

Svantaggi: Limite di fatturato a 85.000 euro, abbattimento forfettario del 16%. Ideale per chi parte con costi bassi.

Se scegli il Regime Forfettario, è fondamentale impostare il lavoro e il contratto di mandato considerando tutti gli aspetti per mantenere bassa la tassazione.

2) Regime Ordinario – SRL:

Costi di gestione più elevati ma ottimizzazione fiscale possibile.

Soluzione adatta a chi ha un buon livello di fatturato e intende assumere dipendenti.

Cos’è Indispensabile per un Property Manager:

– Contratto di Mandato + Contratto di Locazione Turistica. (Prendere un modello online che non è personalizzato sulla tua attività e il tuo regime fiscale può costarti caro, l’ideale è il mandato con rappresentanza e acquisire il patentino di mediatore immobiliare)

– Poter offrire informazioni di base in ambito normativo e fiscale per supportare il proprietario in una corretta configurazione

– Software per supportare l’attività operativa

AIRBNB LIVE

Siamo lieti di annunciare il *Grande Evento Live 2023: AirBnB dal vivo* Lunedì 11 Dicembre presso il Teatro Santa Teresa. *90 minuti faccia a faccia con i due massimi esponenti di AirBnb* per parlare di presente, passato e futuro della piattaforma, strategie di vendita, superHost e tutte le domande che vorrete rivolgere a loro.

*Prima volta in Veneto per un incontro LIVE con Airbnb*

*EVENTO ESCLUSIVO RISERVATO AGLI ASSOCIATI*

Vi ricordiamo che sono aperte le iscrizioni per il 2024 la cui quota passa a 30.00€ – Potete rinnovare la quota prima dell’evento online Cliccando qui https://www.locatur.org/il-mio-profilo/ o durante l’evento a Vostra scelta. La serata si concluderà con un Aperitivo offerto dall’Associazione e per un momento conviviale di scambio opinioni e idee. Si prega di compilare il modulo allegato per ottenere la stima dei partecipanti e il Coupon di accesso all’ampio parcheggio gratuito del Teatro. —> https://forms.gle/5mi9ppKHQq2nkJUc6

Per chi non è associato, potrà iscriversi preventivamente sul nostro sito cliccando sul bottone “Iscriviti” oppure pagare la quota associativa il giorno stesso dell’evento. Vi aspettiamo numerosi

Associazione Locatori Turistici Veneto

Manovra di bilancio 2023 cosa fare

Aumento del carico fiscale e timore di restrizioni fra i motivi del cambiamento: sempre più operatori valutano se fare il passaggio da locazione turistica a un modello imprenditoriale. Vediamo quali sono le opzioni possibili

Se qualcosa si muove tassalo,
se si muove ancora, regolamentalo,
se non si muove più offrigli un sussidio

(Ronald Reagan)

Il turismo extralberghiero italiano sembra inarrestabile: dopo aver resistito alla pandemia e agli effetti dei recenti conflitti, ha battuto nel 2023 ogni record di arrivi, presenze ed incassi e si prepara ad una trasformazione.
Le minacce agli interessi dei locatori turistici sono sempre più numerose e concrete: alla incombente bozza del ddl Santanchè con le sue limitazioni alla iniziativa turistica (numero di unità, minimum stay), si è aggiunto il quasi certo aumento della cedolare secca, che passerà solo per la locazione turistica dal 21% al 26% dal 1° gennaio 2024, secondo il disegno di legge di bilancio appena presentato al Senato.
Ma saranno proprio le numerose possibili forme di alloggio, spesso criticate per la loro complessità, ad offrire una soluzione per gli host minacciati dall’oppressione fiscale.

Un numero sempre crescente di host italiani si sta infatti trasformando, decidendo di aprire una partita Iva o una società per svolgere attività turistica.  Altri, soprattutto chi opera in rent-to rent, trovano conveniente il regime Irpef, che consente loro di dedurre i canoni di locazione oltre ai vari costi dell’attività, commissioni OTA comprese.
Oltre che a motivi fiscali e al timore di restrizioni, il fenomeno dei professional host è dovuto alla speranza di incentivi pubblici e all’ambizione di sviluppare il business turistico.

FORMA DI ALLOGGIO

Nelle regioni dove è ammessa (escludendo quindi il Lazio), la forma più simile alla locazione breve è la locazione turistica imprenditoriale, che ha fra i suoi vantaggi quello di operare in esenzione Iva.
Naturalmente anche i servizi offerti dalle locazioni turistiche imprenditoriali devono essere solo quelli essenziali, previsti per le locazioni brevi: pulizia e biancheria (prima dell’arrivo dell’ospite e mai durante il soggiorno), utenze, wi-fi, condizionatore e riscaldamento. Niente pasti e niente servizi “alberghieri”.
Se invece si desidera trasformarsi in Casa Vacanze imprenditoriale, le agevolazioni fiscali del forfettario sono applicabili, ma il rispetto dei requisiti architettonici (camere di almeno 14 mq per la doppia, rapporto aeroilluminante, regolarità edilizia, abitabilità) è molto più stringente (leggi l’articolo sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=posti+letto).

FORFETTARIO A 85 MILA EURO

Dal 2023 il tetto reddituale del regime forfettario è stato innalzato ad 85 mila euro, con una tassazione effettiva molto ridotta che va dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Per i dettagli, leggi sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=codice+ateco.

RAPPORTI CON I PROPERTY MANAGER

Il concetto di professionalizzazione, in molti casi ha solo effetti fiscali: la maggior parte degli host resta con il proprio property manager anche dopo la trasformazione con partita Iva: resta applicabile il contratto di mandato e cambiano solo gli obblighi fiscali: niente ritenuta per l’intermediario e niente cedolare secca per il proprietario.

EFFETTI DELLA STRETTA FISCALE

In realtà, sono previsti vantaggi minimi per le casse dello Stato per l’aumento della cedolare al 26% (solo 8,8 milioni di euro secondo la relazione tecnica al ddl), anche perché è curiosa la motivazione del rincaro già nell’indice, in cui figura fra le “Misure per la lotta all’evasione”.
Premesso che è difficile comprendere come si possa combattere l’evasione tartassando di più chi già paga le tasse, la questione del gettito della cedolare secca è un esempio di scarsa trasparenza di bilancio, che perdura dal 2012.

Attualmente la famiglia di codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata.
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione.
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

viene utilizzata per i versamenti fiscali di tutte le forme di locazione agevolate:

  • turistica al 21% (e da gennaio al 26%)
  • a canone libero al 21%
  • a canone concordato al 10%
  • commerciale al 21% (solo se stipulato nel 2019)

Ne consegue una grande confusione: i dati fiscali comunicati annualmente dall’Agenzia delle Entrate non consentono alcuna analisi, essendo indistinti tra affitti brevi e di lunga durata per quanto riguarda la cedolare secca nel suo complesso.
Accorpando tutte le diverse imposte insieme in un unico codice tributo come attualmente, non sarà possibile nemmeno comprendere la compliance (regolarità fiscale) per ognuna delle categorie di cedolare, nè l’effettivo contributo in termini di entrate e quindi di PIL.

FATTURAZIONE ELETTRONICA E CONDOMINIO

Con la partita Iva anche forfettaria dal 2024 sarà obbligatoria la fattura elettronica. Molti host utilizzano i corrispettivi telematici che semplificano notevolmente riducendo i tempi di emissione, eliminando le complicazioni delle anagrafiche.
Nel caso di contratti di locazione, il passaggio da persona fisica a ditta individuale o società comporterà la necessità di stipulare nuovi contratti con i proprietari.
Anche i rapporti col condominio cambieranno e andrà accuratamente verificato il regolamento condominiale prima di avviare la trasformazione della struttura.

AUTORIZZAZIONI

Quando si cambia natura fiscale e si opera come ditta individuale o società, la vecchia autorizzazione ottenuta come persona fisica (SCIA e CIA, comunicazione di inizio attività) non si trasmette sempre da un soggetto all’altro liberamente, ma va in molti casi chiusa e va aperta una nuova SCIA. In molti comuni, fra cui Roma, non è possibile trasformare nemmeno una CaV in CaV imprenditoriale. Verificate attentamente col vostro Comune le modalità di subentro nelle attività, prima di avviare la trasformazione.

NUOVI SERVIZI ED EXPERIENCE

Le strutture imprenditoriali consentono però anche di migliorare l’offerta, e così gli incassi e la soddisfazione degli ospiti.
Ma offrire nuovi servizi implica anche obblighi autorizzativi (HACCP o REC/SAB per somministrazione alimenti e bevande) e contrattuali: si consiglia di regolare i rapporti con tutti i fornitori di experience.
Ricordiamo infine che alcuni servizi, come ad esempio il pickup degli ospiti, vanno proprio esclusi, perché solo chi ha una licenza (taxi ed NCC) può trasportare passeggeri, altrimenti rischia multe salatissime e il sequestro dell’autovettura. In ogni caso il servizio navetta deve essere gratuito.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.

Squadra che vince intervista il nostro presidente

L’intervista completa su www.radioadige.tv , la versione ridotta sul nostro canale Youtube https://youtu.be/6wlJ1yWYpik