INTERVENTO DEL NOSTRO AVVOCATO SUL DDL AFFITTI BREVI

Riportiamo il contenuto dell’intervento fatto dal nostro avvocato Edoardo Giacino sul suo sito

DDL Santanchè, quali rischi per le locazioni turistiche?


Da alcuni mesi il Paese stava attendendo una nuova normativa nazionale di disciplina del fenomeno delle locazioni abitative con finalità turistiche.
Grandi le attese degli operatori del settore. Da un lato albergatori e sindaci delle c.d. “città ad alta intensità abitativa” reclamavano una regolamentazione che arginasse un fenomeno negli ultimi anni sempre più aumentato. Dall’altro i locatori turistici, che attendevano trepidanti la pronuncia del Ministro Santanchè in materia.
Il DDL Santanchè: che cosa prevede
L’iniziale idea che era circolata indicava, principalmente, una limitazione della possibilità locatizia a 120 giorni, dando la possibilità ai comuni di regolamentarne temporalmente i relativi periodi.
Il 30 maggio l’Ufficio Legislativo del Ministero del Turismo ha licenziato una bozza di DDL a firma del Ministro Santanchè con le seguenti novità:
Art. 3. Adozione di un codice identificativo nazionale – CIN da affiggere all’ingresso dell’immobile e sui relativi portali di pubblicazione (Booking, Airbnb etc.etc.) In caso di trasgressione le multe vanno da € 300,00 a 3.000,00 per la mancata affissione e da € 500,00 a 5.000,00 in caso di mancanza del codice.
Art. 4. Limitazione del soggiorno minimo a due notti ad eccezione dei nuclei familiari composti da un genitore e tre figli.
Tale limitazione viene applicata alle sole città c.d. “ad alta densità abitativa” con una popolazione residente di oltre 5.000 abitanti.
Art. 5. Obbligo di presentazione SCIA presso lo Sportello Unico Attività produttive per chiunque svolga l’attività in forma imprenditoriale. Nel caso di violazione del relativo obbligo le sanzioni previste vanno da € 2.000,00 a 10.000,00
Insoddisfazione per entrambi i fronti e grande preoccupazione per i locatori turistici in merito alla limitazione della locazione ad un minimo di due notti.
La domanda che ci si pone è quella inerente le reali conseguenze della violazione del DDL? Cosa accadrebbe al locatore che offrisse sui portali il proprio appartamento per la singola notte?
A livello sanzionatorio nessun rischio, se non la “nullità”!
Che significa? Cosa accadrebbe all’atto pratico?
La nullità interesserebbe il solo rapporto contrattuale interno fra gestore ed ospite con relativa facoltà di quest’ultimo di pretendere l’estensione del soggiorno da una a due notti al grido…”non potevi farlo e ora mi piazzo qua un altro giorno!”
Al contempo non si comprende quali risvolti pratici possa avere la “discriminazione” inerente la composizione del nucleo familiare degli ospiti. Un single non potrebbe soggiornare una notte a differenza del genitore con tre figli; questioni che sicuramente finiranno con l’interessare il Parlamento e gli operatori del diritto.
All’atto pratico le conseguenze dirette del Decreto Santanchè riguardano i rapporti fra ospite e gestore senza alcun rischio sanzionatorio per quest’ultimo se non quelli inerenti il codice identificativo o la presentazione SCIA per le Partite Iva.
Varie, quindi, le problematiche che il Parlamento dovrà affrontare al fine di trovare una soluzione che riesca a dare soddisfazione a tutti, armonizzando le norme nazionali già esistenti. Se vuoi saperne di più, o ricevere una consulenza in materia di locazioni turistiche, contatta i professionisti del nostro studio legale a Verona attraverso il modulo o la pagina contatti. Per fugare ogni dubbio, e ricevere assistenza esperta dai nostri professionisti.

LA BOZZA DEL DDL SANTANCHÈ

Da giorni sta girando una bozza del DDL del ministro Santanchè per la disciplina degli affitti brevi.

Il disegno di legge ha luci e ombre, i lati positivi sono il codice nazionale con la banca dati, che si spera gestita a livello centrale e non regionale, con l’obbligo anche per le OTA di inserirlo come campo obbligatorio negli annunci, e il codice ATECO per i property manager, finalmente riconosciuti a livello legislativo.

Il lato negativo è il pernottamento minimo di 2 gg, una norma che oltre a danneggiare il turista (che succede se non trova posto in altre strutture tipo hotel , b&b, ecc.) danneggia anche l’host, che deve rinunciare al target di coloro che hanno bisogno di una camera o di un appartamento per una sola notte. Un limite che riteniamo ai limiti della costituzionalità, e che crea una disparità tra una famiglia numerosa e chi ha meno di due figli, non si capisce la ratio di questa eccezione.

Speriamo che in Parlamento venga posto rimedio a questa stortura che non ha nessun senso.

Di seguito un articolo tratto da https://www.extralberghiero.it/la-bozza-del-ddl-santanche-minimum-stay-cin-multe-fino-a-10-000-euro-e-codice-ateco-le-novita-per-le-locazioni-turistiche/5665/?fbclid=IwAR0ufOIUXxIATiEINhe38sZz6_nmTrS1vg4egj_NholAOi_hQFmUjB07CAE

LA BOZZA DEL DDL SANTANCHÈ

È stata diffusa una prima bozza di quello che sarà il decreto legge Santanché per la regolamentazione degli affitti brevi: quella che si temeva potesse essere una stangata per il settore, lo è sicuramente in tema di sanzioni per chi non rispetta le regole, ma da una prima analisi, queste sono meno stringenti di quelle che ci si aspettava. Nel testo, che si compone di 7 articoli e che, ricordiamo, non è ancora definitivo (ma possiamo confermare sia autentico) è stato ripreso il lavoro fatto a suo tempo dal ministro leghista Centinaio con il codice identificativo unico nazionale e la banca dati delle strutture ricettive nell’articolo tre (i primi due definiscono le finalità e gli ambiti di intervento del decreto). Il decreto stabilisce, infatti, che tutti i codici identificativi regionali saranno sostituiti da un unico codice nazionale, il CIN che dovrà essere indicato fuori dalla proprietà immobiliare e in tutti gli annunci di affitto. Le pene per chi non rispetta questa regola sono una sanzione pecuniaria da euro 300 ad euro 3.000 e l’immediata rimozione dell’annuncio irregolare. Inoltre chiunque concede in locazione un immobile ad uso abitativo per finalità turistiche privo di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da euro 500 ad euro 5.000. Ma qui nulla di nuovo quindi sotto il sole, anzi: i codici identificativi sono diffusi in tutte le regioni e da più parti si auspicava un intervento che facesse ordine: peraltro il provvedimento analogo voluto da Centinaio non aveva mai visto realizzato il decreto attuativo a causa del cambio di governo.

Nell’articolo quattro arriva invece la novità che il governo considera forse più rilevante: la limitazione dei soggiorni a un minimo di due notti nei centri storici delle città metropolitane e, facoltativamente, in tutte le città considerate a densità turistica alta e molto alta: si tratta circa di un migliaio di comuni dove saranno i sindaci a stabilire se si dovrà porre questo limite per le sole locazioni turistiche. La limitazione non si applica comunque ai borghi con meno di 5000 abitanti e se a soggiornare è una famiglia con 3 o più figli. La ratio di questa legge nasce dall’obiettivo più volte sbandierato dal governo di impedire lo svuotamento dei centri storici delle città e per questo sarà molto pubblicizzata. In realtà l’impatto sulle locazioni turistiche, così come sull’overtourism, è di per sè molto basso: i soggiorni di una notte sono solo il 5% del totale, quelli nei centri storici ancora di meno. Difficile poi pensare che una riduzione dei soggiorni del 5% possa ridurre l’overtourism o convincere un proprietario ad affittare a lungo termine. Tipicamente l’extralberghiero ha sempre avuto un soggiorno medio superiore al turismo alberghiero, senza contare che spesso chi causa overtourism, come escursionisti e crocieristi, di solito neanche dorme nelle destinazioni. La norma che invece si temeva maggiormente, fortemente richiesta da alcuni sindaci, è quella di una limitazione del numero massimo di giorni all’anno in cui è possibile affittare a breve termine il proprio appartamento: di questo per ora non c’è traccia. Dal nostro punto di vista, giustamente, perché sarebbe una norma lesiva della concorrenza e che rischierebbe di non passare nemmeno il controllo del Garante, ma non possiamo escludere che la discussione su questo punto non sia ancora conclusa.

L’ARTICOLO 5 DEL DDL SANTANCHÈ

L’articolo 5, stabilisce infine, l’obbligo di registrazione al SUAP per le locazioni, pena una multa da 2000 a 10mila euro, e l’obbligo per l’ISTAT di creare, entro 30 giorni dalla pubblicazione del decreto, un codice ATECO specifico per le locazioni turistiche imprenditoriali: una misura che finalmente porrebbe fine a un vuoto normativo. Da vedere come sarà attuata e se anche codici ateco pre-esistenti dovranno passare al nuovo. Da verificare, infine, la convenienza per i forfettari di questo nuovo codice.

Su questa bozza che sta circolando tra gli addetti ai lavori ma è ancora suscettibile di modifiche abbiamo chiesto un commento a Marco Celani, presidente di AIGAB, associazione italiana dei property manager: “Il legislatore introduce, o meglio riafferma l’obbligatorietà di un codice identificativo nazionale, il CIN, che viene chiarito, può essere chiesto dal proprietario o da un gestore. Si tratta di un importante riconoscimento al ruolo dei gestori che esplicitamente possono, come già avviene in molte regioni italiane, diventare gli intestatari del CIN, sbarrando la strada ad alcune amministrazioni che oggi vietano incomprensibilmente ai gestori che agiscono in forza di un contratto con i proprietari quali loro delegati nella gestione dell’immobile. Un elemento di novità è che il DDL stabilisce che il codice identificativo nazionale sostituisce quello regionale, anche quando ne è stato assegnato uno, affermando la supremazia del diritto del ministero del turismo a centralizzare l’attività di raccolta informazioni”.

“L’art 5 – prosegue Celani – se correttamente interpretato stabilisce il riconoscimento formale del ruolo del gestore professionale, non tanto con l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività, già in vigore dal 1990 e assolto dai gestori professionali, ma con la richiesta all’ISTAT di fornire un codice ATECO specifico che finalmente identifichi la categoria. Questo ci appare come uno degli aspetti più importanti della normativa in quanto finalmente la categoria potrà essere misurata, riconosciuta e qualificata come un alleato delle istituzioni nella gestione di un patrimonio che produce reddito e sempre di più sarà valorizzata come un elemento portante della componente turistico ricettivo
dell’industria turismo italiana”.

In allegato il testo della bozza che sta circolando dal 23 maggio scorso:

https://www.locatur.org/sites/default/files/2023-05/DDL-locazioni-turistiche-23.05.23.pdf

PRESTAZIONI OCCASIONALI NELL’EXTRALBERGHIERO

Possibili due regimi fiscali e contributivi completamente diversi, secondo la natura della prestazione. Focus sui co-host e sulle collaborazioni per le piccole attività turistiche. Sanzioni severe, ma anche importanti agevolazioni fiscali, spesso non utilizzate. Non più valido il limite dei 30 giorni

Con questo articolo Extralberghiero.it approfondisce gli aspetti del rapporto di lavoro occasionale nel settore extralberghiero, una materia importantissima, vista la piccola dimensione media delle imprese.
Se ne occupano Maria Vinciguerra, consulente del lavoro già titolare di strutture ricettive, insieme a Sergio Lombardi, che è autorizzato alla consulenza del lavoro dalla L. 12/1979.

Per cominciare, esistono due diverse forme di prestazione occasionale, che hanno natura completamente differente fra loro. Queste due forme di collaborazione, che hanno trattamenti fiscali e previdenziali molto diversi, sono spesso confuse fra loro e impropriamente applicate.

LE DUE DIVERSE FORME DI COLLABORAZIONE OCCASIONALE

  1. prestazione occasionale “subordinata”
  2. prestazione occasionale di lavoro autonomo

Mentre le prestazioni occasionali subordinate” (1) vengono svolte sotto la direzione del committente, le prestazioni autonome occasionali (2) non hanno vincolo di subordinazione o di coordinamento.

NATURA DELLA PRESTAZIONE
Proviamo ad applicare al mondo del turismo questi principi, naturalmente escludendo i lavoratori dipendenti e i lavoratori autonomi con partita Iva, ed i rapporti di lavoro in cui il datore di lavoro non ha una partita Iva.

Sono sicuramente sotto la direzione del committente e quindi inquadrabili nella prestazione “subordinata”:

  • Personale di pulizia,
  • Addetti al ricevimento (check-in/check-out),
  • i relativi controller, che anch’essi operano in modo esecutivo in schemi organizzativi del committente (le prenotazioni e le procedure di controllo e supervisione),
  • Addetti all’assistenza clienti,
  • Factotum.

Mentre hanno elementi di lavoro autonomo:

  • Co-host,
  • Fotografi,
  • Home stager,
  • Addetti al revenue,
  • Webmaster,
  • Specialisti SEO.

LIMITI REDDITUALI

  1. la prestazione occasionale “subordinata” ha per il collaboratore un limite reddituale di 2.500 euro per ogni datore di lavoro e un tetto massimo di 5 mila euro lordi;
  2. la prestazione occasionale di lavoro autonomo non ha un tetto massimo: la soglia di 5 mila euro netti comporta solo la contribuzione Inps.

I limiti di reddito annuali validi per la prestazione occasionale “subordinata” sono i seguenti:

  • 5.000 euro totali per ciascun collaboratore occasionale “subordinato” (ma non oltre 2.500 euro con lo stesso datore di lavoro);
  • ogni datore di lavoro può comunque pagare compensi totali annuali per prestazioni occasionali “subordinate” non superiori a 10.000 euro;
  • le prestazioni occasionali “subordinate” possono essere utilizzate solo da datori di lavoro che hanno fino a 10 dipendenti;
  • oltre 10 dipendenti a tempo indeterminato non è possibile utilizzare la prestazione occasionale.

COMPENSO MINIMO
La prestazione occasionale “subordinata” è anche soggetta ad una retribuzione minima oraria, pari a 9 euro e ad una retribuzione minima giornaliera di 36 euro.

ULTERIORI AGEVOLAZIONI


In alcuni casi, i compensi per le prestazioni occasionali “subordinate” sono computati al 75%, e quindi il tetto diventa di 3.333,33 euro per ogni datore di lavoro e 6.666,66 euro totali all’anno. L’agevolazione compete quando le prestazioni sono svolte dai seguenti soggetti:

  • titolari di pensione di vecchiaia o di invalidità;
  • giovani con meno di venticinque anni di età, se regolarmente iscritti a un ciclo di studi scolastici o universitari;
  • disoccupati;
  • percettori di prestazioni di sostegno del reddito.

LIMITE DI UTILIZZO

Oltre al tetto dei 5.000 o 6.666 euro, bisogna considerare il numero massimo di ore all’anno per la prestazione occasionale subordinata, che è pari a 280 ore per lavoratore. Se viene superato il limite di 280 ore, il rapporto di prestazione occasionale subordinata si trasforma in un rapporto di lavoro subordinato full time a tempo indeterminato.

Il contratto di lavoro autonomo occasionale invece non ha un limite massimo di durata del rapporto nell’anno, né un limite massimo annuale di reddito pari a 5mila euro. Il limite dei 5 mila euro obbliga solo al pagamento dei contributi INPS.

TASSAZIONE

Se in questa prima parte dell’analisi si è già compreso che la prestazione occasionale in molti rapporti di lavoro nel turismo non è correttamente applicata, è al momento della tassazione che emergono altri errori.

Le due diverse prestazioni hanno infatti regole completamente diverse:

  1. la prestazione occasionale “subordinata” è completamente esente da tassazione (entro i 5 mila euro all’anno);
  2. la prestazione occasionale di lavoro autonomo è soggetta ad una ritenuta d’acconto al 20%, con successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

CONTRIBUZIONE

Mentre la prestazione occasionale di lavoro autonomo è esente da contribuzione fino a 5.000 euro, la prestazione occasionale subordinata è soggetta a contribuzione a carico del datore di lavoro fin dall’inizio del rapporto.
Si applicano alla prestazione occasionale subordinata le seguenti aliquote:
– contribuzione alla Gestione separata INPS: 33,0%
– premio assicurativo INAIL: 3,5%
– oneri di gestione INPS: 1%

ESEMPIO
Prestazione occasionale subordinato per 100 ore
Compenso minimo: 9 euro/ora
Compenso totale: 900 euro
Costo per il datore di lavoro: 900 euro + 300 euro contributi INPS + 31,50 euro premio INAIL + 90 euro oneri gestione INPS
Costo totale per il datore di lavoro = 1.321,50 euro

OBBLIGHI
Per entrambe le forme di prestazione occasionale, è obbligatoria una Comunicazione iniziale preventiva al rapporto, con cui il datore informa della sua volontà di utilizzare la prestazione.

MODALITA’ DI PAGAMENTO DEI COMPENSI
Mentre per la prestazione occasionale autonoma il pagamento avviene in modo diretto al lavoratore attraverso modalità tracciabili, nel caso della prestazione occasionale subordinata, il pagamento del compenso non è diretto, e va fatto con il modello F24 Elementi identificativi (ELIDE) o con carta di credito o di debito e pagamento sul circuito PagoPA.

INCASSO DEI COMPENSI
Per la prestazione occasionale subordinata, il compenso al lavoratore verrà pagato dall’INPS entro il giorno 15 del mese successivo a quello di svolgimento della prestazione. Attraverso la piattaforma informatica, il prestatore potrà acquisire il prospetto paga mensile, con evidenza dei dati identificativi dei datori di lavoro,
dei compensi e della contribuzione INPS/INAIL.

ESCLUSIONI
Dal 1° gennaio 2023, è vietato l’utilizzo del Contratto di prestazione occasionale per le imprese operanti nel settore dell’agricoltura, come ad esempio gli agriturismi.

SANZIONI
I datori di lavoro che non comunicano i rapporti di lavoro occasionali “subordinati” sono soggetti alla sanzione da 500 a 2.500 euro per ogni giornata lavorativa non comunicata, oltre che al rischio di avere in casa un rapporto di lavoro indefinito e contestabile anche dal lavoratore stesso.

Stessa sanzione da 500 a 2.500 euro per le prestazioni di lavoro autonomo occasionale, ma “solo” per ogni rapporto non comunicato.

URBAN LEGEND
Esiste una leggenda metropolitana, secondo cui le case vacanze, i bed&breakfast e le strutture ricettive non imprenditoriali rappresentano una prestazione occasionale e, oltre certi limiti, comportano l’iscrizione all’INPS.
FALSO: anche se i redditi prodotti da CaV, B&B e simili strutture ricettive non imprenditoriali rientrano nella classificazione dei Redditi Diversi (Art. 67 TUIR), per essi non esiste attualmente un criterio di imprenditorialità basato sul reddito o sui giorni di attività nell’anno e, conseguentemente, i titolari non sono soggetti a nessun obbligo contributivo.
Restano invece molte le regioni in cui è prevista una chiusura stagionale obbligatoria per queste strutture extralberghiere. Ricordiamo con l’occasione che per CaV e B&B la cedolare secca non è mai ammessa: vanno tassate solo con Irpef deducendo i costi inerenti.

FREE INFOGRAFICA
In realtà molte di queste regole non sono una novità, ma sono sicuramente passate inosservate e inapplicate per tanti operatori, con conseguenti rischi. In allegato è possibile scaricare un’infografica gratuita con una utile sintesi delle regole della collaborazione occasionale nelle due modalità.

Ringraziamo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy, e vanta importanti incarichi e pubblicazioni anche in materia di rapporto di lavoro.

https://www.extralberghiero.it/prestazioni-occasionali-nellextralberghiero-limiti-tassazione-e-contribuzione-free-infografica/5535/?fbclid=IwAR3se64Wgn6cJwchdVk3mSNI-WTtpYGqLkyEg_YsOo4TXtELpg4h3R5ZExg

 

DICHIARAZIONE IMPOSTA SOGGIORNO 2022 AGENZIA DELLE ENTRATE

L’adempimento unico annuale per l’imposta di soggiorno va assolto entro il 30 giugno 2023. Apertura piattaforma l’8 maggio. L’obbligo vale anche per property manager, agenzie immobiliari e locazioni turistiche

AGGIORNAMENTO DEL 9/5/2023
Il MEF Dipartimento Finanze ha emesso un comunicato confermando che dall’8 maggio è disponibile l’applicazione web per la Dichiarazione dell’imposta di soggiorno per l’anno di imposta 2022.
Il comunicato è presente a fine articolo.

Dopo il travagliato cambio di formato che nel 2022 ha tenuto tutti inchiodati allo schermo per capire a chi e quando dichiarare i dati annuali dell’imposta di soggiorno, si avvicina anche nel 2023 la scadenza della dichiarazione annuale, con grandissima attenzione di tutti gli operatori turistici sull’argomento.

TERMINI

La dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno va presentata entro il 30 giugno 2023.

PIATTAFORMA DI PRESENTAZIONE DELL’IMPOSTA DI SOGGIORNO

La dichiarazione va presentata sull’applicazione web rilasciata l’anno scorso nell’area servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, selezionando fra i servizi “Dichiarazione telematica per l’imposta di soggiorno”.
La piattaforma consente dall’8 maggio di presentare le dichiarazioni relative al 2022, mentre è ancora attiva ora per le dichiarazioni tardive e rettificative per il 2020 e 2021.

OGGETTO DELL’ADEMPIMENTO

I dati dell’imposta di soggiorno da dichiarare entro il 30 giugno sono quelli relativi all’anno 2022.
Se sono state omesse lo scorso anno le dichiarazioni 2020 e 2021, o se si intende rettificare i dati trasmessi, il termine è sempre il 30 giugno 2023 e la piattaforma è la medesima.

SANZIONI

Per l’omessa o infedele presentazione si applica la sanzione amministrativa dal 100 al 200 per cento dell’imposta di soggiorno dovuta annualmente.
Attenzione: per imposta di soggiorno si intende quella totale movimentata, non solo quella riscossa, che attualmente è minimale, visti gli accordi di Airbnb con numerosi comuni fra i circa mille che applicano questa imposta.
Si raccomanda quindi di non rischiare le maxisanzioni e di adempiere all’obbligo nei termini, mettendo a posto se necessario con l’occasione anche la situazione 2020 e 2021, perché quei dati verranno presto incrociati con quelli dei comuni e dei portali OTA, anche sul nuovo sistema di informazioni fiscali DAC7. Per verificare se siete obbligati o esonerati per il 2020-2021, verificate le FAQ del MEF presenti alla fine di questo articolo, mentre per il 2022 sono obbligati tutti i soggetti.

SOGGETTI TENUTI ALLA PRESENTAZIONE

A differenza del Modello 21 e della equipollenza transitoria dell’anno scorso, questa nuova dichiarazione è obbligatoria anche per le locazioni turistiche.
Se la depenalizzazione dell’imposta di soggiorno ha eliminato la figura dell’agente contabile, oggi con l’equiparazione come responsabili d’imposta, i titolari di strutture ricettive e di locazioni turistiche sono tutti tenuti a presentare la nuova dichiarazione annuale

Quest’anno non contano le comunicazioni periodiche al comune (mensili, bimestrali, trimestrali…), o quelle annuali che alcuni comuni hanno comunque preteso: per ora non ci sono esoneri dalla nuova dichiarazione del 30 giugno.
Lo chiariscono in modo lapidario le FAQ nn. 8 e 9, che distinguono il 2020-2021 (periodo di introduzione del nuovo formato e quindi di tolleranza) dall’anno 2022.
Considerato che per il 2020-2021 si trattava del primo anno di applicazione, i soggetti che avevano già presentato una dichiarazione/comunicazione al comune, non sono stati per quelle annualità obbligati a presentare la nuova dichiarazione annuale.
Ma “al di fuori di tale caso (e quindi dal 2022), è chiaro che il contribuente dovrà utilizzare esclusivamente il nuovo modello ministeriale per la dichiarazione dell’imposta o del contributo di soggiorno“.
Addirittura, la dichiarazione deve essere comunque presentata anche in assenza di presenze nell’anno 2022, al fine di consentire al comune lo svolgimento dell’attività di controllo (FAQ n. 27).
Resta da verificare se i soggetti con un unico intermediario non residente che sicuramente non presenterà la dichiarazione annuale (il portale OTA), sono ancora esonerati, parzialmente esonerati o tenuti alla presentazione. La FAQ n. 27 in questo sembra contraddire le FAQ nn. 6 e 7.

PROPERTY MANAGER

Mentre si comincia a parlare di riconoscimento della professione (ma la strada è ancora molto lunga), i property manager che operano in mandato sono obbligati a presentare una doppia dichiarazione: una per conto dei propri clienti e un’altra come intermediari, tra l’altro una dichiarazione per ogni comune in cui sono presenti gli immobili.
Purtroppo nello schema attuale i property manager possono trasmettere solo la propria dichiarazione e non quelle dei proprietari. I property manager non possono infatti selezionare nella dichiarazione annuale nel portale Agenzia Entrate l’opzione intermediari, che è riservata solo agli intermediari fiscali autorizzati, cioè ai commercialisti e ai CAF. La presentazione da parte di property manager, co-host e altri intermediari turistici, della dichiarazione dell’imposta di soggiorno dei clienti selezionando l’opzione “intermediari” comporterebbe, oltre alle sanzioni per esercizio abusivo della professione, anche la nullità della dichiarazione dei singoli proprietari, che riceverebbero così comunque le maxi sanzioni dal 100% al 200%. I medesimi obblighi e limitazioni valgono per gli altri soggetti che gestiscono prenotazioni (agenzie immobiliari, portali, app e intermediari di fatto).

CRITICITÀ DELLA COMPILAZIONE DELL’IMPOSTA DI SOGGIORNO

La compilazione della dichiarazione lo scorso anno ha evidenziato diversi punti di difficoltà, fra cui il formato trimestrale dei dati, la ripartizione per comune e l’impossibilità di gestire tariffe variabili o forfettarie, previste da alcuni comuni.
Altro passaggio delicato è stato quello delle dichiarazioni multiple (v. FAQ).
Per un ripasso, a fine articolo trovate anche le istruzioni del modello.
Preparate i dati e lo Spid, perché il 30 giugno si avvicina!

Ringraziamo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

https://www.extralberghiero.it/il-ritorno-del-modello-22-scadenze-istruzioni-sanzioni-e-faq/5390/

IL DAC7 ORA È LEGGE E RIGUARDA TUTTI

Recepito nel nostro ordinamento il DAC7. Numerose le categorie monitorate o obbligate al monitoraggio. Rivoluzione nei contratti di property management e di hosting

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, è stata recepita nel nostro ordinamento la direttiva DAC7 sulle piattaforme digitali, comprese quelle turistiche.
Diventa ora impossibile evadere le tasse per gli host e co-host delle locazioni turistiche e strutture turistiche che operano online, ma anche per tutti gli intermediari (property manager, portali, app, agenzie immobiliari) e host di esperienze.
Rivediamo insieme le nuove regole e i principali impatti sugli operatori, emersi in occasione del primo convegno in Italia sul DAC7, organizzato dall’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma.

La nuova direttiva comunitaria obbliga tutte le piattaforme digitali in Europa a trasmettere al Fisco tutti i dati dal 1/1/2023 sulle transazioni, completi di nominativi dei beneficiari dei pagamenti, codici fiscali, dati catastali degli immobili, coordinate (Iban) del conto bancario e informazioni complete sulle altre opzioni di pagamento (Paypal, carte virtuali e conti esteri), ed anche tutte le proprie commissioni e provvigioni. Nel precedente articolo sul DAC7 abbiamo parlato delle categorie a rischio a causa dell’attuale organizzazione dei dati sui titolari degli account presenti sui portali OTA.

Sono coinvolte nel monitoraggio DAC7 tutte le categorie del turismo extralberghiero. I dati trasmessi all’Agenzia delle Entrate riguardano:

  • Host
  • Co-Host
  • Property Manager
  • Portali
  • App
  • Agenti immobiliari
  • Experience

CATEGORIE ESCLUSE DAL DAC7

I dati dei piccolissimi operatori e di quelli grandissimi non sono compresi nel monitoraggio DAC7.
Sono infatti esclusi dalla comunicazione dei dati:

  • i soggetti con meno di trenta prenotazioni all’anno o con meno di 2.000 euro di incassi lordi;
  • i soggetti con più di duemila prenotazioni.

PORTALI E INTERMEDIARI: RIVOLUZIONE NEI CONTRATTI

Sia i property manager che i gestori di piattaforme ed app su cui vengono pubblicati gli annunci con gli immobili turistici dovranno introdurre specifiche clausole nei contratti con gli host. Se ciò non viene fatto, sono previste sanzioni per garantire il rispetto delle procedure e degli obblighi di comunicazione.
In particolare, l’intermediario turistico (property manager, titolare del portale o dell’app, agente immobiliare), è obbligato ad inserire nel contratto con l’host una clausola unilaterale in base alla quale, se l’host non fornisce le informazioni richieste dopo la richiesta iniziale e soli due solleciti, il profilo dell’host viene chiuso e viene vietato di reiscriversi alla piattaforma.
Sanzione alternativa: la piattaforma trattiene i compensi dell’host e non li eroga finché non vengono fornite le informazioni richieste.

E’ facile comprendere che tutti i portali e property manager dovranno adeguare i loro contratti e le loro procedure, a causa di:

  • severità delle sanzioni,
  • universo degli host monitorati (praticamente tutti),
  • vastità delle informazioni richieste (nominativi dei beneficiari dei pagamenti, codici fiscali, dati catastali degli immobili, coordinate Iban del conto bancario e informazioni complete sulle altre opzioni di pagamento – Paypal, carte virtuali e conti esteri).

EXPERIENCE E AUTORIZZAZIONI DEL DAC7

Le segnalazioni DAC7 dei portali obbligati (Airbnb Experience, GetYourGuide e simili) faranno emergere molte attività di travel experience sommerse.
Si segnala con l’occasione nelle ultime settimane una forte riduzione della presenza di Airbnb nel mercato delle travel experience, con il portale Airbnb Experience messo in secondo piano e l’impossibilità di pubblicare nuove esperienze sulla piattaforma.
Oltre a contestazioni fiscali sui redditi non dichiarati, gli operatori delle esperienze (Experience Host) che non hanno tutte le autorizzazioni a posto per la loro attività, rischiano anche sanzioni amministrative.
Per inquadrare la forma di reddito prodotta dai “segnalati” DAC7, l’Agenzia delle Entrate effettuerà delle verifiche presso le Camere di Commercio, in molti casi senza trovare attività registrate.
Una bella stratificazione di sanzioni, perché quando le attività generano redditi importanti, possono essere considerate comunque professionali anche se non sono ufficiali, e quindi vedersi contestata l’applicazione dell’Iva. Ciò vale anche per le experience, oltre che per l’hospitality.

L’autore dell’articolo sta monitorando la direttiva DAC7 dal 2020.

Ringraziamo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

https://www.extralberghiero.it/il-dac7-ora-e-legge-e-riguarda-tutti-host-co-host-property-manager-experience-e-portali/5319/?fbclid=IwAR3WZDiFU9AOrNFELQV3yJE4pjW9V1ZFy1GrGGZiJZu4PMViesB3p1y_WxM

IN SARDEGNA LA PRIMA CONTESTAZIONE CON INCROCIO DEI DATI FISCALI

Ecco il primo caso in Italia di incrocio dei dati fiscali con il sistema SIATEL e la relativa prima contestazione. Sanzioni severe e termini molto ampi per le contestazioni da parte dei Comuni

Trema il sommerso dell’extralberghiero: è infatti già operativo l’incrocio dei dati fiscali per le strutture ricettive e per le locazioni turistiche che mette in relazione pernottamenti e versamenti dell’imposta di soggiorno. La Skynet del Fisco ha preso coscienza, l’intelligenza artificiale dell’anagrafe tributaria è ora in grado di associare le comunicazioni ad Alloggiati Web con i dati sull’imposta di soggiorno dichiarata e versata ai Comuni, e di conseguenza ricavando i dati sull’imposta non dichiarata o versata.
Abbiamo visionato in anteprima la prima contestazione in Italia basata sul sistema SIATEL, datata 7 aprile 2023, con cui un Comune della Sardegna comunica ad una struttura ricettiva che l’esame dei dati ha “evidenziato un consistente numero di presenze di ospiti nel corso della stagione turistica 2022 nei mesi da aprile a ottobre in numero significativamente superiore rispetto al numero dei pernottamenti tassabili dichiarati a questo comune al fine dell’imposta di soggiorno“. (v. documento a fine articolo)

TERMINI DI ACCERTAMENTO

La contestazione inviata al gestore della struttura, che è rimasto naturalmente molto sorpreso, era prevista dal Decreto Crescita (DL 34/2019), che istituì la banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi.

Esattamente quattro anni dopo, il sistema di incrocio dei dati oggi è attivo, consentendo ai comuni che applicano l’imposta di soggiorno di contestare i minori versamenti ai titolari di strutture e di locazioni.
Mentre le comunicazioni SIATEL sono rapidissime (si contesta ad aprile 2023 già l’intero anno 2022), i tempi in cui l’accertamento è possibile sono molto lunghi, partendo da cinque anni per il termine ordinario, fino a sette anni nel caso di dichiarazioni omesse o mendaci (infedeli). E’ da aggiungere infine il periodo di sospensione degli accertamenti previsto a causa del Covid, per un totale che supera gli otto anni.

SANZIONI DELLA PRIMA CONTESTAZIONE

Nel documento completo, il comune sardo che ha avviato questa operazione di compliance ricorda al titolare della struttura che, oltre alle salate sanzioni fiscali e amministrative, possono essere applicabili anche le sanzioni penali, e minaccia di comunicare la malversazione della struttura ricettiva all’Autorità Giudiziaria. Occorrerà verificare se la Procura competente è fra i “falchi” che ritengono ancora oggi applicabili le sanzioni penali previste per il peculato e per gli agenti contabili. In ogni caso, è sempre consigliabile di evitarsi un processo penale, soprattutto se per poche centinaia di euro.

PERCHE’ ALLOGGIATI WEB?

Perché proprio Alloggiati Web, il portale del Min. Interno, è stato individuato come base per l’incrocio dei dati fiscali? Probabilmente perché è l’adempimento in cui anche gli irregolari sono più regolari. Infatti, anche i titolari di strutture e locazioni che tengono per sé l’imposta di soggiorno riscossa e magari non pagano le tasse, presentano le comunicazioni alla Questura, credendo così ingenuamente di evitare conseguenze penali. Peccato che la violazione del TULPS per omessa comunicazione Alloggiati Web prevede come pena tre mesi di arresto, mentre il peculato per mancato o parziale riversamento dell’imposta di soggiorno prevede fino a dieci anni e sei mesi di reclusione e si prescrive in oltre dodici anni. Questo, senza considerare il penale fiscale che viene attivato per le violazioni nelle altre imposte (ritenute, imposte dirette e Iva) oltre certe soglie.

E LE ALTRE IMPOSTE?

Lo stesso decreto del 2019 prevedeva che “Tali dati sono utilizzati dall’Agenzia delle Entrate, unitamente a quelli trasmessi dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ai sensi del DL 50/2017 (Property Manager, Portali, Agenti Immobiliari) ai fini dell’analisi del rischio relativamente alla correttezza degli adempimenti fiscali.
Nel linguaggio del Fisco, ciò significa che i dati ricevuti dalla Questura attraverso il portale Alloggiati Web vengono incrociati con le certificazioni e le ritenute degli intermediari. Un incrocio più complesso di quello con l’imposta di soggiorno, che si giustifica, a causa della posta in gioco: varie imposte dirette (Irpef, Ires, Irap, cedolare, forfettaria), oltre all’Iva. Ma le situazioni macroscopiche sono comunque semplici da scoprire. Basta pensare a chi ha presentato i dati alla Questura, ma ha omesso del tutto la dichiarazione o ha “dimenticato” di dichiarare i redditi della sua attività turistica nell’apposito quadro della dichiarazione: ora con l’incrocio dei dati gli “invisibili” al Fisco non sono più invisibili.

L’UNICA SOLUZIONE

Alla luce della situazione e degli strumenti nelle mani del Fisco, ormai potentissimi, dopo aver verificato che le contestazioni sono fondate, se non sono state ancora irrogate le sanzioni piene (30% per omesso pagamento) e quelle per omesse dichiarazioni periodiche e/o annuali, l’unica strada è quella del ravvedimento operoso, che è applicabile anche per l’imposta di soggiorno e riduce le sanzioni fino all’1%-5%. Oltre a versare con sanzioni ridotte, se è ancora possibile, è necessario presentare al Comune le comunicazioni periodiche dell’imposta di soggiorno aggiornate e i Modelli 21 di tutti gli anni da regolarizzare. Per le imposte dirette, oltre al ravvedimento vanno presentate per gli anni da regolarizzare le dichiarazioni tardive o integrative su modello Redditi PF per le persone fisiche, o su diversa modulistica, se le omissioni riguardano società di persone o di capitale.

Ringraziamo Sergio Lombardi, Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy

https://www.extralberghiero.it/extralberghiero-in-sardegna-la-prima-contestazione-con-incrocio-dei-dati-fiscali/5491/?fbclid=IwAR1OnibGSSQ_KKSfi5n_NE6aP8GuA3S0v2zWCwv9B6tO7-s9kNZQzqVx5w4

FACCIAMO IL CHECK SULLE FROTTOLE RIGUARDANTI LE LOCAZIONI TURISTICHE

In questo articolo, tratto dal sito di Airbnb, viene smontata la narrazione creata negli ultimi mesi dai mezzi di comunicazione sulle locazioni turistiche.

Affermazioni ripetute continuamente, senza mai una verifica, accettando acriticamente una tesi che viene da chi ha interesse alla limitazione della concorrenza.

I problemi riguardanti la penuria di case disponibili per l’affitto o la perdita di residenti, fenomeno che riguarda poche città d’arte, risalgono a molto prima della nascita degli affitti brevi e affondano le radici in altre cause.

Purtroppo l’informazione oggi non assolve più il compito di ricerca, ma sposa una tesi di parte acriticamente.

I risultati del sondaggio sono li trovate su questo link: https://www.airbnb.it/e/facciamoilcheck