In allegato la ricerca della Fondazione Nazionale Commercialisti, ringraziamo Sergio Lombardi per la collaborazione, per consulenze rivolgersi a info@taxbnb.it
Archive: Febbraio 2026
RAPPORTO CENSIS 2025
In sintesi i punti salienti del rapporto che alleghiamo integralmente in calce.
Il quadro generale
- La casa resta per gli italiani un bene identitario, simbolo di sicurezza e stabilità.
“La casa resta simbolicamente un rifugio sicuro” - Il mercato immobiliare è segnato da crisi dell’offerta in locazione, difficoltà di accesso alla proprietà e crescita delle locazioni brevi turistiche.
Il paradosso delle “case dormienti”
- In Italia ci sono 8,5 milioni di abitazioni inutilizzate, pari al 25,7% del patrimonio intestato a persone fisiche.
“Circa il 25,7% del totale delle abitazioni… è composto da case dormienti” - Se anche solo una parte fosse immessa sul mercato, si potrebbe ridurre il gap domanda–offerta nelle locazioni.
Perché restano vuote - Spopolamento e calo demografico.
- Diffidenza verso la locazione tradizionale.
- Paura della morosità e dei tempi di sfratto: l’82,9% degli italiani ritiene che questo sia il principale deterrente.
“Il timore di non riuscire a rientrare in possesso… è un formidabile deterrente”
Cosa pensano gli italiani
- 80% favorevole a incentivare la locazione delle case dormienti.
- 66% contrario a penalizzazioni fiscali per chi lascia gli immobili vuoti.
- Ampio consenso per:
- Banca dati degli inquilini morosi (84%).
- Accelerazione delle procedure di sfratto (86,4%).
Locazioni brevi turistiche
- Crescita enorme: in molte città gli annunci Airbnb superano livelli critici (es. 139 per 1.000 residenti nel centro di Firenze).
“Nel Centro storico… 139 per 1.000 abitanti” - Effetti:
- Pressione sui canoni.
- Trasformazione dei centri storici.
- Opportunità economica per piccoli proprietari.
- Gli italiani riconoscono sia rischi che benefici, evitando posizioni estremiste.
Accesso alla proprietà
- Il 94,1% ritiene che senza aiuto familiare i giovani non possano acquistare casa.
“Senza supporto delle famiglie… i giovani difficilmente potrebbero acquistare casa” - La casa resta un pilastro del ceto medio, ma il suo valore reale è diminuito del 13,6% in dieci anni.
Efficientamento energetico
- Bollette percepite come troppo pesanti dal 76,9%.
- 54,4% disposto a investire in “case green”.
- Ma 83,3% trova gli incentivi pubblici troppo complessi.
“Gli incentivi pubblici… troppo complicati e poco accessibili”
Le proposte chiave del Rapporto
- Rendere sicuro il mercato delle locazioni:
- Tempi di sfratto più rapidi.
- Maggiori garanzie per i proprietari.
- Banca dati morosità.
- Rilanciare il canone concordato con fiscalità più competitiva.
- Non penalizzare i proprietari, ma incentivarli.
- Gestione equilibrata delle locazioni brevi, evitando demonizzazioni.
- Adeguare l’offerta abitativa ai nuovi nuclei familiari (single, coppie senza figli, anziani).
- Supportare i giovani nell’accesso alla casa.
- Semplificare radicalmente gli incentivi per l’efficientamento energetico.
NUOVO ACCESSO A CORTILE E CASA DI GIULIETTA
In data 17 febbraio 2026 siamo stati invitati a Palazzo Barbieri, insieme ad altri operatori del turismo, per la presentazione del riordino degli accessi al Cortile e alla Casa di Giulietta. Sono state fatte proposte, dubbi e perplessità sul nuovo sistema che., salvo ritardi, dovrebbe partire il primo aprile. e sarà soggetto a monitoraggio per future modifiche.
In allegato il documento informativo in tre lingue-
GESTORI RESPONSABILI PER IMPOSTA DI SOGGIORNO
Sintesi dell’articolo di Matteo Barbero su Italia Oggi del 12/02
L’articolo commenta una recente e molto rilevante decisione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026), che chiarisce definitivamente la natura giuridica del gestore delle strutture ricettive rispetto alla tassa di soggiorno.
Punto centrale della sentenza
La Cassazione stabilisce che i gestori sono responsabili d’imposta, non semplici “agenti contabili”.
Questo significa che:
- devono riscuotere la tassa dai clienti,
- devono versarla al Comune,
- rispondono personalmente in caso di mancata riscossione o mancato versamento.
Come riportato nell’articolo: «i gestori non sono esonerati dall’obbligo di presentare il conto giudiziale ai comuni».
Conseguenze pratiche
La decisione ha impatti molto concreti:
- Obbligo di presentare il conto giudiziale
I gestori devono presentare annualmente al Comune il conto della gestione della tassa di soggiorno, anche retroattivamente per gli anni passati. - Responsabilità diretta
Il gestore non è più considerato un semplice intermediario che maneggia denaro pubblico, ma un vero e proprio responsabile d’imposta.
Questo comporta:
- responsabilità amministrativa,
- responsabilità contabile,
- possibili responsabilità penali in caso di omissioni rilevanti.
- Ruolo dei Comuni
I Comuni restano titolari del tributo, ma la gestione operativa e la responsabilità del corretto adempimento ricadono sul gestore della struttura. - Implicazioni per il settore
Secondo l’analisi IFEL (citata nell’articolo), la sentenza:
- chiarisce definitivamente un dibattito giuridico durato anni,
- impone ai gestori un livello di compliance più elevato,
- richiede un adeguamento delle procedure interne di rendicontazione.
Perché è importante
La decisione chiude una lunga incertezza normativa: ora è chiaro che il gestore non può sottrarsi agli obblighi di riscossione, versamento e rendicontazione della tassa di soggiorno.
Chi non ha presentato i conti giudiziali negli anni passati potrebbe essere chiamato a farlo ora, con possibili conseguenze sanzionatorie
AIRBNB NON RETTIFICA LA CU
Su Italia Oggi del 12/02 un articolo di Sergio Lombardi affronta il problema delle Certificazioni Uniche 2025 emesse da Airbnb per i redditi da affitti brevi 2024, quando risultano intestate alla persona sbagliata.
Secondo quanto riportato, Airbnb non intende rettificare le CU già trasmesse all’Agenzia delle Entrate se l’errore deriva da un’impostazione errata dell’host sul portale. Come riportato nel testo: «da Airbnb nessuna disponibilità a modificare i dati se l’errore è imputabile al locatore».
Perché succede
Molti host hanno registrato sul portale non il reale percettore del reddito (proprietario, comodatario, sublocatore), ma chi gestisce operativamente l’annuncio.
Questo genera una CU intestata a un soggetto diverso da quello che dovrebbe dichiarare il reddito e che possiede le autorizzazioni amministrative (incluso CIN).
Il problema fiscale
L’errata intestazione crea un disallineamento grave:
- l’Agenzia delle Entrate vede redditi e ritenute del 21% attribuiti a un soggetto che non è il percettore reale;
- il vero percettore deve dichiarare il reddito senza poter usare le ritenute, perché risultano a nome di un altro contribuente;
- il soggetto “erroneo” si ritrova con crediti fiscali cronici derivanti da ritenute senza reddito.
La Circolare AdE 24/2017 conferma che le ritenute non possono essere trasferite a un altro contribuente, nemmeno comproprietario.
Le due soluzioni possibili (entrambe problematiche)
- Dichiarare il reddito correttamente ma senza ritenute
- Il percettore reale dichiara il reddito.
- Le ritenute restano attribuite al soggetto intestatario della CU.
- Il percettore paga di tasca propria tutta l’imposta, mentre l’intestatario errato accumula crediti.
- Necessario poi un confronto con l’Agenzia delle Entrate per gestire compensazioni o rimborsi.
- Dichiarare reddito e ritenute in capo al percettore reale
- Si “dissociano” i dati della CU, imputando reddito e ritenute al soggetto corretto.
- Questo genera alert automatici, avvisi bonari e sanzioni, perché le ritenute non risultano in Anagrafe Tributaria.
- Possibile mitigazione: interpello o comunicazione preventiva per dimostrare buona fede.
Perché Airbnb non corregge
L’anagrafica del portale è considerata “storica” e legata alle recensioni, quindi gli host non vogliono modificarla.
Inoltre, dopo la lunga disputa giudiziaria sulle ritenute (dovute dal 2017 ma applicate dal 2024), Airbnb ha gestito un volume enorme di CU e non intende riemettere documenti.
