L'articolo CONVOCAZIONE ASSEMBLEA STRAORDINARIA proviene da Locatur.

1. Premessa e oggetto dello studio

Il Comune di Verona ha avviato l’iter della cosiddetta Variante n.  70 al Piano degli  Interventi, con l’obiettivo dichiarato di regolamentare le locazioni turistiche nel Centro Storico Maggiore, tutelare la residenzialità stabile, contrastare il fenomeno dell’overtourism e preservare il riconoscimento UNESCO della città. Secondo le informazioni attualmente disponibili, il fenomeno delle locazioni turistiche a Verona sarebbe cresciuto in modo molto significativo, passando da 10 unità nel 2012 a 3.404 nel 2024, di cui 2.028 concentrate nel solo Centro Storico.

La Variante, per quanto risulta dagli articoli e dalle comunicazioni pubbliche, intenderebbe ricondurre le locazioni turistiche e i B&B alla categoria urbanistica turistico-ricettiva, ritenendo che tali utilizzazioni producano un carico urbanistico analogo a quello delle strutture ricettive complementari. Le nuove regole non dovrebbero avere effetto retroattivo sugli immobili già destinati a locazione turistica e muniti di CIN prima dell’adozione della Variante.

Il presente studio analizza la legittimità della misura, i possibili profili di contrasto con la normativa statale e regionale, i precedenti giurisprudenziali più rilevanti e una possibile soluzione alternativa, più proporzionata e meno esposta a censure.

2. Il quadro normativo di riferimento

2.1. La locazione turistica nella legge statale

La locazione turistica trova un primo riconoscimento nella L. 9 dicembre 1998, n. 431, la quale, all’art. 1, comma 2, lett. c), prevede che alcune disposizioni della legge sulle locazioni abitative non si applichino “agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”. La norma non qualifica tali alloggi come strutture ricettive, ma li considera pur sempre oggetto di un rapporto locatizio, sottratto al regime ordinario delle locazioni abitative 4+4 o 3+2.

La stessa impostazione è confermata dall’art. 53 del Codice del turismo, secondo cui gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione. La Corte costituzionale ha richiamato tale disposizione nella sentenza n. 94/2024, precisando che la disciplina civilistica del contratto rientra nella competenza esclusiva dello Stato in materia di ordinamento civile.

Da ciò discende un primo principio: la locazione turistica non è, di per sé, una struttura ricettiva, ma una forma di godimento dell’immobile concessa a terzi mediante contratto di locazione per finalità turistiche. Il legislatore statale riconosce quindi la figura dell’“alloggio abitativo locato a fini turistici”, distinta dalle attività ricettive organizzate.

2.2. La disciplina veneta delle locazioni turistiche

Nel Veneto, la disciplina regionale prevede obblighi di comunicazione, registrazione, indicazione del periodo di locazione, numero di camere, posti letto e comunicazione dei flussi turistici tramite il sistema regionale ROSS 1000. Il locatore non imprenditoriale effettua comunicazione alla Regione e al Comune, mentre il locatore imprenditoriale deve interfacciarsi anche con il SUAP.

La L.R. Veneto n. 11/2013, come modificata dalla L.R. n. 45/2014, ha introdotto l’art. 27-bis, secondo cui gli alloggi dati in locazione esclusivamente per finalità turistiche, senza prestazione di servizi, sono strutture ricettive ai soli fini della disciplina regionale specificamente prevista, con applicazione degli obblighi di comunicazione, vigilanza, accesso e sanzione.

Questo dato è particolarmente importante. La normativa veneta non pare assimilare integralmente la locazione turistica alle strutture turistico-ricettive sotto il profilo urbanistico, ma si limita a sottoporla a un regime amministrativo speciale di comunicazione e controllo.

Ne deriva un secondo principio: la normativa regionale veneta riconosce la locazione turistica come fenomeno amministrativamente rilevante, ma non sembra imporre in via generale il mutamento della destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettiva.

3. La giurisprudenza più recente

3.1. Corte costituzionale n. 94/2024

La Corte costituzionale, con sentenza n. 94 /2024, ha esaminato una legge della Valle d’Aosta che prevedeva un limite di 180 giorni annui per la locazione turistica di camere arredate ubicate in immobili destinati ad abitazione permanente o principale. La Corte ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale, affermando che le locazioni turistiche brevi presentano anche una dimensione urbanistica e turistica, non soltanto civilistica.

Secondo la Corte, la crescita delle locazioni turistiche può determinare la trasformazione urbanistica di interi quartieri, incidere sulla gestione dei servizi pubblici locali e influire sulla pianificazione del territorio. Per questo motivo, il legislatore regionale può intervenire sugli aspetti amministrativi, turistici e urbanistici, purché non disciplini direttamente la validità, la durata e gli effetti del contratto di locazione.

Questa pronuncia è rilevante perché esclude una tesi troppo radicale: non è possibile sostenere che la locazione turistica sia materia esclusivamente civilistica e quindi totalmente sottratta a ogni intervento regionale o comunale. Tuttavia, la stessa sentenza conserva la distinzione tra disciplina del contratto, riservata allo Stato, e disciplina amministrativa o urbanistica, ammissibile solo nei limiti della competenza regionale e comunale.

3.2. Corte costituzionale n. 186-2025

La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale è ancora più significativa. Essa ha esaminato alcune disposizioni della legge della Regione Toscana n. 61/2024, tra cui l’art. 59, che consente ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia di individuare zone o aree nelle quali definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento delle locazioni brevi. La disposizione toscana prevede anche un possibile regime autorizzatorio quinquennale e limiti massimi di autorizzazioni per determinate zone omogenee.

La Corte ha ritenuto non fondate le censure di incostituzionalità, affermando che l’art. 59 non invade la materia dell’ordinamento civile, poiché non disciplina direttamente il contratto, ma introduce una regolazione amministrativa collegata al turismo e al governo del territorio. La Corte ha inoltre ritenuto che la tutela della residenzialità, la preservazione del tessuto sociale, la disponibilità di alloggi a lungo termine e la tutela del patrimonio storico e culturale possano costituire finalità legittime.

La stessa pronuncia richiama la sentenza Cali Apartments della Corte di giustizia dell’Unione europea, nella quale è stato ritenuto ammissibile un regime autorizzatorio per le locazioni brevi volto a contrastare la scarsità di alloggi destinati alla locazione di lungo periodo, purché il sistema sia giustificato da ragioni imperative di interesse generale e rispetti il principio di proporzionalità.

Tuttavia, la sentenza n. 186/2025 si fonda su un elemento essenziale: la Toscana aveva adottato una legge regionale spercifica, con criteri, limiti, finalità, disciplina transitoria e parametri di proporzionalità. Questo aspetto distingue il caso toscano dalla situazione veneta, nella quale non pare esistere una previsione regionale analoga che attribuisca ai Comuni un potere così ampio di contingentamento o riqualificazione urbanistica delle locazioni turistiche.

3.3. Consiglio di Stato n. 2928/2025

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 292 8/2025, relativa a un caso lombardo, ha affermato che l’attività di locazione turistica non imprenditoriale è riconducibile al godimento indiretto del bene e alla libertà contrattuale del proprietario. Secondo il Consiglio di Stato, tale attività non richiede SCIA, ma una mera comunicazione di inizio attività, funzionale al monitoraggio, senza poteri conformativi o inibitori dell’Amministrazione in assenza di specifica base normativa.

Il precedente non è automaticamente applicabile al Veneto, perché si fonda sulla normativa lombarda, ma è utile sotto un profilo sistematico: conferma che la locazione turistica non imprenditoriale non può essere automaticamente assimilata a una struttura ricettiva, salvo che vi sia una specifica norma che lo consenta e salvo che l’attività presenti caratteristiche di stabilità, organizzazione o imprenditorialità.

4. I casi analoghi: Firenze, Venezia, Bologna e Sirmione

4.1. Firenze

Il Comune di Firenze ha adottato un regolamento sulle locazioni turistiche brevi nell’area UNESCO, con contingentamento alle unità già regolarmente destinate nel 2024, autorizzazioni quinquennali, superficie minima e divieto di nuovi insediamenti residenziali a uso turistico. Il TAR Toscana ha respinto numerosi ricorsi, richiamando la sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale e ritenendo legittima la tutela dell’ambiente urbano, del patrimonio storico-artistico e del tessuto sociale.

Il caso fiorentino è però fondato su una specifica legge regionale toscana, l’art. 59 della L.R. n. 61/2024, che attribuisce espressamente ai Comuni un potere regolatorio in materia di locazioni brevi.

4.2. Venezia

Per Venezia esiste una disciplina speciale di fonte statale, l’art. 37-bis del D.L. n. 50/2022, che consente al Comune di integrare i propri strumenti urbanistici per definire limiti massimi e presupposti per destinare immobili residenziali ad attività di locazione breve nel centro storico e nelle isole della laguna. La Corte costituzionale ha richiamato tale modello come esempio di intervento urbanistico specifico giustificato dalla peculiarità del contesto veneziano.

Questo precedente è rilevante anche in senso contrario: se per Venezia è stata necessaria una norma statale speciale, occorre interrogarsi sulla sufficienza, per Verona, del solo potere pianificatorio comunale in assenza di analoga previsione legislativa.

4.3. Bolonga

Bologna ha introdotto modifiche al regolamento edilizio e al piano urbanistico per disciplinare le locazioni turistiche, tra cui il requisito dell’alloggio minimo di 50 mq nella città storica. Il TAR Emilia-Romagna, secondo quanto riportato dalla Corte costituzionale, ha respinto il ricorso, rilevando che la regolazione delle locazioni turistiche può rientrare nel governo del territorio quando sia funzionale alla pianificazione ordinata.

4.4. Sirmione

Il caso Sirmione è invece utile per la posizione opposta. Il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento comunale che aveva dichiarato irricevibile la comunicazione di locazione turistica e diffidato dall’esercizio dell’attività, affermando che il Comune non disponeva, in quel quadro normativo, di un potere inibitorio sulla locazione turistica non imprenditoriale.

Questo precedente può essere utilizzato per sostenere che un Comune non può creare, senza adeguata base legislativa, un sistema di controllo preventivo o di sostanziale divieto su attività che la legge statale riconduce alla locazione e che la normativa regionale disciplina mediante comunicazione.

5. Possibili profili di illegittimità della Varante  70

5.1. Contrasto con la L. 431/1998 e con l’art. 53 del Codice del turismo

Il primo profilo riguarda il possibile contrasto con la disciplina statale. La L. 431/1998 riconosce espressamente la categoria degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, mentre l’art. 53 del Codice del turismo li assoggetta alle norme del codice civile in materia di locazione.

Se la Variante comunale qualificasse automaticamente ogni locazione turistica come uso turistico-ricettivo, anche in assenza di servizi, organizzazione imprenditoriale, stabilità e incremento effettivo del carico urbanistico, si potrebbe sostenere che essa svuoti di contenuto la figura statale della locazione turistica abitativa.

La censura potrebbe essere formulata così:

La Variante non si limita a disciplinare l’uso del territorio, ma incide indirettamente sulla conformazione legale della locazione turistica, trasformando una figura civilistica ammessa dall’ordinamento statale in una diversa attività urbanisticamente turistico-ricettiva.

5.2. Difetto di base legislativa regionale specifica

Il secondo profilo riguarda la base normativa . In Toscana, l’intervento comunale trova fondamento in una legge regionale dettagliata, espressamente ritenuta legittima dalla Corte costituzionale.

In Veneto, invece, la L.R. n. 11/2013 e l’art. 27-bis sembrano disciplinare le locazioni turistiche sotto il profilo degli obblighi di comunicazione, monitoraggio, vigilanza e sanzione, senza introdurre una disciplina espressa sul mutamento di destinazione d’uso o su un potere comunale di contingentamento delle nuove locazioni turistiche.

Pertanto, si può sostenere che il Comune non possa introdurre, tramite Variante al Piano degli Interventi, un regime sostanzialmente equivalente a un’autorizzazione o a un divieto generalizzato, in assenza di una chiara base legislativa regionale.

5.3. Assimilazione automatica tra locazione turistica e struttura ricettiva

Un ulteriore profilo problematico riguarda l’eventuale assimilazione indiscriminata tra locazione turistica e attività turistico-ricettiva.  La locazione turistica non imprenditoriale, priva di servizi accessori, ha natura diversa rispetto a B&B, affittacamere, CAV e strutture ricettive organizzate.

La Corte costituzionale ammette che vi possa essere rilevanza urbanistica quando l’uso turistico sia stabile, organizzato e idoneo a incidere sul carico urbanistico; ciò non significa, però, che ogni locazione turistica comporti automaticamente un mutamento di destinazione d’uso.

La Variante sarebbe quindi più vulnerabile se non distinguesse tra:

• locazione occasionale della propria abitazione;
• locazione di una stanza o porzione dell’immobile;
• locazione non imprenditoriale di una singola seconda casa;
• gestione imprenditoriale di più immobili;
• attività con servizi accessori assimilabili alla ricettività;
• attività stabile e massiva svolta tramite property manager.

5.4. Violazione del principio di proporzionalità

La giurisprudenza europea e costituzionale ammette restrizioni alle locazioni turistiche solo se giustificate da ragioni imperative di interesse generale e se proporzionate rispetto all’obiettivo perseguito. La CGUE, in Cali Apartments, ha ritenuto ammissibile un regime autorizzatorio in presenza di scarsità di alloggi destinati alla locazione a lungo termine, ma ha richiesto che la misura sia idonea, necessaria e non sostituibile con strumenti meno restrittivi.

Pertanto, il Comune dovrebbe dimostrare, con un’istruttoria adeguata, che il cambio di destinazione d’uso è effettivamente necessario e che strumenti meno invasivi non sarebbero sufficienti. In mancanza, la Variante potrebbe essere censurata per difetto di istruttoria, irragionevolezza e sproporzione.

5.5. Disparità di trattamento e cristallizzazione del mercato

La previsione di salvaguardia per gli immobili già muniti di CIN tutela l’affidamento degli operatori esistenti, ma può anche produrre un effetto distorsivo, cristallizzando il mercato e impedendo l’ingresso di nuovi proprietari. Misure transitorie di questo tipo sono state ritenute in linea di principio ammissibili dalla Corte costituzionale, ma devono essere ragionevoli, proporzionate e non trasformarsi in una rendita di posizione permanente a favore degli operatori già presenti.

6. Valutazione complessiva

Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale, non sembra sostenibile una tesi di illegittimità assoluta di ogni intervento comunale sulle locazioni turistiche. La Corte costituzionale e la Corte di giustizia dell’Unione europea ammettono interventi regolatori, anche incisivi, quando siano giustificati da esigenze di tutela della residenzialità, contrasto all’overtourism, protezione del patrimonio storico-artistico e governo del territorio.

Tuttavia, la Variante 70 potrebbe essere contestabile se:

1. assimila automaticamente ogni locazione turistica alla destinazione turistico-ricettiva;
2. non distingue tra locazione occasionale, non imprenditoriale, imprenditoriale e attività ricettiva organizzata;
3. non poggia su una specifica base legislativa regionale equivalente a quella toscana;
4. incide indirettamente sulla figura civilistica della locazione turistica prevista dalla L. 431/1998;
5. non è sorretta da un’istruttoria rigorosa sulla necessità della misura;
6. non valuta soluzioni meno restrittive;
7. determina una cristallizzazione permanente del mercato a favore degli operatori già attivi.

La tesi difensiva più solida non consiste quindi nel negare il problema dell’overtourism, ma nel contestare lo strumento scelto, ove esso risulti eccessivo, automatico e non proporzionato.

7. Possibile soluzione alternativa

Una soluzione più equilibrata potrebbe consistere in un modello regolatorio graduato, capace di tutelare il Centro Storico e la residenzialità senza vietare o comprimere in modo indiscriminato le locazioni turistiche.

Il Comune potrebbe prevedere:

1. Mappatura annuale delle micro-zone critiche, con dati su residenti, alloggi turistici, canoni, flussi, servizi, rifiuti, mobilità e pressione antropica.
2. Soglie di saturazione per ambiti omogenei, basate sul rapporto tra posti letto turistici e residenti, oppure tra unità destinate a locazione turistica e unità abitative ordinarie.
3. Distinzione tra uso occasionale e uso stabile, lasciando libera o semplificata la locazione della propria abitazione principale o di una stanza, e riservando limiti più stringenti agli operatori professionali o a chi gestisce più immobili.
4. Autorizzazione o cambio di destinazione solo oltre determinate soglie, ad esempio numero elevato di giorni annui, pluralità di immobili, gestione imprenditoriale, prestazione di servizi accessori o comprovato incremento del carico urbanistico.
5. Tetto per proprietario o gestore nelle zone sature, per evitare concentrazioni speculative.
6. Autorizzazioni temporanee e revisionabili, con durata limitata e verifica periodica sulla permanenza delle condizioni di equilibrio urbano.

1. Incentivi alla locazione residenziale lunga, tramite riduzioni IMU, accordi territoriali, canoni concordati, agevolazioni per studenti, lavoratori, giovani coppie e famiglie.
2. Contrasto agli operatori irregolari, mediante controlli su CIN, imposta di soggiorno, sicurezza, capienza, rifiuti, keybox e rispetto delle regole condominiali.
3. Accordi con piattaforme e property manager, per evitare la pubblicazione di annunci privi di CIN o non conformi ai limiti comunali.
4. Monitoraggio periodico degli effetti, con relazione annuale al Consiglio comunale e possibilità di revisione delle misure.

Questa soluzione sarebbe più difendibile perché non vieta la locazione turistica in quanto tale, ma la regola in modo selettivo, proporzionato e coerente con l’effettivo impatto urbanistico.

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Cosa significa in concreto?

• Piattaforme e proprietari condividono la responsabilità nella gestione e verifica degli annunci
• Ogni immobile deve avere un CIN corretto, obbligo di verifica per le piattaforme
• I dati degli affitti vengono trasmessi in modo più strutturato alle autorità.

Attenzione: i Comuni potranno limitare gli affitti brevi se dimostrano stress abitativo (città come Venezia, Firenze e Verona sono in prima linea).

Anche se alcune procedure tecniche devono ancora entrare a regime, la direzione è chiara: meno irregolarità, più regolamentazione e controlli fiscali automatici e frequenti.

L'articolo NUOVO REGOLAMENTO UE LOCAZIONI BREVI proviene da Locatur.

Come ogni anno è stato spiegato l’utilizzo del tesoretto accumulato, che per un milione di Euro sarà devoluto alla Tari al fine di abbassare la tariffa.

La quota riservata alle associazioni è di 130.000€ e nei prossimi giorni saremo convocati per presentare le nostre proposte. Di base ogni anno sono stati ceduti alla Fondazione Lirica che è l’evento a maggiore attrazione turistica della nostra città.

Quest’anno vorremmo suggerire:
Una quota per il rifacimento della segnaletica turistica che in giro per la città è piuttosto decadente.
Una quota per pubblicizzare sui mezzi di comunicazione che i turisti ci aiutano a pagare la Tari al fine di sensibilizzare i residenti che il turismo non è solo un problema ma anche una risorsa.
Una parte va destinata alla Fondazione Lirica.

Per il resto il dialogo è stato cortese e coerente.
L’Assessora al Turismo Marta Ugolini ha anche annunciato che le date dei concerti extra-lirica saranno tantissime ma che si sta attendendo qualche giorno a lanciarle in quanto si vorrebbe creare un calendario completo sotto una logica di progetto così come avviene con il Teatro Romano quando viene annunciata la Stagione.

In allegato la tabella con l’importo raccolto, suddiviso per trimestri e per categorie ricettive.

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L'articolo IL REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI TURISTICHE proviene da Locatur.

Il quadro generale

• La casa resta per gli italiani un bene identitario, simbolo di sicurezza e stabilità.
  “La casa resta simbolicamente un rifugio sicuro”
• Il mercato immobiliare è segnato da crisi dell’offerta in locazione, difficoltà di accesso alla proprietà e crescita delle locazioni brevi turistiche.

Il paradosso delle “case dormienti”

• In Italia ci sono 8,5 milioni di abitazioni inutilizzate, pari al 25,7% del patrimonio intestato a persone fisiche.
  “Circa il 25,7% del totale delle abitazioni… è composto da case dormienti”
• Se anche solo una parte fosse immessa sul mercato, si potrebbe ridurre il gap domanda–offerta nelle locazioni.
  Perché restano vuote
• Spopolamento e calo demografico.
• Diffidenza verso la locazione tradizionale.
• Paura della morosità e dei tempi di sfratto: l’82,9% degli italiani ritiene che questo sia il principale deterrente.
  “Il timore di non riuscire a rientrare in possesso… è un formidabile deterrente”

Cosa pensano gli italiani

• 80% favorevole a incentivare la locazione delle case dormienti.
• 66% contrario a penalizzazioni fiscali per chi lascia gli immobili vuoti.
• Ampio consenso per:
• Banca dati degli inquilini morosi (84%).
• Accelerazione delle procedure di sfratto (86,4%).

Locazioni brevi turistiche

• Crescita enorme: in molte città gli annunci Airbnb superano livelli critici (es. 139 per 1.000 residenti nel centro di Firenze).
  “Nel Centro storico… 139 per 1.000 abitanti”
• Effetti:
• Pressione sui canoni.
• Trasformazione dei centri storici.
• Opportunità economica per piccoli proprietari.
• Gli italiani riconoscono sia rischi che benefici, evitando posizioni estremiste.

Accesso alla proprietà

• Il 94,1% ritiene che senza aiuto familiare i giovani non possano acquistare casa.
  “Senza supporto delle famiglie… i giovani difficilmente potrebbero acquistare casa”
• La casa resta un pilastro del ceto medio, ma il suo valore reale è diminuito del 13,6% in dieci anni.

Efficientamento energetico

• Bollette percepite come troppo pesanti dal 76,9%.
• 54,4% disposto a investire in “case green”.
• Ma 83,3% trova gli incentivi pubblici troppo complessi.
  “Gli incentivi pubblici… troppo complicati e poco accessibili”

Le proposte chiave del Rapporto

• Rendere sicuro il mercato delle locazioni:
• Tempi di sfratto più rapidi.
• Maggiori garanzie per i proprietari.
• Banca dati morosità.
• Rilanciare il canone concordato con fiscalità più competitiva.
• Non penalizzare i proprietari, ma incentivarli.
• Gestione equilibrata delle locazioni brevi, evitando demonizzazioni.
• Adeguare l’offerta abitativa ai nuovi nuclei familiari (single, coppie senza figli, anziani).
• Supportare i giovani nell’accesso alla casa.
• Semplificare radicalmente gli incentivi per l’efficientamento energetico.

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In allegato il documento informativo in tre lingue-

L'articolo NUOVO ACCESSO A CORTILE E CASA DI GIULIETTA proviene da Locatur.

L’articolo commenta una recente e molto rilevante decisione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026), che chiarisce definitivamente la natura giuridica del gestore delle strutture ricettive rispetto alla tassa di soggiorno.
Punto centrale della sentenza
La Cassazione stabilisce che i gestori sono responsabili d’imposta, non semplici “agenti contabili”.
Questo significa che:

• devono riscuotere la tassa dai clienti,
• devono versarla al Comune,
• rispondono personalmente in caso di mancata riscossione o mancato versamento.
  Come riportato nell’articolo: «i gestori non sono esonerati dall’obbligo di presentare il conto giudiziale ai comuni».
  Conseguenze pratiche
  La decisione ha impatti molto concreti:

1. Obbligo di presentare il conto giudiziale
   I gestori devono presentare annualmente al Comune il conto della gestione della tassa di soggiorno, anche retroattivamente per gli anni passati.
2. Responsabilità diretta
   Il gestore non è più considerato un semplice intermediario che maneggia denaro pubblico, ma un vero e proprio responsabile d’imposta.
   Questo comporta:

• responsabilità amministrativa,
• responsabilità contabile,
• possibili responsabilità penali in caso di omissioni rilevanti.

1. Ruolo dei Comuni
   I Comuni restano titolari del tributo, ma la gestione operativa e la responsabilità del corretto adempimento ricadono sul gestore della struttura.
2. Implicazioni per il settore
   Secondo l’analisi IFEL (citata nell’articolo), la sentenza:

• chiarisce definitivamente un dibattito giuridico durato anni,
• impone ai gestori un livello di compliance più elevato,
• richiede un adeguamento delle procedure interne di rendicontazione.
  Perché è importante
  La decisione chiude una lunga incertezza normativa: ora è chiaro che il gestore non può sottrarsi agli obblighi di riscossione, versamento e rendicontazione della tassa di soggiorno.
  Chi non ha presentato i conti giudiziali negli anni passati potrebbe essere chiamato a farlo ora, con possibili conseguenze sanzionatorie

L'articolo GESTORI RESPONSABILI PER IMPOSTA DI SOGGIORNO proviene da Locatur.

Secondo quanto riportato, Airbnb non intende rettificare le CU già trasmesse all’Agenzia delle Entrate se l’errore deriva da un’impostazione errata dell’host sul portale. Come riportato nel testo: «da Airbnb nessuna disponibilità a modificare i dati se l’errore è imputabile al locatore».
Perché succede
Molti host hanno registrato sul portale non il reale percettore del reddito (proprietario, comodatario, sublocatore), ma chi gestisce operativamente l’annuncio.
Questo genera una CU intestata a un soggetto diverso da quello che dovrebbe dichiarare il reddito e che possiede le autorizzazioni amministrative (incluso CIN).
Il problema fiscale
L’errata intestazione crea un disallineamento grave:

• l’Agenzia delle Entrate vede redditi e ritenute del 21% attribuiti a un soggetto che non è il percettore reale;
• il vero percettore deve dichiarare il reddito senza poter usare le ritenute, perché risultano a nome di un altro contribuente;
• il soggetto “erroneo” si ritrova con crediti fiscali cronici derivanti da ritenute senza reddito.
  La Circolare AdE 24/2017 conferma che le ritenute non possono essere trasferite a un altro contribuente, nemmeno comproprietario.
  Le due soluzioni possibili (entrambe problematiche)

1. Dichiarare il reddito correttamente ma senza ritenute

• Il percettore reale dichiara il reddito.
• Le ritenute restano attribuite al soggetto intestatario della CU.
• Il percettore paga di tasca propria tutta l’imposta, mentre l’intestatario errato accumula crediti.
• Necessario poi un confronto con l’Agenzia delle Entrate per gestire compensazioni o rimborsi.

1. Dichiarare reddito e ritenute in capo al percettore reale

• Si “dissociano” i dati della CU, imputando reddito e ritenute al soggetto corretto.
• Questo genera alert automatici, avvisi bonari e sanzioni, perché le ritenute non risultano in Anagrafe Tributaria.
• Possibile mitigazione: interpello o comunicazione preventiva per dimostrare buona fede.
  Perché Airbnb non corregge
  L’anagrafica del portale è considerata “storica” e legata alle recensioni, quindi gli host non vogliono modificarla.
  Inoltre, dopo la lunga disputa giudiziaria sulle ritenute (dovute dal 2017 ma applicate dal 2024), Airbnb ha gestito un volume enorme di CU e non intende riemettere documenti.

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