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Archive: Gennaio 2024

DAC7 prorogato al 15 febbraio

31 Gennaio 2024
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Incertezze normative e complessità informatiche alla base del rinvio.

Confermate le maxisanzioni

Sulla comunicazione dati del DAC7 è stata appena confermata la proroga al 15 febbraio con un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. L’adempimento, che prevede, da parte di piattaforme e intermediari, la trasmissione dei dati fiscali del 2023 dei proprietari e dei titolari di strutture ricettive e locazioni turistiche, era previsto entro il 31 gennaio. Fra le movitazioni le difficoltà tecniche, le difficoltà informatiche nella creazione e nel controllo del file, oltre all’assenza di una applicazione web dell’Agenzia delle Entrate per compilare la comunicazione DAC7.

SOGGETTI OBBLIGATI

Le OTA, vere e proprie piattaforme digitali, hanno già trasmesso i dati anagrafici, reddituali, bancari e catastali di tutti gli host presenti sugli annunci, definiti venditori dalla normativa DAC7, e anche quelli dei property manager. I dati trasmessi dalle OTA all’estero verranno forniti all’Agenzia delle Entrate italiana entro il 29 febbraio dalle autorità fiscali dei Paesi in cui le OTA hanno sede legale (Irlanda per Airbnb, Olanda per Booking).

Essendo molto ampia la definizione di gestore della piattaforma, è stato analizzato il caso dei property manager e di tutti gli intermediari con account proprio, per verificarne gli obblighi DAC7. La posizione di Extralberghiero, che coincide con quella di AIGAB, è di considerare il property manager come gestore di piattaforma, perché soggetto in grado di fornire completo dettaglio sui dati delle transazioni effettuate per conto del venditore, sulla propria piattaforma o sulla porzione di piattaforma OTA gestita. Nessun adempimento DAC7 è invece previsto per i co-host che operano nell’account del proprietario.

L’assenza di segnalazione DAC7 da parte del property manager, oltre a fargli rischiare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro, non consente al Fisco di ricevere i dati dei proprietari di immobili presenti sugli account OTA e quelli delle prenotazioni dirette sulle piattaforme del property manager. Inoltre la mancata comunicazione può creare pericolose presunzioni sul reale reddito prodotto dal property manager.

Esempio: un property manager ha un account Airbnb che nel 2023 ha prodotto reddito per un milione di euro, di cui la quota del PM (commissioni) è solo di 250 mila euro, mentre la quota dei proprietari è di 750 mila euro.
Airbnb comunicherà al Fisco per il DAC7 un milione di euro di reddito con la denominazione, il codice fiscale e l’Iban del property manager, che invece ha dichiarato con la sua dichiarazione dei redditi solo 250 mila euro.

ESCLUSIONE PER I PM?

I property manager possono presentare comunicazione di esclusione dal DAC7? Se sono soggetti obbligati per i motivi che abbiamo descritto (piattaforma propria o porzione di piattaforma OTA gestita), i PM non possono presentare comunicazione di esclusione.
La comunicazione di esclusione vale SOLO per le piattaforme e PM che gestiscono SOLO alberghi con più di 2000 prenotazioni all’anno.
Inviare la comunicazione di esclusione senza essere esclusi comporta comunque la maxi sanzione da 31.500 euro per omessa dichiarazione DAC7, oltre a dichiarare il falso.

IL PROBLEMA DEL SOFTWARE

A differenza di altri adempimenti, attualmente il DAC7 non ha un software scaricabile o una applicazione web dell’Agenzia delle Entrate. Questo al momento rende impossibile compilare la comunicazione o assemblare file diversi provenienti dai diversi canali in cui opera. Inoltre, pochissimi gestionali sono in grado di creare il file DAC7.
Si segnalano infine problemi di diagnostica (i messaggi di errore sono in inglese) e di autenticazione file per l’intermediario.

NIENTE ESCLUSIONI PER I PICCOLI

C’è una corrente di pensiero che sostiene che i dati gli host che registrano un basso volume di affari non verranno comunicati all’interno delle comunicazione del DAC7. E’ falso: da una attenta analisi del decreto, anche in versione originale inglese sull’Official Journal of the European Union (la Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea), il comma a cui si si riferice, vale a dire l’esclusione sotto le 20 operazioni e i 3.000 euro riguarda solo la vendita di beni (e-commerce) e non i servizi come il turismo. Restano escluse dal DAC7 invece le strutture ricettive con più di 2000 locazioni di immobili, dimensione applicabile solo al settore alberghiero e ai più grandi e fortunati affittacamere.

COSA FARE FINO ALLA SCADENZA DEL 15 FEBBRAIO

I property manager che non hanno ancora presentato la comunicazione DAC7 non devono trascurare la nuova scadenza di metà febbraio, e presentare la comunicazione per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro e i controlli del Fisco.
I PM dovranno verificare se il proprio gestionale genera il file in formato DAC7, per poi trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate entro il nuovo termine del 15 febbraio.
I dati da comunicare sono tutti quelli delle prenotazioni dirette gestiti attraverso la propria piattaforma (anche se presa in licenza, come i siti web dei PMS), e anche i dati delle prenotazioni intermediate da OTA, se l’account OTA ha solo i propri dati e non quelli dei proprietari.
Quelli che non hanno un gestionale che crea il file DAC7 dovranno sperare in un nuovo software, cosa possibile perché l’assenza di software è stata comunicata al MEF fra le criticità nella richiesta di proroga.
I compensi ai proprietari vanno trasmessi al netto e devono coincidere con la somma dei bonifici, mentre spese, commissioni e tasse vanno esposte separatamente.
Appena la proroga sarà ufficiale, la pubblicheremo. Continuate a seguire la pagina di Extralberghiero.it per aggiornamenti sul DAC7.

Estratto da https://www.extralberghiero.it/incrocio-dei-dati-fiscali-il-dac7-prorogato-al-15-febbraio/6838/ autore Sergio Lombardi

QUANDO SARA’ ASSEGNATO IL CODICE CIN

25 Gennaio 2024
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In seguito alla pubblicazione del DL Anticipi e della relativa riforma degli affitti brevi si sono moltiplicate le richieste in rete su come ottenere il nuovo codice identificativo nazionale da esporre negli annunci e sullo stabile: il CIN. Addirittura ci sono aziende che pubblicizzano online il loro servizio per richiedere un codice che in realtà non è ancora attivo. Per questo il Ministero del Turismo è dovuto intervenire per precisare meglio quello che in parte era già scritto nel decreto: la normativa del CIN entra in vigore 60 giorni dalla pubblicazione online della piattaforma per la richiesta del codice stesso, e al momento non abbiamo una data di pubblicazione della piattaforma.

Il ministero infatti scrive: “In merito alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del Codice Identificativo Nazionale, si comunica che la procedura telematica di assegnazione del CIN da parte del Ministero del turismo, prevista dall’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, non è ancora entrata in esercizio. Il Ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo. In ogni caso, ai sensi del comma 15, art. 13-ter, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, gli obblighi e le sanzioni in materia di CIN si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del citato Avviso”.

Fino a che non sarà operativo il CIN, i titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, pertanto, a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto nonché, nel caso di nuove strutture o di nuove attività di locazione, a richiedere l’assegnazione dello stesso all’ente territoriale di competenza. Quando poi entrerà in vigore il CIN, nei territori in cui è già previsto un codice locale, saranno le regioni a convertirlo automaticamente in CIN mediante l’aggiunta di un prefisso e a comunicarlo ai destinatari

Tratto da https://www.extralberghiero.it/quando-sara-assegnato-il-codice-cin-le-precisazioni-del-ministero-del-turismo/6784/

NO RITENUTA PER EXTRA ALBERGHIERO NON IMPRENDITORIALE

10 Gennaio 2024
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Ringraziamo Extra che, con l’aiuto di Sergio Lombardi, ha creato un template di email personalizzato per affrontare un problema abbastanza frequente: le ritenute fiscali impropriamente applicate sui pagamenti Airbnb delle STRUTTURE EXTRA-ALBERGHIERE (come Case Vacanze e Bed&Breakfast) NON IMPRENDITORIALI italiane, per le quali la cedolare secca non è ammessa, ovviamente nelle regioni dove queste tipologie non sono imprenditoriali.

N.B: il testo non è valido per locazioni turistiche e altre attività soggette a cedolare secca.

Se vi trovate in una situazione simile, dove i pagamenti ricevuti da Airbnb sono soggetti a tassazioni non applicabili secondo le normative italiane, questo template è per voi.

È stato specificamente redatto per aiutarvi a comunicare efficacemente con Airbnb, chiedendo la corretta applicazione delle norme fiscali italiane relative alla vostra specifica attività di host con struttura ricettiva non imprenditoriale.

Potete scaricare questo template dalla sezione Documenti/Files utili del nostro sito, personalizzarlo secondo le vostre esigenze particolari e utilizzarlo come testo della Pec (non come allegato) da inviare ai destinatari indicati – società del Gruppo Airbnb, firmando il messaggio col vostro nome e cognome.

L’uso di questo modello può semplificare la vostra comunicazione con Airbnb, garantendo che le vostre preoccupazioni vengano affrontate in modo chiaro ed efficiente.

Avvertenze

Il testo fornito è un template valido solo per STRUTTURE EXTRALBERGHIERE NON IMPRENDITORIALI come Case Vacanze e Bed&Breakfast, per le quali la cedolare secca non è ammessa. Il testo non è valido per locazioni turistiche e altre attività soggette a cedolare secca. Per essere efficace, la comunicazione va inviata via Pec a tutti gli indirizzi indicati, e la Scia per Casa Vacanze o Bed&Breakfast va sempre allegata alla Pec. Associazione Extra, Sergio Lombardi e Associazione Locatori Turistici Veneto declinano ogni responsabilità per utilizzo improprio del testo, sia ai fini fiscali che nel rapporto con Airbnb e di conseguenza ogni responsabilità per eventuali ritardi nel pagamento dei compensi o sospensioni dell’annuncio.

I PORTALI E LA TASSAZIONE, SCHEMA RIASSUNTIVO

10 Gennaio 2024
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In questo schema vengono riassunte le varie tipologie di tassazione, nella prima colonna sono elencate le strutture ricettive, nella seconda il tipo di reddito che generano e nella terza la tassazione a cui sono soggette, in base alla situazione personale dei gestori.

LEGGE DI BILANCIO 2024 TUTTE LE NOVITA’ PER LE LOCAZIONI BREVI

10 Gennaio 2024
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La Legge di Bilancio 2024, approvata il 29 dicembre 2023 in via definitiva, introduce una modifica significativa relativa agli affitti brevi con un aumento della cedolare secca dal 21 al 26%. È prevista, tuttavia, la possibilità di scegliere un immobile sul quale applicare ancora la tassazione ridotta al 21%. Questa misura riguarda i proprietari che hanno optato per questo regime fiscale, sostitutivo dell’imposta sul reddito e delle relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione​​. La cedolare secca è una scelta fiscale che semplifica le tasse sugli affitti, offrendo un’aliquota fissa invece del calcolo tradizionale basato sul reddito complessivo, ma questo aumento, che riguarda solo chi fa affitti brevi e non chi opera affitti a lungo termine, punta a disincentivare chi opera nell’ambito delle locazioni a breve termine.

La nuova tassazione, che parte dal 1° gennaio 2024, si applicherà anche ai contratti intermediati tramite portali telematici: non a caso nei giorni scorsi sia Booking che Airbnb hanno avvisato i propri utenti dei cambiamenti in arrivo. A partire dal prossimo anno, infatti, i portali assumeranno il ruolo di sostituti d’imposta per gli affitti brevi, trattenendo però solo il 21% di tassazione come ritenuta d’acconto sulle imposte e non il 26%. Sarà poi il contribuente in fase di dichiarazione a dichiarare il regime fiscale della cedolare secca e versare l’eventuale conguaglio. La cedolare secca, ricordiamo, è applicabile alle locazioni turistiche non imprenditoriali, vala a dire a chi è proprietario da 1 a 4 unità immobiliari in affitto breve. Va da sè che chi ha un solo immobile in affitto breve continuerà a pagare il 21%, mentre chi ne ha di più potrà scegliere su quale appartamento continuare a pagare il 21% invece del 26%.

A tutti gli effetti l’aumento della cedolare rappresenta un tentativo del Governo di regolamentare meglio il mercato e di contrastare la speculazione immobiliare. Tuttavia, questa scelta è stata accolta con critiche e preoccupazioni da parte di chi opera nel settore, che teme un impatto negativo sul mercato ricettivo e sugli investimenti immobiliari.

Cosa prevede nel dettaglio la legge di bilancio 2024 sugli affitti brevi

L’articolo 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024, così come modificato dal Senato, e poi approvato anche dalla Camera, stabilisce che ai soli redditi derivanti dai contratti di locazione breve è applicabile il regime alternativo di tassazione mediante imposta operata nella forma della cedolare secca, con aliquota al 26% nel caso di opzione per tale tipo di regime. Prevede inoltre che l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Viene, inoltre, disposto che per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta del 21% venga operata a titolo di acconto. Modifica, infine, le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Le modifiche fiscali sugli affitti brevi nella Legge di Bilancio 2024 rappresentano un tentativo verso la regolamentazione di un mercato in rapida evoluzione, disincentivando la pratica della locazione breve a scopo speculativo. Mentre queste modifiche mirano in teoria a garantire equità fiscale e a stabilizzare il mercato immobiliare, è essenziale monitorare attentamente i loro effetti sul settore turistico e sui piccoli proprietari. La sfida sarà bilanciare le esigenze fiscali con il sostegno all’industria turistica e alla disponibilità di alloggi accessibili. L’innalzamento della cedolare secca per gli affitti brevi è infatti anche visto come un deterrente a nuovi investimenti nel settore immobiliare, potenzialmente creando un aggravio di costi per chi investe in mattone da affittare. Vi è la preoccupazione che questo possa deprimere il settore ricettivo e l’indotto economico correlato, che include imprenditori e dipendenti diretti coinvolti nella gestione delle locazioni​.

In allegato l’articolo 13-ter che riporta tutte le novità che riguardano le locazioni brevi, tra cui il codice nazionale e le dotazioni di sicurezza.

Estratto parziale da https://www.extralberghiero.it/legge-di-bilancio-2024-la-cedolare-secca-sale-al-26-la-ritenuta-dei-portali-resta-al-21/6693/