I DATI FISCALI DEGLI HOST SARANNO INVIATI AL FISCO

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato le linee guida del DAC7, valide per tutte le piattaforme online di prenotazione inclusi siti come Amazon o Vinted.

Il DAC7 prevede l’obbligo annuale di rendicontazione, i dati saranno condivisi a partire da gennaio per tutti gli introiti e le informazioni relative all’anno precedente. Quindi le informazioni dell’anno solare 2023 saranno condivise a partire da gennaio del 2024.

Per gli host NON PROFESSIONALI verranno condivisi

Nome e cognome

Indirizzo principale

Numero di partita IVA, se pertinente

Data di nascita

Costi del servizio di Airbnb

Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

Nome del titolare del conto in cui viene effettuato il pagamento se non quello dell’host

Residenza

TIN per annuncio e/o per ciascun singolo host / co-host

Indirizzo dell’alloggio

Numero di registrazione dell’alloggio

Numero di giorni affittati*

———–

PER GLI HOST BUSINESS verranno condivisi

Nome aziendale/legale

Indirizzo principale

Numero di partita IVA, se pertinente

Costi del servizio di Airbnb

Importi guadagnati tramite la piattaforma Airbnb per trimestre e il numero di annunci

Identificazione finanziaria del conto, ad esempio conto bancario o altro conto dei servizi di pagamento

Numero di registrazione commerciale

Residenza fiscale

TIN per annuncio

Indirizzo dell’alloggio

Numero di registrazione dell’alloggio

Numero di giorni affittati

Tutte le informazioni le trovate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/provvedimento-del-20-novembre-dac

Airbnb winter release 2023

Tre novità importanti per la winter release della piattaforma di Airbnb: per velocizzare la scelta degli ospiti il portale ha annunciato i seguenti miglioramenti:

Amati dagli ospiti: Airbnb ha creato una collezione di 2 milioni di alloggi altamente apprezzati, basati su valutazioni, recensioni e affidabilità dell’host. Questi alloggi hanno recensioni eccellenti e un alto grado di affidabilità, con un’accurata suddivisione basata su criteri come il check-in, la pulizia, la precisione dell’annuncio e altro.

Valutazioni e recensioni rinnovate: La piattaforma ha introdotto un nuovo design per le pagine di valutazione e recensione, che consente agli ospiti di accedere in modo più efficace alle informazioni sulla qualità di ogni spazio. Queste novità includono la possibilità di ordinare le recensioni per data o valutazione, una rappresentazione grafica delle valutazioni e informazioni dettagliate sugli ospiti e il loro soggiorno.

Scheda Annunci: Airbnb ha fornito agli host nuovi strumenti per migliorare la gestione dei propri annunci e mettere in evidenza le informazioni cruciali per gli ospiti. Questi strumenti includono un editor di annunci, un tour fotografico basato sull’intelligenza artificiale e l’integrazione degli smart lock per semplificare il check-in.

Il CEO di Airbnb, Brian Chesky, ha dichiarato che questi aggiornamenti mirano a garantire agli ospiti una migliore comprensione di cosa aspettarsi durante il soggiorno. La collezione “Amati dagli ospiti” è composta principalmente da annunci Superhost, noti per l’alta qualità dell’ospitalità.

Questi cambiamenti dovrebbero migliorare l’esperienza degli utenti su Airbnb, offrendo una maggiore trasparenza e facilità di scelta. Ulteriori aggiornamenti per gli host saranno introdotti nel corso del tempo.

Ringraziamo l’autore Domenico Palladino e il sito Extralberghiero.it

Co host e property manager senza partita iva

Sei interessato a diventare un Property Manager o un Co-Host e vuoi sapere se puoi operare senza Partita IVA, ecco alcune informazioni da considerare.

Attività del Property Manager:

Il Property Manager è un professionista che gestisce immobili per conto terzi, occupandosi di tutti gli aspetti, dalla burocrazia alle riparazioni, fino al check-in e check-out (e tanto altro…).

L’obiettivo principale è massimizzare le entrate e minimizzare i problemi per il proprietario.

È possibile operare in Cedolare Secca come co-host? no.

È possibile operare in Prestazione Occasionale fino a 5.000 euro? no.

Partita iva obbligatoria? Per quest’attività, è obbligatoria la Partita IVA fin dal primo giorno, il codice ATECO è il 68.32.00.

La Scelta del Regime Fiscale

È possibile scegliere tra diversi regimi fiscali, spesso la scelta ricade tra..

1) Regime Forfettario:

Vantaggi: Fatturazione senza IVA, bassa tassazione (4,3% per i primi 5 anni), riduzione contributi INPS del 35%.

Svantaggi: Limite di fatturato a 85.000 euro, abbattimento forfettario del 16%. Ideale per chi parte con costi bassi.

Se scegli il Regime Forfettario, è fondamentale impostare il lavoro e il contratto di mandato considerando tutti gli aspetti per mantenere bassa la tassazione.

2) Regime Ordinario – SRL:

Costi di gestione più elevati ma ottimizzazione fiscale possibile.

Soluzione adatta a chi ha un buon livello di fatturato e intende assumere dipendenti.

Cos’è Indispensabile per un Property Manager:

– Contratto di Mandato + Contratto di Locazione Turistica. (Prendere un modello online che non è personalizzato sulla tua attività e il tuo regime fiscale può costarti caro, l’ideale è il mandato con rappresentanza e acquisire il patentino di mediatore immobiliare)

– Poter offrire informazioni di base in ambito normativo e fiscale per supportare il proprietario in una corretta configurazione

– Software per supportare l’attività operativa

AIRBNB LIVE

Siamo lieti di annunciare il *Grande Evento Live 2023: AirBnB dal vivo* Lunedì 11 Dicembre presso il Teatro Santa Teresa. *90 minuti faccia a faccia con i due massimi esponenti di AirBnb* per parlare di presente, passato e futuro della piattaforma, strategie di vendita, superHost e tutte le domande che vorrete rivolgere a loro.

*Prima volta in Veneto per un incontro LIVE con Airbnb*

*EVENTO ESCLUSIVO RISERVATO AGLI ASSOCIATI*

Vi ricordiamo che sono aperte le iscrizioni per il 2024 la cui quota passa a 30.00€ – Potete rinnovare la quota prima dell’evento online Cliccando qui https://www.locatur.org/il-mio-profilo/ o durante l’evento a Vostra scelta. La serata si concluderà con un Aperitivo offerto dall’Associazione e per un momento conviviale di scambio opinioni e idee. Si prega di compilare il modulo allegato per ottenere la stima dei partecipanti e il Coupon di accesso all’ampio parcheggio gratuito del Teatro. —> https://forms.gle/5mi9ppKHQq2nkJUc6

Per chi non è associato, potrà iscriversi preventivamente sul nostro sito cliccando sul bottone “Iscriviti” oppure pagare la quota associativa il giorno stesso dell’evento. Vi aspettiamo numerosi

Associazione Locatori Turistici Veneto

Manovra di bilancio 2023 cosa fare

Aumento del carico fiscale e timore di restrizioni fra i motivi del cambiamento: sempre più operatori valutano se fare il passaggio da locazione turistica a un modello imprenditoriale. Vediamo quali sono le opzioni possibili

Se qualcosa si muove tassalo,
se si muove ancora, regolamentalo,
se non si muove più offrigli un sussidio

(Ronald Reagan)

Il turismo extralberghiero italiano sembra inarrestabile: dopo aver resistito alla pandemia e agli effetti dei recenti conflitti, ha battuto nel 2023 ogni record di arrivi, presenze ed incassi e si prepara ad una trasformazione.
Le minacce agli interessi dei locatori turistici sono sempre più numerose e concrete: alla incombente bozza del ddl Santanchè con le sue limitazioni alla iniziativa turistica (numero di unità, minimum stay), si è aggiunto il quasi certo aumento della cedolare secca, che passerà solo per la locazione turistica dal 21% al 26% dal 1° gennaio 2024, secondo il disegno di legge di bilancio appena presentato al Senato.
Ma saranno proprio le numerose possibili forme di alloggio, spesso criticate per la loro complessità, ad offrire una soluzione per gli host minacciati dall’oppressione fiscale.

Un numero sempre crescente di host italiani si sta infatti trasformando, decidendo di aprire una partita Iva o una società per svolgere attività turistica.  Altri, soprattutto chi opera in rent-to rent, trovano conveniente il regime Irpef, che consente loro di dedurre i canoni di locazione oltre ai vari costi dell’attività, commissioni OTA comprese.
Oltre che a motivi fiscali e al timore di restrizioni, il fenomeno dei professional host è dovuto alla speranza di incentivi pubblici e all’ambizione di sviluppare il business turistico.

FORMA DI ALLOGGIO

Nelle regioni dove è ammessa (escludendo quindi il Lazio), la forma più simile alla locazione breve è la locazione turistica imprenditoriale, che ha fra i suoi vantaggi quello di operare in esenzione Iva.
Naturalmente anche i servizi offerti dalle locazioni turistiche imprenditoriali devono essere solo quelli essenziali, previsti per le locazioni brevi: pulizia e biancheria (prima dell’arrivo dell’ospite e mai durante il soggiorno), utenze, wi-fi, condizionatore e riscaldamento. Niente pasti e niente servizi “alberghieri”.
Se invece si desidera trasformarsi in Casa Vacanze imprenditoriale, le agevolazioni fiscali del forfettario sono applicabili, ma il rispetto dei requisiti architettonici (camere di almeno 14 mq per la doppia, rapporto aeroilluminante, regolarità edilizia, abitabilità) è molto più stringente (leggi l’articolo sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=posti+letto).

FORFETTARIO A 85 MILA EURO

Dal 2023 il tetto reddituale del regime forfettario è stato innalzato ad 85 mila euro, con una tassazione effettiva molto ridotta che va dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Per i dettagli, leggi sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=codice+ateco.

RAPPORTI CON I PROPERTY MANAGER

Il concetto di professionalizzazione, in molti casi ha solo effetti fiscali: la maggior parte degli host resta con il proprio property manager anche dopo la trasformazione con partita Iva: resta applicabile il contratto di mandato e cambiano solo gli obblighi fiscali: niente ritenuta per l’intermediario e niente cedolare secca per il proprietario.

EFFETTI DELLA STRETTA FISCALE

In realtà, sono previsti vantaggi minimi per le casse dello Stato per l’aumento della cedolare al 26% (solo 8,8 milioni di euro secondo la relazione tecnica al ddl), anche perché è curiosa la motivazione del rincaro già nell’indice, in cui figura fra le “Misure per la lotta all’evasione”.
Premesso che è difficile comprendere come si possa combattere l’evasione tartassando di più chi già paga le tasse, la questione del gettito della cedolare secca è un esempio di scarsa trasparenza di bilancio, che perdura dal 2012.

Attualmente la famiglia di codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata.
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione.
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

viene utilizzata per i versamenti fiscali di tutte le forme di locazione agevolate:

  • turistica al 21% (e da gennaio al 26%)
  • a canone libero al 21%
  • a canone concordato al 10%
  • commerciale al 21% (solo se stipulato nel 2019)

Ne consegue una grande confusione: i dati fiscali comunicati annualmente dall’Agenzia delle Entrate non consentono alcuna analisi, essendo indistinti tra affitti brevi e di lunga durata per quanto riguarda la cedolare secca nel suo complesso.
Accorpando tutte le diverse imposte insieme in un unico codice tributo come attualmente, non sarà possibile nemmeno comprendere la compliance (regolarità fiscale) per ognuna delle categorie di cedolare, nè l’effettivo contributo in termini di entrate e quindi di PIL.

FATTURAZIONE ELETTRONICA E CONDOMINIO

Con la partita Iva anche forfettaria dal 2024 sarà obbligatoria la fattura elettronica. Molti host utilizzano i corrispettivi telematici che semplificano notevolmente riducendo i tempi di emissione, eliminando le complicazioni delle anagrafiche.
Nel caso di contratti di locazione, il passaggio da persona fisica a ditta individuale o società comporterà la necessità di stipulare nuovi contratti con i proprietari.
Anche i rapporti col condominio cambieranno e andrà accuratamente verificato il regolamento condominiale prima di avviare la trasformazione della struttura.

AUTORIZZAZIONI

Quando si cambia natura fiscale e si opera come ditta individuale o società, la vecchia autorizzazione ottenuta come persona fisica (SCIA e CIA, comunicazione di inizio attività) non si trasmette sempre da un soggetto all’altro liberamente, ma va in molti casi chiusa e va aperta una nuova SCIA. In molti comuni, fra cui Roma, non è possibile trasformare nemmeno una CaV in CaV imprenditoriale. Verificate attentamente col vostro Comune le modalità di subentro nelle attività, prima di avviare la trasformazione.

NUOVI SERVIZI ED EXPERIENCE

Le strutture imprenditoriali consentono però anche di migliorare l’offerta, e così gli incassi e la soddisfazione degli ospiti.
Ma offrire nuovi servizi implica anche obblighi autorizzativi (HACCP o REC/SAB per somministrazione alimenti e bevande) e contrattuali: si consiglia di regolare i rapporti con tutti i fornitori di experience.
Ricordiamo infine che alcuni servizi, come ad esempio il pickup degli ospiti, vanno proprio esclusi, perché solo chi ha una licenza (taxi ed NCC) può trasportare passeggeri, altrimenti rischia multe salatissime e il sequestro dell’autovettura. In ogni caso il servizio navetta deve essere gratuito.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.