Pesante aumento del carico fiscale in vista per i redditi da locazione breve fra le prime ipotesi della legge di bilancio. Aumenti a partire da 1.500 / 2.500 euro all’anno

Facciamo un po’ di chiarezza sulla notizia che in queste ore sta allarmando tutti gli operatori dell’extralberghiero, a partire dai locatori brevi e property manager. Nella prima bozza di legge di bilancio 2024, nell’attuale Articolo 18 (Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili), insieme ad altre norme fiscali sugli immobili è infatti previsto un aumento della cedolare secca dal 21% al 26%. E, se la legge verrà approvata, entrerà in vigore dal 1° gennaio 2024 con forte incidenza sulle imposte che saranno pagate nel 2025.
L’incremento vale infatti quasi un quarto della tassa piatta, esattamente il 23,81% e la nuova aliquota del 26% è per ora applicabile solo ai redditi da immobili offerti in locazione breve, per questo rischia di ridurre ulteriormente i margini già scarsi in rapporto ai costi fiscali, ai portali e agli intermediari, senza considerare tutte le altre spese indeducibili di utenze, condominio, e in alcuni casi anche canone di locazione.

LA CEDOLARE E’ SOLO PER LE LT (NO CAV, NO B&B)

Una precisazione è doverosa: la locazione turistica è l’unica forma di alloggio autorizzata ad utilizzare la cedolare secca attualmente al 21% (v. anche nostro articolo). Non può essere utilizzata dall’extralberghiero imprenditoriale e neanche da altre forme di extralberghiero non imprenditoriale.
Le locazioni turistiche producono infatti redditi da immobili, soggetti a cedolare, mentre le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono e sono classificati come redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.
La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali è quindi esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti e se leggete in altri articoli cose diverse, si tratta semplicemente di articoli generici non specializzati dove magari si utilizzano come sinonimi in maniera indistinta b&b, affitti brevi, airbnb, casa vacanza. Ma facciamo qualche esempio dell’impatto di questo aumento, se verrà approvato.

ESEMPI

Esempio 1:
Proprietario di LT con reddito annuo da locazione breve di 30 mila euro
Reddito = 30.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 6.300 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 7.800 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 1.500 euro / anno

Esempio 2:
Sublocatore di LT con reddito annuo da sublocazione breve di 50 mila euro
Reddito = 50.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 10.500 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 13.000 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 2.500 euro / anno

SOLUZIONI

Visto il pesante aggravio fiscale, andrebbe considerata la possibilità di operare in forma imprenditoriale con il regime forfettario e una tassazione effettiva molto ridotta dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Questo preverrebbe anche eventuali restrizioni alle locazioni brevi.

DISINCENTIVI

Se confermato, l’aumento della tassa, unito agli aumenti dell’imposta di soggiorno, soprattutto in alcuni comuni come Roma Capitale (che presenta tabelle sbilanciate a sfavore dell’extralberghiero ed LT appena passate il 1° Ottobre da 3,50 a 6 euro a notte), rappresentano a tutti gli effetti dei disincentivi per il settore.
Letteralmente, secondo la Treccani, viene definita disincentivazione una “azione politica diretta a frenare una determinata tendenza economica eliminando quegli incentivi che sono considerati dannosi”. Sembra un po’ eccessivo, dato che sono solo le strutture regolari ad applicare la cedolare e l’imposta di soggiorno.
Secondo molti studi le maggiori tasse non solo non contrastano l’abusivismo, ma spingono verso l’evasione e il sommerso.
Tra l’altro, un articolo di Repubblica parla di contrasti nella maggioranza, non solo sulla questione cedolare secca, ma anche per il ddl Santanchè, ancora non ufficialmente presentato dopo cinque mesi dalla sua prima bozza e dopo oltre sette dal primo annuncio.

UN RECENTE TENTATIVO AL 26%

Già il Governo Draghi aveva provato solo due anni fa ad incrementare al 26% l’aliquota della cedolare secca. La batosta all’epoca, ancora più preoccupante perché riguardava anche la cedolare secca per contratti abitativi registrati e addirittura quelli a canone concordato, non riuscì anche per le azioni in difesa della proprietà privata da parte dell’opposizione, che invece ora al Governo ripropone l’aliquota maggiorata al 26%.
L’autore se ne era occupato in questo articolo per Il Sole 24 Ore Econopoly.

ATTACCO AGLI IMMOBILI

Non pensiamo si tratti di un accanimento volontario, ma dobbiamo rilevare che la proprietà immobiliare in generale in Italia e in Europa è già stata per molti mesi sotto attacco con la proposta di direttiva “case green”, che rischiava di imporre standard inaccettabili, costosissimi e mortificanti per gli immobili più vecchi, senza tener conto della diversa natura del patrimonio immobiliare più antico nei nostri centri storici.
Fortunatamente, la direttiva per ora è stata accantonata, come ricorda l’Avv. Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.