I portali telematici che “intermediano” le locazioni brevi operano le ritenute esclusivamente in capo ai soggetti che si sono identificati
Le recenti modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024 all’art. 4 del DL 50/2017, in merito ai soggetti obbligati agli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati delle locazioni brevi e al versamento delle ritenute sui canoni, forniscono lo spunto per un esame più approfondito di tali obblighi e dei riflessi in capo ai locatori.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare sono obbligati a comunicare annualmente i dati relativi ai contratti e più precisamente nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto e l’importo del corrispettivo lordo nonché l’anno nel quale è avvenuta la locazione, l’indirizzo e i dati catastali degli immobili locati.
Queste informazioni, stante il termine di comunicazione previsto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono, non confluiscono nella dichiarazione precompilata dei locatori, bensì serviranno ai fini dei successivi accertamenti reddituali.
Inoltre, gli intermediari residenti e quelli non residenti, come individuati in ultimo dall’art. 1 comma 63 della L. 213/2023, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora abbiano anche incassato il canone. La ritenuta va operata sull’ammontare dei corrispettivi lordi dovuti dal conduttore all’atto del pagamento di tali somme al locatore.
A partire dal 1° gennaio 2024, stante la duplicità di aliquote applicabili ai fini della tassazione (26% per la cedolare secca sulle locazioni brevi, salva la possibilità di optare per il 21% con riferimento a una unità immobiliare), la ritenuta sarà operata esclusivamente a titolo di acconto.
I corrispettivi e i canoni relativi alle locazioni brevi, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimen- to a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, con le rispettive ritenute operate, devono confluire nella Certificazione Unica che il sostituto d’imposta deve consegnare al contribuente e trasmettere, entro il 16 marzo dell’anno successivo, all’Agenzia delle Entrate al fine di poter acquisire i dati necessari per la precompilazione delle dichiarazioni dei redditi. Un problema irrisolto, nel momento in cui ci si appoggia, per la pubblicizzazione degli immobili da adibire alle locazioni brevi e per l’incasso dei canoni, a portali specializzati in tale mercato, riguarda l’individuazione del proprietario. Infatti molti siti permettono di indicaridentificare proprietario,e, e identificare, un solo nominativo nei confronti del quale verrà comunicato l’intero canone corrisposto operata e certificata la ritenuta del 21%.
Nel caso in cui, però, l’immobile sia di proprietà di plurimi titolari, appare evidente che tale “procedura” non permette di rappresentare correttamente la situazione reddituale in quanto il canone e le ritenute dovrebbero essere rispettivamente imputati e operate pro quota in capo a tutti i contitolari della proprietà o di altro diritto reale.
Criticità con più proprietari se sul sito si può indicare un solo nominativo
Preso atto di questa “rigidità” dal parte del gestore del sito, per quanto riguarda la corretta imputazione dei redditi, occorrerà disattendere l’informazione fornita con la “precompilata” e indicare esclusivamente la propria quota di reddito.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 12 ottobre 2017 n. 24 (§ 3.2), ha precisato che, qualora il contratto di locazione sia “stipulato da uno solo dei comproprietari”, questi ultimi devono assoggettare a tassazione il reddito a essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.
Questa ipotesi potrebbe verificarsi, o comunque essere assimilabile, al caso, qui affrontato, in cui solo un comproprietario si identifichi nel portale e, quindi, operi per contro degli altri.
Per quanto riguarda la ritenuta, che in tale fattispecie verrà certificata interamente in capo al solo soggetto identificato, la medesima circolare n. 24/2017 precisa che solamente il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione (che corrisponde, nel nostro caso, al soggetto “che si è identificato nel portale”) potrà scomputare l’intera ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, nel caso in cui l’imposta dovuta sul reddito complessivo non sia capiente.
Pertanto, se, in presenza di più comproprietari, il portale permette l’identificazione di un solo soggetto, oppure il comproprietario decide, d’accordo con gli altri, per semplicità, di comunicare solamente i propri dati, ciascun locatore dovrà, nella dichiarazione dei redditi, indicare esclusivamente la propria quota di reddito, mentre la ritenuta verrà scomputata esclusivamente dal soggetto al quale è stata operata.
Quest’ultimo dovrà pertanto compensare finanziariamente gli altri soggetti per la quota non di sua competenza restituendo la quota loro spettante.