Il regolamento condominiale può vincolare o limitare l’esercizio dell’attività di locazione turistica su un appartamento. Attenzione ai regolamenti di tipo “contrattuale” o “convenzionale”.
I regolamenti di tipo “assembleare”, invece, non limitano le possibilità di alcun condomino. Quando si parla di Locazioni Brevi sorgono alcuni dubbi riguardanti gli immobili posti in edifici condominiali.
Il regolamento di condominio può talvolta contenere, oltre alle norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, anche vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive. Si tratta di condizioni che potrebbero limitare oppure impedire l’uso delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive. Sempre più spesso, infatti, residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall’abitazione.
Ma come possiamo capire quando operano queste limitazioni e come fare per individuare un regolamento condominiale limitante per questo tipo di attività? Il punto di partenza di questa analisi è la difficoltà di molti proprietari nel capire se il loro regolamento condominiale permette o vincola la locazione breve. Si tratta di un elemento importante, in quanto l’esercizio in caso di vincoli potrebbe comportante conseguenze sanzionatorie.
REGOLAMENTI CONDOMINIALI CONTRATTUALI O CONVENZIONALI Deve essere precisato, infatti, che soltanto i regolamenti condominiali di tipo “contrattuale” o “convenzionale” possono porre limitazioni che influiscono nell’attività di locazione breve. Si tratta di regolamenti che sono approvato con il consenso di tutti i condomini. Può essere il caso, ad esempio, del regolamento che viene predisposto dal costruttore dell’edificio e accettato dai singoli acquirenti. Questo tipo di regolamenti condominiali possono contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni. Oppure possono attribuire solo ad alcuni di loro diritti maggiori rispetto ad altri.
I REGOLAMENTI CONDOMINIALI ASSEMBLEARI In alternativa ai regolamenti “contrattuali” vi sono i regolamenti condominiali “assembleari“. Si tratta di regolamenti, questa volta, approvati a maggioranza dell’assemblea. In questo caso, invece, si deve tenere conto dei limiti imposti dall’articolo 1138, comma 4, del codice civile, secondo cui: “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”
LE PROBLEMATICHE DEI REGOLAMENTI CONVENZIONALI CON LE LOCAZIONI BREVI Sostanzialmente, alcuni regolamenti condominiali convenzionali possono vincolare i proprietari. In particolare, il vincolo riguarda l’utilizzo esclusivo dell’immobile a scopi abitativi. Ad esempio, a “scopo di civile abitazione“. Non si esclude apertamente l’uso dell’immobile per attività ricettizie, ma lo si fa “indirettamente“. Il punto è quello di capire se delle clausole “indirette” di utilizzo dell’immobile escludano la possibilità di adibire l’immobile del singolo condomino ad attività di locazione brevi.
NORMATIVA SULLE LOCAZIONI BREVI La risposta a questo interrogativo è ricavabile dall’articolo 4 del DL n 50/17 che definisce le locazioni brevi come: “I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO DI DURATA NON SUPERIORE A 30 GIORNI“ articolo 4 dl n 50/17. Nella definizione di locazione breve si ricava il fatto che l’immobile deve essere destinato ad utilizzo ad uso abitativo. Quindi l’attività di locazione turistica deve avvenire in “unità abitative adibite a civile abitazione“. Sicché il regolamento condominiale che vincoli all’uso come “civile abitazione” risulta compatibile con tale destinazione. Sostanzialmente, clausole di questo tipo, che vincolano l’uso degli immobili dei singoli proprietari all’uso abitativo, servono per escludere l’esercizio di attività ricettive quali quelle di alberghi o di pensioni.
LE CLAUSOLE DI LIMITAZIONE DEI POTERI DEL CONDOMINO Qualora vi siano nel regolamento clausole destinate ad imporre limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini, queste devono essere scritte in modo chiaro ed esplicito. Devono essere utilizzate espressione che non diano luogo a possibili incertezze. L’articolo 1362 del Codice civile impone, quale mezzo per interpretare la comune intenzione delle parti, il criterio letterale delle parole usate. Il tutto, senza però sottovalutare l’elemento funzionale del divieto, vale a dire i pregiudizi che le parti hanno inteso vietare, anche quando le espressioni usate appaiano di per sé chiare e per nulla bisognose di approfondimenti interpretativi. Ad esempio, quando il regolamento vieta di adibire le unità immobiliari a usi diversi da quello abitativo (luogo dove la persona vive abitualmente), intende inibire l’uso come soggiorno temporaneo o giornaliero. Oppure il divieto di adibire i locali a uso di pensione o affittacamere presume la volontà dei condomini di evitare un incontrollabile e frequente accesso in condominio da parte di estranei. Lo stesso vale per il divieto di svolgere attività pregiudizievoli per la sicurezza e per il riposo dei proprietari.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE E MESSA A REDDITO DI IMMOBILI: CONCLUSIONI Per quanto riguarda le indicazioni contenute nei regolamenti di condominio l’attività di locazione breve si differenzia dalle altre. Quello che è possibile desumere è che l’assenza di servizi accessori alla locazione, nelle locazioni brevi esclude la configurazione di attività ricettiva. Per questo motivo è pacifico ammettere la compatibilità dell’attività con i regolamenti condominiali che impongono l’uso abitativo o escludano l’uso alberghiero o per attività ricettive. Peraltro, anche le clausole che riguardino la tranquillità dell’edificio possono incidere sulla possibilità di destinare gli immobili ad attività di B&B, affittacamere o locazione turistica. Qui, però, il giudice è tenuto a un esame concreto delle modalità di svolgimento dell’attività in parola.