Aumento del carico fiscale e timore di restrizioni fra i motivi del cambiamento: sempre più operatori valutano se fare il passaggio da locazione turistica a un modello imprenditoriale. Vediamo quali sono le opzioni possibili
“Se qualcosa si muove tassalo,
se si muove ancora, regolamentalo,
se non si muove più offrigli un sussidio“
(Ronald Reagan)
Il turismo extralberghiero italiano sembra inarrestabile: dopo aver resistito alla pandemia e agli effetti dei recenti conflitti, ha battuto nel 2023 ogni record di arrivi, presenze ed incassi e si prepara ad una trasformazione.
Le minacce agli interessi dei locatori turistici sono sempre più numerose e concrete: alla incombente bozza del ddl Santanchè con le sue limitazioni alla iniziativa turistica (numero di unità, minimum stay), si è aggiunto il quasi certo aumento della cedolare secca, che passerà solo per la locazione turistica dal 21% al 26% dal 1° gennaio 2024, secondo il disegno di legge di bilancio appena presentato al Senato.
Ma saranno proprio le numerose possibili forme di alloggio, spesso criticate per la loro complessità, ad offrire una soluzione per gli host minacciati dall’oppressione fiscale.
Un numero sempre crescente di host italiani si sta infatti trasformando, decidendo di aprire una partita Iva o una società per svolgere attività turistica. Altri, soprattutto chi opera in rent-to rent, trovano conveniente il regime Irpef, che consente loro di dedurre i canoni di locazione oltre ai vari costi dell’attività, commissioni OTA comprese.
Oltre che a motivi fiscali e al timore di restrizioni, il fenomeno dei professional host è dovuto alla speranza di incentivi pubblici e all’ambizione di sviluppare il business turistico.
FORMA DI ALLOGGIO
Nelle regioni dove è ammessa (escludendo quindi il Lazio), la forma più simile alla locazione breve è la locazione turistica imprenditoriale, che ha fra i suoi vantaggi quello di operare in esenzione Iva.
Naturalmente anche i servizi offerti dalle locazioni turistiche imprenditoriali devono essere solo quelli essenziali, previsti per le locazioni brevi: pulizia e biancheria (prima dell’arrivo dell’ospite e mai durante il soggiorno), utenze, wi-fi, condizionatore e riscaldamento. Niente pasti e niente servizi “alberghieri”.
Se invece si desidera trasformarsi in Casa Vacanze imprenditoriale, le agevolazioni fiscali del forfettario sono applicabili, ma il rispetto dei requisiti architettonici (camere di almeno 14 mq per la doppia, rapporto aeroilluminante, regolarità edilizia, abitabilità) è molto più stringente (leggi l’articolo sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=posti+letto).
FORFETTARIO A 85 MILA EURO
Dal 2023 il tetto reddituale del regime forfettario è stato innalzato ad 85 mila euro, con una tassazione effettiva molto ridotta che va dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Per i dettagli, leggi sul nostro sito https://www.locatur.org/?s=codice+ateco.
RAPPORTI CON I PROPERTY MANAGER
Il concetto di professionalizzazione, in molti casi ha solo effetti fiscali: la maggior parte degli host resta con il proprio property manager anche dopo la trasformazione con partita Iva: resta applicabile il contratto di mandato e cambiano solo gli obblighi fiscali: niente ritenuta per l’intermediario e niente cedolare secca per il proprietario.
EFFETTI DELLA STRETTA FISCALE
In realtà, sono previsti vantaggi minimi per le casse dello Stato per l’aumento della cedolare al 26% (solo 8,8 milioni di euro secondo la relazione tecnica al ddl), anche perché è curiosa la motivazione del rincaro già nell’indice, in cui figura fra le “Misure per la lotta all’evasione”.
Premesso che è difficile comprendere come si possa combattere l’evasione tartassando di più chi già paga le tasse, la questione del gettito della cedolare secca è un esempio di scarsa trasparenza di bilancio, che perdura dal 2012.
Attualmente la famiglia di codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata.
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione.
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.
viene utilizzata per i versamenti fiscali di tutte le forme di locazione agevolate:
- turistica al 21% (e da gennaio al 26%)
- a canone libero al 21%
- a canone concordato al 10%
- commerciale al 21% (solo se stipulato nel 2019)
Ne consegue una grande confusione: i dati fiscali comunicati annualmente dall’Agenzia delle Entrate non consentono alcuna analisi, essendo indistinti tra affitti brevi e di lunga durata per quanto riguarda la cedolare secca nel suo complesso.
Accorpando tutte le diverse imposte insieme in un unico codice tributo come attualmente, non sarà possibile nemmeno comprendere la compliance (regolarità fiscale) per ognuna delle categorie di cedolare, nè l’effettivo contributo in termini di entrate e quindi di PIL.
FATTURAZIONE ELETTRONICA E CONDOMINIO
Con la partita Iva anche forfettaria dal 2024 sarà obbligatoria la fattura elettronica. Molti host utilizzano i corrispettivi telematici che semplificano notevolmente riducendo i tempi di emissione, eliminando le complicazioni delle anagrafiche.
Nel caso di contratti di locazione, il passaggio da persona fisica a ditta individuale o società comporterà la necessità di stipulare nuovi contratti con i proprietari.
Anche i rapporti col condominio cambieranno e andrà accuratamente verificato il regolamento condominiale prima di avviare la trasformazione della struttura.
AUTORIZZAZIONI
Quando si cambia natura fiscale e si opera come ditta individuale o società, la vecchia autorizzazione ottenuta come persona fisica (SCIA e CIA, comunicazione di inizio attività) non si trasmette sempre da un soggetto all’altro liberamente, ma va in molti casi chiusa e va aperta una nuova SCIA. In molti comuni, fra cui Roma, non è possibile trasformare nemmeno una CaV in CaV imprenditoriale. Verificate attentamente col vostro Comune le modalità di subentro nelle attività, prima di avviare la trasformazione.
NUOVI SERVIZI ED EXPERIENCE
Le strutture imprenditoriali consentono però anche di migliorare l’offerta, e così gli incassi e la soddisfazione degli ospiti.
Ma offrire nuovi servizi implica anche obblighi autorizzativi (HACCP o REC/SAB per somministrazione alimenti e bevande) e contrattuali: si consiglia di regolare i rapporti con tutti i fornitori di experience.
Ricordiamo infine che alcuni servizi, come ad esempio il pickup degli ospiti, vanno proprio esclusi, perché solo chi ha una licenza (taxi ed NCC) può trasportare passeggeri, altrimenti rischia multe salatissime e il sequestro dell’autovettura. In ogni caso il servizio navetta deve essere gratuito.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy e del nuovo Super Host Training Camp.
